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Book Quest/👍★★★★★

나는 마트 대신 부동산에 간다 (김유라)

by songbaeg 2023. 5. 15.

★★★★★

 

2016년 초판 발행.

 

부동산 초보자의 필독서.

 

저자의 노력과 경험에 따른 내공이 느껴지며, 희미해지는 초심에 대한 의미를 다시 한번 되새겨보게 하는 책이다.

 

저자가 가장 초기에 시작했던 지방 투자 및 소액 투자의 경험 위주로 설명하고 있다.

 

평범한 주부로서 살아오다 결국 미친 전세가로 인해 부동산 공부에 입문한 저자는 어떤 어려움도 극복할 수 있을 듯 한 집안의 큰 누나 같은 느낌이다.

 

부동산 정책 및 제도와 관련하여 최초 발행 당시와 현재는 상이하므로 그런 부분을 감안할 필요가 있고, 저자가 현장에서 경험한 세부적인 상황, 교훈, 노하우 등은 가장 도움이 되는 듯하다.  

 

저자는 자신의 성공나무뿌리인 책(독서)의 중요성을 다시 한번 강조하고 있는데, 여러 번 강조해도 지나치지 않다.

 

Benchmarking (Action plan)

 

* 입은 닫고 귀는 열며 나의 정보를 발설하지 말기.

* 협상의 기본은 먼저 상대방에게 최대의 이익을 주는 것.

* 전세물량이 많을 때 매수, 전세물량이 적을 때 매도 검토.

* 살 때부터 팔 때를 생각하자.

 


책 속으로


 

남편을 내 편으로 만드는 법

- 남편을 감동의 도가니로 몰아넣기 (공부/저축/투자 열정을 보여주기)

- 떡밥 던져 관심 유발하기 (수익 사례)

- 솔직하고 정확하게 브리핑하기 (수익 플랜)

 

 

10평대가 매력 없는 이유 (지방)

- 공실이 많은 편이다.

- 도시형 생활주택이나 원룸과의 경쟁에서 밀린다.

- 10평 대도 수리나 관리를 하는 데 20~30평대와 똑같은 품이 든다.

- 지방의 10평대는 구매 의욕을 불러일으키지 않는다.

 


 

살 때부터 팔 때를 생각하라

 

1. 과거의 거래량 확인

 

불황기에도 꾸준히 매매가 이루어지는지 살펴봐야 한다.

호황기, 상승기에는 물건이 귀하니 비인기층도 잘 팔리기 때문이다.

 

투자하기 전 매매 역사는 반드시 확인해야 한다.

수도권 어떤 단지는 2007년을 마지막으로 5년간 탑층 거래가 한 건도 없었다.

이때는 아무리 입지가 좋다고 해도, 탑층 말고는 매물이 없다고 해도, 혹은 투자금이 모자란다고 해도 투자를 해서는 안된다.

팔아야 할 때 팔리지 않아 애물단지가 될 가능성이 크다.

 

2. 전세 현황 확인

 

내놓은 전세물량이 적다는 것은 이사 오는 사람들이 끊임없이 있다는 뜻이다.

즉 사람들이 선호하는 곳이라는 의미다.

 

전세가는 매매가와 비슷한 수준으로 높아야 한다.

그래야 높은 전세금을 감당하지 못하고 매매로 전환하는 수요가 생긴다.

전세가가 낮으면 실거주자들이 계속 전세로 살려한다.

또한 전세가율이 낮다는 것은 살기 좋은 곳이 아니라는 방증이다.

다만, 입주 초기에 전세물건이 동시에 쏟아져 일시적으로 전세가가 낮을 수는 있다.

 

투자할 집을 보러 다닐 때는 실거주자를 가장해 "전세 있어요?"라고 물어보면서 전세물건부터 파악하라.

이때 몇 동 몇 층인지, 수리 상태는 어떤지, 입주 가능일은 언제인지 꼼꼼하게 파악해야 한다.

모두 내 경쟁자이기 때문이다.

 

3. 로열동 로열층 공략

 

로열동/로열층 > 비로열동/로열층 > 로열동/비로열층 > 비로열동/비로열층 > 탑층/1층

 

집값은 반드시 오를 것이고 비싼 값에 팔 수 있으리라는 믿음은 근거 부족한 희망사항에 불과할 수 있다.

냉정하고 객관적으로 상황을 판단하고, 최고가로 팔겠다는 욕심을 버림으로써 자금의 흐름이 막히지 않게 하는 것이 중요하다.

 

4. 시세보다 싼 집은 의심부터

 

일반 정서에 맞지 않는 비선호 라인과 층이 있다. (숫자 4 포함되는 물건)

 

중대한 하자가 있다.

 

리모델링이 잘된 집이 저렴하게 나왔을 때는 아랫집에 찾아가 이렇게 물어보자.

윗집에 이사 올 사람인데요.

혹시 윗집 리모델링 후 누수 같은 문제는 없나요?

있다면 집주인에게 수리해 달라고 하려고요.

경험상 아랫집에서는 흔쾌히 이야기해 준다.

 

시세보다 싸서 의심이 가는 경우가 아니라 해도 매수하고자 하는 집에는 미리 찾아가 세입자에게 이것저것 물어보는 것이 좋다.

사는 데 불편한 점은 없으세요?

수리해야 할 곳은 없나요?

난방비는 얼마나 나와요?

 


 

공실의 위험을 막으려면 매수할 때 임대물량이 얼마나 풀려 있는지 정확하게 확인해야 한다.

가장 좋은 것은 월세물건이 하나도 없는 아파트다.

월세물건이 많은 단지나 빈집이어서 쉽게 들어가 볼 수 있는 아파트는 절대 사지 않는다.

주변에 월세물건이 쏟아져 나오진 않을지 늘 주의를 기울인다.

 

 

임차인의 월세 지불 능력도 중요하다.

공실도 아니고 사람이 살고 있는 집의 월세가 연체된다면 그것처럼 피곤한 일이 또 있을까?

살기 좋은 동네의 20평대 아파트를 고수한다.

 

 

아파트 주변 환경미화 수준이나 오가면서 만나는 사람들의 차림새, 주차장에 늘어선 자동차들을 보면 어느 정도 느낌이 온다.

투자할 아파트 거주자들의 소득 수준과 자금력, 월세 지불 능력을 늘 고려해야 한다.

 

 

대출이자 이상의 월세를 받으면서 시세 상승까지 기대할 수 있으면 그야말로 금상첨화다.

그러나 대부분은 월세수익률이 높으면 매매가는 오르기 힘들다.

월세가 많은 지역일수록 실거주를 위해 매수하려는 세가 적다.

같은 월세가를 놓고 보더라도 수익률이 서울은 낮고 지방은 높은데, 서울은 매매가가 높게 형성되어 있고 지방은 매매가가 낮게 형성되어 있기 때문이다.

 

 

월세가 나오는 부동산을 여러 채 보유하는 것이 목표여서도 안 된다.

더욱이 공실이 생기는 물건은 하나라도 가지고 있으면 안 된다.

10년까지는 아니어도 최소한 내가 보유하는 기간에는 공실이 생겨서는 안 된다.

만약 공실이 생긴다면 월세 투자에 더는 연연하지 말고 재빨리 팔고 나와야 한다.

 

 

자금을 순수하게 가지고 있는 세입자가 많은지 적은 지 꼭 확인해야 했다.

전세자금대출액이 높을수록 매매가 원활하지 않을 확률이 높기 때문이다.

보증금을 더는 증액해 줄 수 없는 상황이므로 전세금 상승이 더뎌질 것이다.

 

 

지방의 저소득층 아파트는 아무리 전세가 귀해도 전세가가 더디게 상승한다.

전세금을 올려줄 목돈이 없기 때문이다.

대신 월세가 잘 나가는 장점이 있다.

 

 

이제는 세입자들도 입주물량이 늘어나면 전세가가 하락한다는 사실을 모두 알고 있다.

또한 전세가가 상승하면 전세자금대출로 해결하려 하지 매매를 하려고 마음먹는 사람은 많지 않다.

 

 

예전에는 전세가가 수천만 원씩 상승하면 그 돈을 마련할 길이 없어 주택담보대출을 받아 집을 샀다.

하지만 요즘은 수천만 원이 아니라 1억 원이 뛰더라도 전세자금대출을 받으면 된다.

 

 

대출은 이자를 감당할 수 있는 만큼만.

월세가 전혀 들어오지 않는다고 가정하고 내가 매월 부담할 수 있는 수준의 대출만 일으켜야 한다.

부동산을 보는 눈이 생겼다고 자만해서 과한 대출을 일으키는 것은 금물이다.

대출이자는 월세를 제외한 내 수입 가운데서 감당할 수 있는 금액이어야 한다.

그러면 월세가 몇 달 밀리더라도 경제적으로 큰 문제가 없을 것이다.

 

 

가장 불안한 투자는 노후 아파트와 신규 아파트의 가격이 몇천만 원밖에 차이가 나지 않는 경우다.

이때는 신규 아파트의 분양권에 급속하게 프리미엄이 붙고 노후 아파트의 거래가 침체되는 현상이 일어난다.

주변에 새 아파트가 들어서면, 사람들 심리가 헌 집을 팔고 새 집에 입주하고 싶어 하는 쪽으로 기운다.

아파트 형태가 갖춰가면, 그때는 이미 헌 아파트에서 마음이 떠난다.

 

 

저평가되어 더는 가격이 떨어지려야 떨어질 수 없는 물건은 안전하다.

이런 아파트는 매수세도 꾸준하고 정말로 가격이 떨어지지 않는다.

다른 투자자들도 비슷하게 생각하기 때문이다.

 

 

아파트, 언제 사고 언제 팔까.

잘 팔리는 집을 사서 잘 팔리는 타이밍에 팔면 된다.

그 지표가 수요와 공급이고, 이를 현장에서 확인하는 방법이 전세물건이다.

 

전세물건이 많다고 하면 매도가 어렵다.

반대로 전세가 귀하면 바로 팔아야 한다.

그러나 초보 투자자들은 매물이 없을 때 사서 매물이 많을 때 판다.

가격이 오를 것만 생각했지 매물이 그렇게 많아질 줄을 예측하지 못했기 때문이다.

 

매수계약서를 작성했던 중개소에서 자신들이 세입자를 알아보겠다며 전세계약수수료는 받지 않겠다고 제안하는 경우가 있는데, 그런 때는 일주일 정도 상황을 보기도 한다.

 

물량이 많을 때는 최소한 서른 곳의 중개소에는 내놓아야 팔린다.

 

사려는 사람이 많을 때는 집이 잘 팔리니 부동산끼리 매물 정보를 공유하지 않는다.

 

공동중개를 하는 경우에도 매도자와 매수자 각각에 중개사무소가 붙기 때문에 중개사무소가 2개가 된다.

매도자 측 중개소에서는 본인이 매수자를 구해 양측 중개수수료를 모두 받고 싶어 하기 때문에 매수자 측 중개소가 가격 절충에 나서더라도 그리 호의적이지 않다.

 

부동산끼리 사이가 안 좋아 옆집인데도 인사조차 안 하고 지내는 곳도 있고, 두 패로 나뉘어 절반만 공유하는 지역도 허다하다.

공유한다는 뻔한 이야기에 속지 말고 중개업소는 여러 군데를 방문해 보자.

 

 

가능한 나에 대해 알리지 말아야 한다.

내 의도나 목적을 최대한 숨겨야 한다.

내가 결혼을 했는지 안 했는지, 나이가 몇인지, 어디에서 왔는지도 말하지 않는다.

대신 내가 궁금한 점들을 쉴 새 없이 질문하고 답변을 귀 기울여 듣는다.

내가 알고 있는 지식이나 정보에 대해서도 말하지 않는다.

잠자코 듣기만 한다.

 

커피 한잔 하면서 가볍게 잡담을 나누는 것은 좋지만 내가 돈이 많다는 것, 내 투자 성향이 어떻다는 것을 알려서 얻을 수 있는 건 아무것도 없다.

상대보다 내가 더 많은 것을 알고 있어야 게임에서 유리하다.

 

나 자신에 대해서도 알고 있어야 한다.

내가 어떤 투자자인지, 내가 감당할 수 있는 리스크가 어느 정도인지, 내가 이 투자로 이루고자 하는 목표가 무엇인지에 대해 진지하게 고민해봐야 한다.

잔금 치를 시점에 전세가가 하락해도 이를 감당할 자금이 있는지,

전세 세입자가 들어오지 않으면 월세로 전환할 의향이 있는지,

월세 투자를 하다 임대료가 들어오지 않는 상황이 생겼을 때 대출이자를 납입할 능력이 되는지...

 

 

중개업자를 만날 때는 이곳이 향후 크게 상승할 지역이라 투자를 한다든지 여러 채를 계속 매수할 계획이라든지 하며 자만하고 거드름을 피워서는 안 된다.

집값 상승을 확신하면서도 겉으로는 불안한 체한다.

오를지 안 오를지 모르니 급매 가격이 아니면 사지 않겠다고 딱 잘라 말한다.

여러 채를 매수하고 싶다는 속내도 드러내지 않는다.

그걸 알면 중개업자는 가장 좋은 물건을 골라 내놓는 것이 아니라 여기저기 전화를 걸어 이 물건 저 물건을 마구 권유하기 때문이다.

중개소의 목적은 내게 가장 좋은 물건을 주는 것이 아니라 중개수수료를 얻는 것이다.

 

재산이 얼마다 등의 정보도 비밀이다.

돈이 있어 보이면 매도할 때 집값을 깎을 수 있겠다는 희망을 키워줄 뿐이다.

 

어서 매수하고 싶다는 조급함과 투자자로서의 내 생각을 굳이 드러내서 득 될 것이 하나도 없다.

 

 

질문하고 경청하고, 또 질문하고 경청하라.

중개업자는 신이 나서 내가 미처 생각하지 못했던 부분, 깜짝 놀랄 만한 정보까지 알려줄 것이다.

 

비록 내 의견과 다를지라도 중개업자가 하는 이야기에는 토를 달거나 반대 의견을 내지 않는 게 좋다.

공감의 반응만 하면 된다.

 

중개업자는 나의 비즈니스 파트너다.

호의적인 관계를 유지하는 것은 내 수익을 위해서도 중요하다.

칭찬도 관계를 형성하는 데 좋은 방법이다.

 

깎아주면 매수하겠다는 의사를 분명히 하는 것도 필수다.

기껏 가격을 협상해 놓고는 남편하고 상의해 본다더니 감감무소식이거나, 계약을 해놓고 정작 계약금은 보내지 않는 손님을 중개업자는 매우 싫어한다.

 

매수할 때 중개수수료를 조금 더 내면 전세계약도 수월하게 이뤄진다.

전세 거래 시에도 조금 더 넉넉하게 주면 다음에 매도할 때 내 물건이 VIP 물건이 될 확률이 높다.

복비 = 복을 가져다주는 비용

중개수수료는 아끼지 말자.

적게 주고 크게 얻을 것이다.

 

 

깨끗한 집보다는 지저분한 집을 골라라.

살림이 어지럽고 수리 상태가 엉망인 집은 다른 사람들도 매수하기를 꺼리므로 가격 협상에 유리하다.

 

단열이 잘되는 아파트인지 파악하려면 새시를 교체한 세대가 어느 정도 인지 살펴보면 된다.

어떤 곳은 새시를 교체한 곳이 많고, 어떤 곳은 고층/1~2층도 교체한 곳이 거의 없다고 한다면, 당연히 후자가 단열이 잘되는 아파트다.

 

5월에 매물로 나왔는데, 입주 가능일은 11월이었다.

반년 후에야 입주가 가능한 집은 잘 팔리지 않는다.

그래서 가격 조정이 쉽다.

 

 

세입자가 불편하지 않도록 해주어야 집주인도 편하다.

집에 문제가 생겼을 때도 신속하게 처리해야 한다.

 


 

세입자가 만기 시 나갈 때

 

다음 세입자로부터 받아야 보증금을 내줄 수 있다는 점에 대해 양해를 구하고, 집을 보여주는 수고로움에 대해 미안한 마음을 전한다.

 

세입자를 안심시키는 것도 중요하다.

"계약금 받자마자 다음 집 구하실 수 있게 전액 드릴게요. 집 구하실 시간은 충분히 드리겠습니다."

 

세입자가 계속 거주하고 싶어 할 때

 

주인이 집 파는 걸 달갑게 여기지 않는 세입자가 일부러 집을 지저분하게 하거나 바쁘다면 집을 보여주지 않는 경우가 더러 있다.

심하면 중개소의 전화를 아예 피하기도 한다.

 

협상의 기본은 항상 '상대방에게 최대의 이익을 주는 것'이다.

어떻게 하면 내 이익을 많이 얻을까 고민하는데, 그렇게 하면 모든 것을 놓친다.

세입자를 최대한 배려하고 그에게 이익이 되도록 생각했을 때 내가 가장 많은 것을 얻는다.

 

매도하고자 할 때는 가장 먼저 세입자를 찾아가 지금 살고 있는 집을 매수할 의사가 있는지 물어본다.

매수할 의사가 없다고 하면, 그다음으로는 더 거주하고 싶은지 이사를 하고 싶은지를 물어본다.

만약 전세로 더 거주하기 원한다면,

"제가 중개소에 사모님이 2년 더 거주하고 싶어 하신다고 얘기해 놓을게요. 전세 투자자 위주로 모셔오라고 하겠습니다."

매도가 되어도 세입자가 원하는 대로 전세로 계속 살 수 있다고 안심시키는 것이 포인트다.

 

세입자가 나중에 말을 바꾸어 불편한 논쟁이 생길 수 있으므로 중요한 협상 내용은 문자메시지나 음성통화 녹음을 해서 보관하도록 하자.

 


 

공부를 시작하면서 읽은 내용을 잊지 않기 위해 블로그를 만들고 책을 서재에 쌓아놓기 시작했는데, 시간이 지나면서 나의 보물창고가 되었다.

틈날 때마다 들여다보며 다시금 깨달음을 얻는다.

 

애초에 경제적 자유를 누리기 위해 독서를 시작했지만, 책을 읽으면 가난해도 행복해지는 법을 배울 수 있다고 믿는다.

진짜 부자는 돈이 많은 사람이 아니라 작은 일에도 감사할 줄 하는, 마음이 풍요로운 사람이다.

그 마음의 풍요가 책에서 나온다고 믿는다.


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