부동산 공부 (레비앙)
★★★☆☆
부동산 투자를 처음 접하는 부린이들이 부담없이 접할 수 있는 도서
기본적인 부동산 공부/독서 방법에 대한 기준 제시
☞ 좋은 책이든, 보통인 책이든, 별로인 책이든, 각각의 책으로부터 1가지 이상의 교훈을 얻는 것 만으로도 만족스럽다.
1장 _ 왜 부동산 공부를 해야 하는가?
부동산 공부를 결심하게 만든 잃어버린 10년
백화점에 가서 옷을 하나 사더라도 모든 매장에 방문해 가격을 비교하고, 그것도 모자라 인터넷으로 최저가를 검색해서 사는 것이 최선이라고 생각한 내가, '수억 원이 넘는 집을 사면서 아무것도 모르고 어리석은 결정을 했구나' 라는 반성을 하게 됐다.
평생을 살면서 내가 살 집을 사고파는 일을 최소한 몇 번은 할 텐데 그때마다 이렇게 어리석은 결정은 하지 말아야겠다.
그래 결심했어! 부동산 책 70권만 읽어 보자
성공한 사람들의 공통점으로 독서를 꼽는다. 워런 버핏은 읽기중독증 환자였고, 발명왕 에디슨은 디트로이트 도서관의 책을 통째로 읽었다고 한다. 빌게이츠는 "독서 습관은 하버드 졸업장보다 더 소중하다."는 말을 남길 정도로 어릴 때부터 '책벌레' 라는 별명이 있었다. 세계적인 부자들조차 강조한 독서의 중요성은 부동산 공부에도 똑같이 적용된다.
빨리 배우고 싶다는 조급함은 내려놓고 차분하게 책 읽기를 시작해 보자.
저자는 책 한권을 쓰기 위해 알고 있는 모든 것을 쏟아붓는다. 그 사람의 지식과 경험을 온전히 배울 수 있는 것이 바로 '책'이다.
'정독' 그리고 '정리하며 읽기'
속독과 다독으로 단기간에 많은 책을 읽은들 온전히 내 것이 되지 않는다.
정리하는 과정에서 눈으로 한 번, 손으로 또 한 번, 책을 여러 번 읽게 된다. 정리하는 동안 같은 책을 2~3번 읽은 효과가 생긴다. 정리한 것을 다시 꺼내 읽지 않더라도 이미 내 머릿속에 많은 것이 남는다.
사람의 뇌는 바뀐다고 한다. 책을 많이 읽으면 '책 읽는 뇌' 로 바뀔 수 있다.
노트에 손글씨로 적든, 블로그나 에버노트에 적든 방법은 크게 상관없다. 꾸준히 할 수 있는 게 가장 좋은 방법이다.
쉽고 편한 방법일수록 쉽게 잊혀진다는 사실을 잊지 말자.
정리법
1) 개조식으로 정리한다. (줄글이 아니라 1,2,3과 같이 번호를 매겨서 정리하는 방법)
2) 표를 적극 활용한다. (표는 시각적으로 매우 효과적인 정리법)
3) 구분과 분류를 잘할 수 있어야 한다. (구분은 항목을 잘 나누는 것, 분류는 비슷한 것끼리 모으는 것)
4) 계산식이 나오면 반드시 계산해 본다.
5) 그래프가 나오면 따라 그려본다.
6) 문답식의 글이라면 정리도 Q&A 방식으로 질문과 답을 간결하게 정리한다. (다양한 의견을 들으며 자신만의 확고한 기준을 만들어 나가는 것이 책을 읽는 이유)
7) 꼭 기억하고 싶은 자료가 있다면 사진을 찍거나 스캔해서 정리노트에 첨부한다.
2장_ 부동산 기초 (마인드부터 바꿔라)
돈에 대한 생각을 바꿔라 (예금 vs 레버리지)
돈이 행복의 필수 요소는 아니지만 돈이 없으면 불편한 것은 사실이다. 절약부터 시작해 자산을 늘리는 경제활도까지 모든 것의 기본은 고정관념을 바꾸는 것부터 시작된다.
돈이 인생의 전부가 아닌 것 또한 분명하다. 그러나 돈 문제라는 먹구름이 인생에 끼여 있는 한, 당신은 결코 행복할 수 없다. 돈은 인생의 여러 문제들을 좀 더 잘 다스릴 수 있는 기반이 된다. 단지 돈 때문에 스스로 원하지도 않는 일을 해야 하는 상황을 만들지 마라. 경제적 자유란 그래서 필요한 것이다.
편견을 극복하라 (내 생각이 틀릴 수 있다는 것을 깨달아야 한다)
심리적인 편견
자기 분야에서 성공한 사람일수록 자기 자만에 빠지기 쉽다.
공부를 열심히 하고도 막상 투자를 결정할 시기가 오면 결정장애가 온다. 머리로는 이해가 돼도 심리적인 장벽 앞에 무너지는 경우도 있다. 이런 장벽을 넘을 수 있느냐 없느냐 역시 그것이 장벽인지 아닌지 아는 데서 시작한다. 공부하지 않은 사람은 장벽을 뛰어넘지 못하고 좌절하고 포기한다.
대다수의 사람들은 돈복이 없는 근본적인 이유를 지식이나 운 같은 외부 요인으로 돌린다. 그런데 돈복 없는 이유는 바로 우리 내면에 깊이 뿌리내리고 있는 본능, 심리 그리고 인식 결함 때문이다. 우리 모두는 불행히도 재테크에 실패하기에 딱 알맞도록 타고 났다. 우리 내면에 있는 장애물을 제거하고 극복하는 방법을 배운다면 누구나 부자가 될 수 있다.
멘토를 만들고 따라 하라 (레비앙 따라 하기)
나보다 더 노력하는 후배, 배울 점이 있는 나의 동료, 한 발 앞서서 길을 안내해 주는 선배가 있다면 당신은 성공의 길 한가운데를 가고 있는 것이다.
누구를 따라 해야 할지 모르겠다면 책읽기를 시작해 보자. 스스로 실력을 쌓아 가다 보면 정말 따라 하고 싶은 사람이 보일 것이다. 그 사람을 멘토로 삼으면 된다.
고수는 어떤 일을 하느냐가 아니라 그 일을 얼마나 비범하게 하느냐로 평가할 수 있다. 고수들도 처음에는 하수였다. 그 사실이 내게 용기를 주었다. 여러분들도 언젠가는 고수가 될 수 있다.
만나는 사람을 바꿔라 (이런 사람들과 가까이 지내자)
1. 긍정적인 마인드를 지닌 사람
2. 부지런한 사람
3. 추진력이 강한 사람
4. 자존감이 높은 사람
5. 상대방을 배려하는 사람
그런 사람들을 주변에 많이 만들기 위해서는 내가 먼저 그런 사람이 되어야 한다.
그럼에도 불구하고 (24시간을 36시간처럼 써라)
1. 수면 시간을 줄여야 한다.
2. 일의 효율을 높여야 한다.
3. 자신의 신체 리듬을 정확히 알고 하루 시간 계획을 세워야 한다.
4. 쓸데없이 낭비하는 시간이 없어야 한다.
습관은 복리로 작용한다. 돈이 복리로 불어나듯이 습관도 반복되면서 그 결과가 곱절로 불어난다.
간절히 원하면 이루어지더라 (우주의 기운을 모으는 팁)
작은 목표라도 성취해 본 사람은 큰 목표를 향해 나아가는 데 거침이 없다.
어떤 일이든 목표를 세우는 것이 가장 중요하다. 목표는 구체적일수록 좋다. 목표를 세웠으면 자주 상기시켜야 한다. 목표를 세우고 되뇌지 않으면 목표했다는 것조차 잊게 된다.
지금 당장 당신의 목표를 구체적으로 적어 보고, 간단한 단어로 바꿔서 비밀번호를 변경해 본다. 비밀번호 변경이 귀찮다고 생각한다면 이미 당신은 목표를 이루기 힘든 사람이다. 목표를 이루고자 하는 간절한 마음이 당신을 움직이게 하는 원동력이 된다.
공부와 함께 시작해야 할 일 (종잣돈 모으기)
가계부를 꾸준히 쓰다 보니 수입과 지출의 흐름이 머릿속에 그려진다. 무리한 지출이라고 생각되면 자연스럽게 지출이 통제된다. 초과 지출이 예상되면 다른 지출을 줄이려고 노력하게 된다. 집의 재정상황을 머릿속에 꿰뚫고 돈이 샐 틈을 만들지 안는 습관을 들인다.
돈 버는 방법의 기초는 늘 번 것보다 덜 쓰는 데 있다. 투자는 이 자본에서 시작된다. 자본 축적이 없으면 투자로 나아갈 수 없고, 당연히 이 자본의 크기가 커질수록 부자에 다가가게 된다. 그러나 덜 써서 모으는 과정을 좋아하는 사람은 별로 없다. 상당한 인내심을 요구하는 탓이다.
3장 _ 부동산 역사와 입지 (많이 아는 사람이 기회도 많다)
역사를 알면 미래를 예측할 수 있다
부동산 시장에 참여하는 사람들의 심리와 행동 패턴은 크게 다르지 않다. 집값을 통제하기 위해 정부가 활용할 수 있는 정책 또한 한정적이다.
절판도서를 읽을 수 있는 방법 = 국회도서관 우편복사 서비스 (인터넷 신청)
입지, 기본원리를 알면 쉽다
진짜 고수는 한 번에 큰돈을 버는 사람이 아니라, 긴 시간 동안 큰 실패 없이 꾸준히 투자하는 사람이다. 고수는 정부 정책의 전환으로 인한 시장의 변화 가능성을 항상 염두에 두며, 한 번에 많은 돈을 벌려고 욕심내기보다는 리스크를 관리하면서 꾸준히 투자하는 것이 더 큰 수익이 된다는 사실을 경험으로 알게 된 사람들이다.
무엇보다 우리가 핵심에 집중해야 하는 이유가 있다. 핵심 부동산은 리스크에 강하다. 어떤 상황에서도 덜 무너지고 설령 무너진다고 해도 빠르게 회복한다. 장기적으로 볼 때도 평균보다 훨씬 높은 상승률을 보인다. 핵심에 집중하라. 대중을 따라가고 싶은 마음을 억누르라. 핵심 부동산에 집중하면, 설사 좋지 않은 시절에 매수했다 치더라도 세월이 지난 후 최소한 보상이라도 얻을 수 있다.
부동산 공부는 지리 공부다
부동산 공부에서 지역을 많이 아는 것은 강력한 무기임은 틀림없다.
지금은 사람들이 선호하는 지역이 아니지만 향후 발전 가능성이 높은 곳, 남들보다 먼저 그곳을 알아보는 사람이 기회를 잡는다.
4장 _ 부동산 정보 (데이터! 기본만 제대로 활용해도 된다)
부동산 투자를 성공으로 이끄는 좋은 도구
KB시계열 : 지역구분, 주택가격동향, 시장동향(매매시장동향/매매거래동향/매매가격전망지수), 평균매매가격과 중위가격, 5분위가격, 매매가격 대비 전세가격비, PIR
미분양 (시군구별/공사완료후/규모별) : 국토교통부 통계누리 > 주택 > 승인통계 > 미분양주택현황보고
비판적으로 읽을 줄 알아야 한다
저자가 현직 혹은 전직 애널리스트라면 조금 다른 방식으로 읽기를 추천한다. 애널리스트는 직업 특성상 분석과 예측을 한다. 분석과 예측에 활요한 자료의 신빙성, 그리고 저자가 주관적인 해석을 할 가능성을 생각해 봐야 한다.
대부분의 독자들은 책에서 제시된 자료나 저자의 의도를 의심하지 않고 맹목적으로 받아들이는 경향이 있다. 하지만 자료나 수치들이 자의적인 해석이 가능하다는 것을 알면 책을 다르게 읽어야 한다.
나와 같은 의견을 내는 저자도 좋지만 반대 의견을 내는 저자의 책도 읽으면서, 다양한 가능성을 고려하는 열린 자세가 필요하다.
경제신문도 읽는 방법이 있다
네이버나 다음과 같은 포털사이트에서는 여러 신문사의 기사를 모아서 보여 주기 때문에 한 사이트만 제대로 봐도 충분하다.
신문기사를 읽으면서 기억해야 할 점은 수용적 읽기가 아닌 비판적 읽기를 해야 한다는 것이다. 뉴스에 나온다고 해서 100% 사실이라 믿고 무조건 받아들이면 안 된다.
꼭 읽어야 할 기사와 굳이 읽지 않아도 되는 기사를 구분할 수 있게 되면 뉴스 보는 시간이 훨씬 줄어든다.
5장 _ 부동산 영역 (부동산 공부에도 여러 영역이 있다)
경매 (기초부터 차근차근 단계를 밟아 공부하자)
경매에서 기본적으로 다루는 '법' 중에는 경매를 하지 않더라도 알아야 할 중요한 내용들이 많다. 어떤 이유로 집을 사든 계약은 '법'을 바탕으로 이루어진다. 자신의 권리를 가장 잘 지킬 수 있는 방법은 법을 잘 알고 있는 것이다. 그런 의미에서 경매를 하지 않더라도 부동산과 관련된 기본적인 법을 공부하는 것이 필요하다.
상가 (건물주가 되기 위한 첫발)
시장은 끊임없이 변화하고 진화하며 다양한 기회를 제공한다. 정부가 바뀔 때마다, 규제가 강화될 때마다 사람들은 이제 시장은 끝났다고 절망하고 어떤 이들은 이제 오를 만큼 올라서 투자할 물건이 없다고 푸념한다. 그러나 시장은 절대 끝나지 않는다. 오히려 끊임없이 진화하는 과정에서 우리에게 또 다른 기회를 제공하고 있다. 우리는 투자할 물건이 없음을 탓할 게 아니라 물건을 보는 안목이 없음을 인정해야 한다.
학군 (대한민국 학부모라면 반드시 알아야 할 학군지)
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학구도안내서비스(GIS)
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초등학교의 경우, 명확하게 배정받는 해당 주거 지역이 표시된다.
중학교의 경우 배정받는 지역에 거주하더라도 학급수에 비해 진학하는 학생수가 많다면 거주 기간으로 입학 여부가 결정되기 때문에 미리 교육청에 확인해서 이사 시점을 고려할 필요가 있다.
청약 (기회는 관심을 갖고 공부하는 사람에게만 보인다)
청약 자격 요건을 가장 확실하게 확인할 수 있는 사이트는 '청약홈'이다. 청약 조건은 개인뿐 아니라 같은 세대에 속한 세대원의 자격까지 꼼꼼하게 확인해야 한다. 세대원들의 청약 자격까지 확인하면서 책을 정독해 보자.
청약에 관한 책이 나오기 이전부터 청약을 한 사람에게 어떻게 공부했냐고 물어보니 한결같이 입주자모집공고문을 출력해서 밑줄 치며 꼼꼼하게 읽었다고 한다. 청약 관련 책을 통해 기본적인 원칙을 익혔다면 심화학습으로 입주자모집공고문을 정독하기를 추천한다.
교통망 (남들이 다 아는 것에서 좋은 기회를 잡기는 어렵다)
뉴스에서 계획 발표가 나오면 원문 출처를 찾아본다.
국회 및 지방의회 회의록을 살펴본다.
기공식대행용역공고를 확인하면 리스크를 최소화 할 수 있다.
되는 호재와 안되는 호재를 구분하자. 정확한 개통 시기를 알아야 한다. 실제로 편리할지 생각해야 한다. 홍보성 뉴스에 속지 않아야 한다.
지하철 우선순위 : 9호선, 2호선 >>> 3호선 >>> 5호선 >>> 7호선, 신분당선 >>> 공항철도 >>> 1호선, 4호선, 6호선, 8호선, 분당선, 경의중앙선
국가철도망구축계획에 반영된 노선은 그렇지 않은 노선에 비해 추진될 가능성이 높거나 속도가 빠를 수 있다. 하지만 계획에 반영됐다고 해서 당장 눈에 보이는 호재가 아닐 수도 있다는 점을 반드시 고려해야 한다.
재건축&재개발 (고수의 영역? 책 한 권으로 시작하자)
투기과열지구 내에서 재건축은 조합설립 이후부터, 재개발은 관리처분 이후부터 조합원 지위양도(권리승계) 거래가 제한된다. 특히 재개발구역은 2018년 1월 24일 이전에 사업시행인가를 신청한 구역만 관리처분인가 이후에도 조합원 지위양도가 가능하다.
6장 _ 경제 (세후 수익이 진정한 수익이다)
절세 (돈을 불리는 것보다 지키는 게 더욱 중요하다)
세율표를 정리하고 예시를 만들어 시뮬레이션 해 보기.
세금 정책은 수시로 바뀌기 때문에 세금 관련 책만큼은 신간을 사서 읽기를 추천한다. 세금을 부과하는 기본 원칙을 먼저 공부하고, 규정이 바뀔 때마다 수시로 공부해야 한다.
금리 (환율과 금리, 한 번쯤 제대로 공부해 보자)
책을 통해 다양한 투자 종목을 알게 됐다면, 이해한 것에서 그치지 말고 직접 투자해 보기를 권한다. 큰 돈을 투자하라는 게 아니다. 100달러, 구글 주식 1주, 금 1그램이라도 직접 사 보면 해당 분야를 보는 시각이 크게 달라짐을 느낄 수 있다. 한 우물만 파는 게 효과적일 때도 있지만, 그 우물이 영영 나오지 않을 것을 대비하는 것도 나쁘지 않다.
연금 (부동산을 공부하니 이런 것도 알게 되더라)
연금저축펀드
- 연말정산 소득공제효과가 연금저축보험과 같음.
- 사업비가 없음. (수수료 안빠져나감)
- 자유로이 납입 가능 (연금저축보험처럼 월납입이 아니고 일년에 1회 일시납 가능)
- 스스로 공부해서 수익을 올릴 수 있음. (물론 손실 가능성도 있음에 주의)
7장 _ 책을 통해 부동산 투자에 성공한 사람들 이야기
공부도 같이 하면 오래 할 수 있다
같은 책을 읽지만 각자가 느끼는 점은 다르기에 중요하게 생각하는 부분도, 해석하는 방법도 다양하다. 다른 회원들의 독서 후기를 읽고 만나서 토론을 하다 보면 새롭게 책을 읽는 느낌을 받는다.
혼자 가는 것보다 훨씬 더 넓고 깊게 세상을 바라보며 함께 멀리 가는 경험을 할 수 있을 것이다.
다양한 전문가를 만날 수 있는 가성비 최고의 기회
책 속에 담긴 생각들이 당신의 마음을 두드릴 것이다.
독서, 변화하는 세상을 읽을 수 있는 가장 큰 자산
누구의 강요에 의해서가 아닌 내가 공부하고 싶은 분야를 책을 통해 공부하는 것. 평생 학습이 필요한 현대사회에서 효율적으로 학습할 수 있는 가장 좋은 방법이라고 생각한다. 책 읽기는 단순히 지식 습득의 차원을 넘어서 변화하는 세상을 읽을 수 있는 가장 큰 자산이다.
