부동산 대출의 기술 (주지현)
★★★☆☆
저자는 금융전문가가 아니지만, 초등학교 선생님으로서 나름 꼼꼼하게 대출에 대한 기술을 서술하고 있음.
대출에 대한 저자의 경험과 컨설팅 내용을 담고 있으며, 대출 실행에 있어 교사 직업 위주의 조건들을 배경으로 함.
대출 상품에 대한 상세한 내용보다는 재무관리 측면에서 전체적인 숲을 보여주는 내용.
재테크와 투자 공부 (탑다운 방식)
전월세 전환율
전세보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우는 그 전환되는 금액에 10%와 [기준금리+2%] 중 낮은 비율을 곱한 범위를 초과할 수 없다. (주택임대차보호법 제7조의 2)
법령에서 공식 전월세 전환율을 규정하고만 있을 뿐, 이를 지키지 않았을 때 처벌할 근거조항을 마련해두지 않았다. 그러다 보니 실제로는 지역의 실정에 따라 전월세 전환율이 제각각인 모습을 보인다.
임대인 입장에서는 임대차 기간에 자신의 기대수익률과 전월세 전환율의 차이를 비교해서 전세와 월세 중 어느 임대차를 놓을지 결정해야 한다. 임차인이 맡긴 임대보증금을 은행에 예금할 때나 직접 투자할 때 거둘수 있는 수익률이 전월세 전환율보다 높으면, 안정적으로 전세에 맡기는 것이 좋다. 반면 임대인의 기대수익률이 전월세 전환률에 미치지 못하면 월세로 돌리는 것이 낫다.
임차인 입장에서는 전세대출 금리가 전월세 전환율과 비슷하거나 낮을 때는 웬만하면 전세대출을 최대한도까지 받아 전세로 입주하는 것이 더 유리하다. 전세대출 금리가 전월세 전환율을 뛰어 넘으면, 전세 대신 월세로 입주하는 것이 더 유리하다.
대출받아 산 집값이 내려가면
약정한 대출금 상환을 상습적으로 연체하지만 않으면, 은행은 담보물의 가치가 하락했다고 바로 대출금의 조기 상환이나 새로운 담보 제공을 요구하지 않는다. 한번 대출을 받은 차주는 만기가 도래할 때까지 약정한 대출금을 성실히 상환하면 집값이 오르든, 떨어지든 아무 문제가 없다.
2금융권
당장 아파트 잔금을 치를 돈이 몇천만원 부족한데, 1금융권에서 내가 필요한 만큼 대출을 도저히 안 받아준다면 2금융권도 어느 정도는 고려해볼 만하다.
주택임대사업자로 등록했다면, 자금이 필요할 때 2금융권의 사업자 대출을 받는 것도 생각해 볼 수 있다. 상호금융사다 보니 조합원으로 가입해야만 실행할 수 있는데, 조합 가입비에 해당하는 출자금을 수십만 원정도 계좌에 예치해두면 대출을 받을 수 있다. 대출 한도도 1금융권보다 훨씬 넉넉하게 잡아주고, 만기도 여유로운 편이다. 상환 방법도 만기일시상환을 지원해주기도 하고, 금리도 1금융권에 비해 크게 높지 않다.
대출상환계획을 꼼꼼히 세워 1건의 연체도 없이 원리금을 꼬박꼬박 상환한다면, 2금융권에서 대출을 받아도 큰 문제는 없다. 그래도 캐피탈 회사나 저축은행은 좀 피할 필요가 있다.
2금융권 대출은 무조건 가장 먼저 갚아야 한다. 목돈이 들어오거나 자산을 매도할 수 있다면 매도수익으로 하루빨리 갚아서 큰 폭의 신용도 하락을 방지해야 한다.
주거래은행
주거래은행은 '내가 은행 기준에서 많은 실적을 쌓을 수 있는 곳'이지, 단순히 '오래 거래한 곳'이 아니라는 사실을 알아야 한다. 은행에서 대출을 조금이라도 유리하게 받고 싶다면, 단순히 '거래 기간' 보다는 은행이 좋아하는 실적이 무엇인지 파악해서 그 실적을 충분히 쌓아두는 것이 우대를 받는 지름길이다.
체증식 상환
원금균등상환과 반대로 원리금 상환 부담이 갈수록 늘어나는 방식. 다른 상환방식에 비해 초기에는 원금의 상환속도를 늦춰 이자 부담도 줄이고, 결국 원리금 상환 부담 전체를 줄여 버리는 방식. 그러다가 조금씩 원금의 상환속도를 높여 이자 부담을 늘리고 결국 원리금 상환 부담을 조금씩 늘려가게 된다.
다른 상환방식에 비해 수입이 적을 때 자금의 운용이 유연해진다는 장점이 있다. 만기까지 대출을 유지하지 않고 중간에 집을 매도하거나 해서 대출을 먼저 상환한다면 적은 원리금 상환 부담의 혜택을 가장 크게 누릴 수 있는 상환방식.
신용대출과 마이너스통장
처음에 DSR 규제에 맞아 신용대출이나 마이너스통장을 받았다고 하더라도, 앞으로의 계획상 추가로 다른 대출을 받을 일이 있다면, 가장 먼저 신용대출과 마이너스통장부터 상환하는 것이 좋다. 이들은 은행에서 제공하는 대출상품 중 DSR 규제에 가장 취약한 상품이다.
마이너스통장은 한도 대출이므로 한 푼도 쓰지 않고 있다고 하더라도 은행들이 공유하는 금융공동망에는 한도만큼의 대출을 받는 것으로 잡히기 때문에 오래 유지해서 좋을 것이 별로 없다.
상시소득인정 필요 서류
근로자 : 건강보험자격득실확인서, 재직증명서 등
자영업자 : 사업장의 임대차계약서(자가건물은 등기부등본), 고용계약서 등
연금소득자 : 연금증서, 연금수급권자확인서 등 지속적인 연금지급 입증 서류
기타 소득 : 고용계약서 등(원칙적으로는 상시소득으로 인정되지 않으나, 근로소득과 유사한 성격의 기타 소득임을 입증하는 경우에 한함)
레버리지 투자에 필요한 것
1. 내가 감내할 만한 수준의 레버리지 설정
2. 투자 대상을 자세히 분석하는 능력
3. 몰빵보다는 분산을 택하자
대출약정서 확인할 부분
1. 거래조건 (이자율, 금리변동주기, 상환방법, 이자지급 시기 및 방법, 대출금 입금계좌번호, 자동이체 계좌번호 등)
2. 대출이자율의 변동
3. 중도상환해약금
4. 금리 우대 적용
대출 상담 전 준비
1. 대출의 우선순위를 미리 정해가는 것이 좋다. (사내대출 > 정책대출 > 1금융권 > 2금융권)
2. 예상 대출 한도를 미리 산출해본다.
3. 대출에 필요한 기본 서류 정도는 알고 챙겨가자.
4. 창구 직원에게 할 말을 미리 숙지하고 가자. (내가 필요한 대출은, 담보로 무엇을 제공할 수 있는지, 희망 대출 금액, 나의 신용점수 수준, 이미 받은 대출상품은 있는지...)
5. 강한 멘탈
중도금 대출
그 지역에 설정된 LTV만큼 받을 수 있다. 예를 들어 투기과열지구에서 분양하는 아파트는 LTV 40%를 적용하므로, 중도금대출 역시 분양가의 40%까지만 받을 수 있다. 나머지 20%는 자납해야 한다(중도금은 대개 분양가의 60% 차지). 중도금 대출에 차주 단위 DSR 규제를 적용하고 있지 않다. 1금융권 기준 DSR 40%를 적용하면 중도금대출 최대한도가 말도 안 되게 줄어들어, 이를 감당할 분양받은 사람이 몇 없겠다는 현실적인 이유에서다.
잔금일을 만기로 하는 만기일시상환 방식이다. 수분양자는 중도금이라는 큰돈 중 상당액을 시중보다 저렴한 금리에 이자만 내면서 수월하게 조달할 수 있다는 장점이 있다.
잔금 대출 (중도금대출 상환분 + 자금 자납분)
중도금대출 상환분은 기본적으로 잔금일에 모두 상환하는 것이 원칙이지만, 실제로는 그만큼 일반 주택담보대출로 전환해준다.
2021년부터 주요 시중은행들이 잔금대출의 기준을 당초 '입주 당시 감정가 또는 KB시세' 에서 '분양가' 로 변경하기 시작했다. 중도금대출을 받을 때 주택담보대출의 LTV를 모두 사용해버렸기 때문에, 전체 잔금 중 중도금대출 상환분 이외에 잔금 자납분은 전부 수분양자가 스스로 납부해야 한다.
신용카드 무이자할부
취득세는 지방세로서, 국세와 달리 신용카드 납부가 가능하다. 신용카드 무이자할부가 가능한 때도 있으니 알아보면 좋다. 법무사를 끼고 이전등기를 할 때는 등기비용 중 취득세는 신용카드로 납부하겠다고 미리 고지를 해야 한다. 고지를 한 후에는 법무사가 보내주는 등기비용 견적서 중 취득세를 제외한 금액만 법무사에게 입금하고, 취득세 부분을 직접 신용카드로 납부하면 된다.
DSR 규제
DSR 규제 문제의 핵심은 은행의 건전성을 규제하는 국제협약 '바젤3'가 우리나라에서도 본격 시행된다는데 있다. 세계 여러 나라 중앙은행이 모인 국제결제은행(BIS)의 '바젤위원회' 라는 곳에서 만든 '바젤3'는 2008년 세계금융위기에 대한 반성에서 시작되었다. 바젤3는 지난 2010년 개정작업을 마치고 본격 시행되기 시작했다.
바젤3
- 자기자본비율BIS을 확충하는데 힘써야 함.
- 은행이 고객에게 빌려준 대출 = 떼일 수 있는 돈, 비용으로 인식 (기존 바젤2에서는 자산으로 인식함)
- 국가와 은행들에게 대출에 대한 대손충당금을 설정할 수 있도록 규정함.
우리나라는 이명박 정부 2012년에 '바젤3'에 서명함. 국내 부동산 시장의 침체를 이유로 이행을 미뤄 오다가, 문재인 정부 2021년부터 단계적으로 국내 금융 시장에 적용하기 시작함.
바젤3를 지키는 문제는 우리나라가 세계 시장에서 먹고사는 문제와 직결되어 있고, 보수와 진보 정부가 따로 있을 수 없다. 문재인 정부가 시행을 발표한 차주 단위 DSR 규제를 보수 정권인 윤석열 정부가 뒤집어엎을 수 없다.
