나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다 (잭파시)
★★★★☆
소액 투자에 대한 저자 나름의 노하우를 최선을 다해 꺼내 놓았고, 투자 방법에 대해 치밀하게 분석했다는 느낌이다.
소액 투자금액을 중점적으로 다루다 보니 수도권 보다는 지방 아파트 투자에 좀 더 현실적으로 적용하면 좋을 듯 하다.
저자가 완만한 상승을 예측한 2022년 부동산 시장 전망은 맞지 않았다. 상승 요인으로 제시한 유동성 확대, 공급 불안, 경기 회복 등의 내용들은 이번 시장의 가장 큰 이슈인 '금리'에 밀려 그 영향력이 축소되었다고 본다. 시장에 영향력을 미치는 각종 요소들 중 어느 하나가 크게 작용한다면 다른 요소들은 미미해질 수 밖에 없을 것이다.
지방 지역별로 분석한 내용 및 각종 자료 조사 출처, 방법 등도 참조할만 하다.
수도권 아파트는 우량주로 장기투자를 지향해야 하고, 지방 저가 아파트는 테마주로 단기투자를 해야 한다. 단기라고는 해도 기본적으로 2년은 보유해야 하므로 장기적인 접근이 필요하다.
부동산은 대지와 건축물로 이뤄진 실물 자산이기에 내재적인 가치가 0에 수렴하는 주식에서의 상폐 개념이 존재하지 않는다.
투자자가 되기 위한 첫 번째 미션은 부동산중개소의 문턱을 낮추는 것이다. 돈이 돌고 투자자가 오가는 곳을 친숙하게 여겨야 한다.
매물을 보면 ① 매매가/전세가/월세가를 통해 실투자금을 파악하고, ② 투자금을 낮출 수 있는 방법을 고민한다. ①까지만 해도 중수이고, ②까지 찾아낸다면 고수라고 할 수 있다.
부동산 투자 성공을 위한 세가지 능력 = 정보력 + 행동력 + 자금력
부동산 정보들을 분석하고 연구하며 나에게 맞는 투자처를 찾는 한편, 투자금 대비 수익금을 계산하는 훈련을 하면서 적은 투자금을 이용해 반복적으로 투자를 해봐야 한다. 이 모든 과정을 장기적으로 끈기 있게 실행할 수 있는 능력을 바로 부동산 투자에 필요한 행동력이라 하는 것이다.
역전세 대응
- 시장 평균치 보다 다소 낮게 전세를 줘서 하락 리스크 방어
- 언제든 전세금 반환이 가능하도록 현금 비중을 키우는 방법
- 법인은 보유 기간 제한 없이 역전세 발생 전 빠져나올 수 있음.
- 개인은 양도세 기본세율 적용을 위해 2년 보유해야 하므로, 매수 시 2년 뒤 공급량 미리 체크하여 매도전략 세움.
내가 투자하는 지역을 한눈에 볼 수 있는 지도, 자산 현황을 파악할 수 있는 투자 상황판 등 스스로 동기부여를 할 수 있는 나만의 투자 환경을 만들자. 자신의 투자 상황을 객관적으로 확인할 수 있는 환경과 자료를 만드는 것은 장기투자를 할 때 목표를 환기시키는 역할을 하며, 투자 방향성을 되새기는 데도 도움이 된다.
절대 실패하지 않는 부동산 투자의 기본 원칙은 부동산 사이클에서 불황기가 끝나고 회복기가 시작될 때 매수하는 것이다. 이를 위해서는 현재가 부동산 사이클 중 어느 시기인지 파악할 수 있어야 한다.
상승기 초입에 올라타면 앞으로 5년은 상승장이 이어진다. 상승장이 5년인 이유는 공급 주기를 따르기 때문이다. 상승기 초기에는 매수세가 크지 않기에 완판할 자신도 없고 분양가를 높게 잡기도 힘들다. 상승기 2~3년 차에 시장이 무르익으면 분양을 시작한다. 분양 후 입주까지는 3년 정도가 걸리므로 한 번의 상승 사이클은 5년이 되는 것이다.
M1/M2 비율이 높다 = 잠재적 유동성이 큰 상태. 이 수치가 높았던 다음해에는 부동산 시장이 폭등.
M1/M2 비율 (0.35%정도) 이 높았던 해 : 1987, 2005, 2020년 → 이듬해인 1988, 2006, 2021년 시장 폭등.
가지고 있는 주택 수만큼 투자 경험이 쌓인다.
부동산 투자는 누구나 몇번의 경험을 거치면 체득할 수 있는 비교적 쉬운 기술이다. 그러나 이 경험들이 당신을 부자로 만들어 줄 것이다.
리스크 최소화 포트폴리오 전략
1. 수도권과 디커플링되는 지역 찾기
수도권 물건 : 지방 물건 = 6 : 4 정도 운영
지역 사이클에 따라 주기적으로 오는 하락 리스크 분산
2. 종류에 따른 투자 기간 차별화
수도권 물건 : 지방 공시가 1억 이하 : 서울인천 구축빌라 : 서울 오피스텔 = 4 : 2 : 2 : 2
수도권 장기보유. 지방은 2년 후 매도 현금흐름확보.
3. 월세로 현금흐름 확보
처음 전세로 시작. 전세 상승 시 상승분은 월세로 받아 반전세화.
취득세 절세 플랜
- 1주택은 조정대상지역에서 매수
- 2주택은 비조정대상지역 대장 아파트 매수 1~3%
- 3주택부터는 공시가격 1억원 이하 매수 1% 내거나, 오피스텔 매수 4% 내거나
오피스텔 재산세
서울의 경우 매도자가 주택분 재산세를 내고 있을 때 소유권을 이전받은 매수자에게 주택분 재산세를 부과하는 '구'가 있고, 자동으로 공부상에 따라 상가용 재산세로 변경하는 '구'가 있으니 매수하기 전에 각 구청 재산세 담당자에게 확인해봐야 한다.
주택분 재산세가 되면 종부세에 합쳐지니 유의.
양도세 중과는 내가 팔려는 집이 조정대상지역에 속할 때만 해당하는 것이라 만약 비조정대상지역에 있는 집을 2년 보유한 뒤 매도한다면 기본세율이 적용된다.
양도세 중과 배제 주택의 대표 격인 공시가격 3억원 이하의 지방 저가 주택을 잘 활용해야 한다.
지방 저가 주택은 매도 시 조정대상지역에 속한다고 하더라도 중과하지 않고, 중과세 판단 시 주택 수 계산할 때도 제외된다.
지방 저가 주택
- 수도권, 광역시, 세종시를 제외한 지역에 소재
- 경기와 세종시의 읍면 지역, 광역시의 군 지역 소재
- 공시가격 3억원 이하
임대 사업은 많은 부동산을 소유할수록 현금흐름이 좋아지는 구조다. 1년에 한두 채씩 꾸준히 매수하되 초기에 3~4채를 보유할 때 현금흐름이 막힐 수 있음을 주의하자.
수도권 시세는 거시적 흐름과 연관성이 크므로 함께 움직이지만 지방은 그렇지 않을 수도 있다. 조정받는 지역이 있으면 다른 지역은 오히려 상승하기도 한다.
톱다운 투자법
선진국과 한국의 부동산 경기 → '도' 단위 흐름 → '시' 단위 흐름 → 구체적인 아파트 단지를 내려가면 투자처를 찾는 법
지방 아파트 상승 순서
- 각 도에서 인구수가 많은 순서부터 투자자가 들어가기 시작한다. 인구수 순으로 상승 순서가 결정.
- 시내(지역 내) : 분양권 및 신축 대장아파트 → 준신축 아파트 → 32평 계단식 구축 → 25평 계단식 구축 → 21평 이하 복도식 구축
빅데이터는 개인이 알아낼 수 있는 정보의 한계를 뛰어넘는다. 이를 활용해 투자하는 전문가들이 우후죽순 생겨나고 있는 지금, 감으로만 투자해서는 성공하기가 힘들다.
실거주 수요만 있는 아파트 단지들은 쉽게 오르지 않는다. 사용가치뿐만 아니라 투자가치가 높아야 아파트 가격은 오른다. 거래가 늘고 매물은 감소하며 갭 투자가 증가한다면 이는 투자 수요가 발생한다는 시그널이다.
'아실' 앱 투자 힌트 섹션
많이 산 아파트, 매물증감, 갭 투자 증가지역, 인기도
→ 실거래 많고, 매물 감소, 갭 투자 증가, 인기도 조회수 상승
중개사무소에 전화
이 단지에 호재가 있는지, 최근 거래가 많은데 투자자가 왜 들어오는지 등 질문을 던져 무엇이 트리거가 되어 움직이게 했는지 연구.
호황기 때는 거의 모든 부동산이 대장 아파트에 키를 맞추어 오르는 모습을 보인다.
'도' 내에서 상위입지를 결정하는 기준은 인구수이다. 인구수가 많은 '시'부터 '도'의 상승흐름을 타기 시작한다.
지역 분석을 위한 데이터
1. 매매.전세가격 추이
- 덜 오른 지역 찾기
2. 주택구입부담지수 K-HAI (Korea Housing Affordability Index)
- 한국주택금융공사 주택금융통계시스템에서 확인
- 100 : 중위 소득자가 중위 가격 물건을 샀을 때 소득의 약 25%를 원리금으로 상환
- 낮을수록 집을 살 여력이 충분하다는 뜻
3. 공급량(입주.미분양 물량)
- 추가로 공급이 확정되지 않은 대규모 택지가 조성되어 있는지 파악 필요(잠재적 공급 물량 파악)
4. 매매.전세 물량
- 가장 적은 지역 찾기
5. 초기분양률(청약경쟁률)
- 시장 심리가 살아 있는지 체크
- 주택도시보증공사 주택정보포털 > 주택보증 통계정보 > 민간아파트 분양시장동향 > 공표보고서 > 분기별 초기분양률 동향
- 국가통계포털 KOSIS > 국내통계 > 주제별 통계 > 주거 > 민간아파트 분양시장동향 > 지역별 민간아파트 평균 초기분양률
수요량 = 인구수 * 0.5%
수요량은 고정된 상수와 마찬가지인 만큼 공급량으로 집값의 향방이 달라진다. 적정 수요량보다 공급량이 적다면 안심하고 투자하면 된다. 물론 그 반대의 경우는 리스크가 있다.
미분양이 많으면 구축 시세가 오르기 어렵다. 미분양이 쌓여 있을 때는 구축에 투자하는 건 삼가야 한다. 구축은 신축의 상승에 대한 키 맞추기를 기대하는 투자인데, 미분양으로 신축의 가격이 올라가지 않으면 의미가 없다.
다주택자와 법인 입장에서는 취득세 중과로 12%씩 내고 투자를 하려면 20% 이상은 올라줘야 손익분기점을 넘는다.
매도 시점을 디테일하게 조정해야 할 때는 입주 물량을 '년' 단위가 아니라 '월' 단위로 체크하는 것이 정확하다.
한 지역을 다각도로 분석하는 빅데이터 활용
1. 거래량 추이 (손품왕)
- 선행하는 특징을 가지고 있으므로 매매 시점을 파악하기 좋다. 거래량은 시세를 반 년 정도 선행한다고 본다.
2. 외지인 거래량 추이 (손품왕)
- 전국 투자자의 경우 정보에 가장 민감하고 현재 시세를 객관적으로 바라봄.
- 외지인 거래량 추이와 시세가 싱크로율이 잘 맞는 이유는 실거주자의 수요로는 집값이 오르지 않기 때문이다. 외지인 투자자의 투자 수요가 함께 섞여줘야 가격 상승흐름이 일어난다.
3. 전세지수 (손품왕)
4. 매수매도지수 (손품왕)
5. 전세수급지수 (손품왕)
6. 세대 추이 (부동산 지인)
- 세대수에 따라 주택이 필요한 구조이기 때문에, 인구 추이 보다 세대 추이가 더 적합하다.
7. 사업장 총수 및 1인당 월평균 소득 (부동산 지인)
8. 소득 대비 주택가격 PIR (Price Income Ratio)
- 부동산 지인 : 전국 근로자3분위 소득 기준, 전용32평 평균값 기준
(Note. KB 월간시계열에 있는 PIR도 체크해 볼 것 - 서울 및 전국 기준)
상승기 때는 굳이 돈을 한곳에 몰아서 넣는 것보다 최대한 쪼개서 여러 채 사는 게 리스크를 분산하는 데도 이익이다.
수많은 매물을 보고 데이터값을 만지다 보면 가격이 저렴한지를 파악하기가 쉬워지고, 싼 매물을 찾는 게 익숙해진다. 수치상으로 명확한 근거를 가지고 매수를 하기 때문에, 실패할 가능성이 거의 없다.
많은 책을 읽고 여러 전문가의 강의를 들으면서 공부하는 것이 좋다. 직접 경험하는 시행착오를 줄일 수 있기 때문이다. 시행착오를 단순하게 스트레스라고 생각하지 말고 추후 부자가 되기 위한 필수 과정이라고 생각해야 한다. 시행착오를 겪을수록 앞으로 발생할 문제에 대한 해결 능력이 커지기 때문이다. 반대로 시험하고 행하지 않으면 투자 원칙은 만들 수 없다.
부동산 부자가 될 두가지 습관
1. 네이버 부동산 매물 검색 생활화하기
2. 부동산중개소 들어가는 것을 무섭게 생각하지 않기
호갱노노
실시간 인기 아파트 등 단기 트렌드 파악 용이
주요 분석 도구 : 가격변동, 공급, 인구, 상권, 매매가와 전세가 비교 그래프
아실
1년간의 중기 데이터를 파악하는데 좋음.
주요 분석 도구 : 매물증감, 많이 산 아파트, 갭 투자 증가지역, 외지인투자 증가지역
부동산 지인
장기적인 빅데이터를 분석하기 좋음.
주요 분석 도구 : 시장 강도 (0에서 30으로 올라가면 지역 대장 아파트 상승 시작, 100이상 오르면 2~3급지도 따라서 상승, 300이상 되면 불장, 200에서 100으로 내려가면 가격 상승 약해짐), 아파트 실거래량 증감(유료)
아파트 투자 타당성 지표 분석 (부동산 앱 활용)
공시가격(기준시가, 과세표준) : 국세(양도세/상속세/증여세/종부세) 계산 기준. 국세청 책정
시가표준액 : 지방세(취득세/등록세/재산세) 계산 기준. 지자체 책정.
= 건축물분 시가표준액 (서울_ETAX, 서울 외_위택스) + 토지분 시가표준액 (국토부 공시지가)
보통 투자에 실패하는 이유는 너무 좁은 시각으로 특정 단지에 대한 정보만 듣고 투자를 결정하기 때문이다. 넓은 시각을 가지고 톱다운 투자법을 이용해 투자할 '시'를 선택했다면, 그 안에 있는 아파트 단지들을 다 임장해보고 그중에서도 가장 투자에 최적화된 물건을 골라야 한다.
중개소 질문 리스트
최근에 비싸게 나간 물건이 있는지?
여기 지금 전세 물건은 몇개나 있는지?
네이버 보고 왔는데, 이것보다 더 싸게 나온 건 없는지?
이 물건 보러 온 사람은 없는지, 그때 왜 거래가 안 되었는지?
이 매물로 전화가 얼마나 왔는지?
아무리 손품 발품을 많이 했더라도 실제 투자까지 이어지지 않는다면 배울 수 있는 건 한정적이니 지르는 것도 해봐야 한다. 그래야 내가 잘했는지 못했는지 알 수 있다.
서울수도권 광역전철노선도를 사서 벽에 붙여두고 수시로 내가 사고 싶은 지역을 바라보자. 지리를 익히는 데도 도움이 될 뿐만 아니라, 동기부여의 목적으로 좋다.
부동산 책과 친해져라. 부동산 책을 사는 돈은 소비가 아닌 투자다. 언젠가 그 투자금들이 더 많은 부를 가져다 줄 것이다.
데이터 분석 루틴
약50채를 보유하고 있으면서도 종부세를 무서워하지 않는 이유가 바로 서울수도권 아파트 중 일부를 장기임대주택사업자로 등록해서 종부세 합산 배제 혜택을 받고 있어서다. 만약 등록임대사업자 지원 제도가 부활한다면 이를 활용하여 종부세 부담을 줄일 수 있을 것이다.
