부동산 소액 투자의 정석 (김원철_부동산 김사부)
★★★★☆
2019년 초판 발행.
<부동산 투자의 정석> 베스트셀러 저자가 다룬 또 다른 정석.
2023.03.14 - [Book Quest/👍★★★★★] - 부동산 투자의 정석 (부동산 김사부 김원철)
부동산 투자의 정석 (부동산 김사부 김원철)
★★★★★ 2007년, 2016년에 이어 2022년에 나온 개정증보판 아마도 대부분의 부동산 투자자들 모두가 한 번씩은 읽지 않았을까 싶다. 예전 고등학교 학창시절 때 공부했던 '수학의 정석' 느낌이
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기존 정석에 비해 무게감은 좀 덜하다.
전세 레버리지 투자(갭투자)의 원조 격이라고 할 수 있는 저자는 본 책에서도 레버리지 내용을 다루고 있으며, 기존과 차이가 있다면 소액의 투자금에 중점을 두었다는 점이다.
투자 방법론에 대한 내용도 있지만, 저자의 오랜 경험과 내공에서 배울 수 있는 투자 마인드셋에 도움이 되는 책인 듯하다.
책 속으로
경제적인 목표를 위해서만 한없이 달리는 것이 곧 인생의 질을 높이는 길이 아님을 '애초부터' 알고, 적절한 마음 수양을 함께 해가야만 끊임없이 부족하다고 느끼는 인생의 굴레에서 벗어날 수 있다.
10년을 공부하고 노력해도 충분한 경제적 수준에 도달하지 못한 사람들은 모두, '지나치게 똑똑한 사람들'이거나 '지나치게 재테크에 밝은 사람들'이었다.
부동산은 왜 공부하는가?
경제적으로 더 나은 단계에 이르기 위해서다.
그저 내 집 한 채 마련하려고, 혹은 다른 지역으로 이사 가야 해서 부동산에 관심을 가지게 된 사람들도 있겠지만, 부동산에 관해 공부할 정도면 '돈'에 관해 관심이 많은 사람일 가능성이 크다.
조금 나쁘게 말하면, 욕심이 있는 사람들이다.
욕심이 좀 더 특별한 사람도 있다.
'더 많이, 더 빨리' 부자가 되려고 하는 사람들이 그들이다.
이들은 항상 같이 공부하는 사람들보다 앞서나간다.
재테크에 관심이 많다 보니, 더 많이 조사하고, 더 많이 움직인다.
더 많은 지역을 돌아다니고, 더 많은 정보를 흡수한다.
놀라운 건, 그러한 열정이 그들을 해치더라는 것이다.
남보다 '더 빨리' 무언가를 이루고자 하는 그 특별한 욕심이 만들어 낸 함정에 빠지게 되는 것이다.
가장 대표적으로 하게 되는 실수가, 이런저런 재테크 수단에 관심을 가지며 시도하는 것이다.
안정적인 현금흐름이 있는 사람은 어떤 위기가 닥쳐도 결국 견뎌낸다.
현금흐름이 있으면, 시장의 움직임에도 좀 무뎌질 수 있다.
하루가 멀다 하고 '하우스푸어', '폭락', '세계경제 암울', '언제 끝날지 모르는 공포' 같은 자극적인 문구들이 쏟아져 나와도 안 들으면 그만이다.
먹고사는 데 큰 지장이 없기 때문이다.
부동산이든 주식이든, 떨어지면 떨어지는 대로 그냥 내버려 두는 것이다.
그렇게 하다 보면, 시장에서 한걸음 물러설 수 있고, 언제 그랬냐는 듯이 시장도 다시 제자리를 찾는다.
바로 이런 결과를 만들어 낼 수 있는 것이 현금흐름이다.
현금흐름, 현금 보유 정도를 늘 살피면서 투자해야 한다.
그것이 바로 위기를 대비하는 방법이며, 그것이 바로 보통 사람이 접근할 수 있는 가장 현실적이면서도 현명한 방법이다.
가격이 떨어지는 것만이 리스크가 아니다.
가격이 오르는데 거기에 올라타지 못하는 것도 리스크다.
우리는 이와 같은 두 가지의 극단적인 상황 모두에 대비하고 있어야만 한다.
그것이 평범한 사람이 위기를 극복할 수 있는 길이자, 평범한 사람이 기회를 충분히 누릴 수 있는 길이다.
인간의 심리라는 게 참 묘하다.
부동산을 매수하기 전에는 매우 힘든 과정을 거쳐 결정을 내렸어도, 일단 매수하고 나면 그 사람의 마음에 '소유 효과'라는 것이 발생한다.
내가 가진 물건이 다른 물건보다 더 좋게 보이는 효과 말이다.
그래서 매도를 권유해도 좀처럼 소유한 부동산을 매도하려고 하지 않는다.
매도하기엔 자기 것이 너무 좋게 보인다.
그래서 자꾸만 가격이 더 오를 거라고 생각한다.
끝도 없이 오를 것이라고 말이다.
또 그 마음에는 두려움도 있다.
이걸 매도한 뒤 이만 한 물건을 또 살 수 있을까 하는 불안감 때문이다.
그래서 내가 더 이상 상승 여력은 크지 않을 물건이니, 매도하는 것이 낫다고 해도 사람들은 실천하기 어려워한다.
희소성이 없는 자산인 경우에는 인플레이션이 일어난다고해도 가격이 하락한다.
전자 제품 같은 것이 대표적인 사례다.
전자 제품을 오래 보유한다고 해도 가격이 올라가지 않는다.
기술의 발달과 생산의 효율성으로 인해 가격이 오히려 떨어진다.
여기서 기억해야 할 것은, 자산 가격의 상승과 하락을 결정하는 건 그것의 '희소성'과 '한정성'이라는 점이다.
우선 역전세난이 일어나지 않을 지역의 부동산을 고르기 위해 꾸준히 공부하자.
그렇게 공부한 뒤 투자한 곳에 역전세난이 일어나면, 전세 레버리지 전략으로 투자하기에 적합하지 않은 지역이었는지 다시 한번 심각하게 검토하자.
이를 토대로 매도할 수도 있지만, 초보자라면 일단 돈을 묶어놓았다고 생각하자.
그리고 장기적으로 희망이 있는 곳이라면 버티자.
목표 달성 시점이 몇 년 늦어지는 것뿐이고, 몇 년쯤 늦어진다고 해서 인생이 크게 달라지는 것도 아니다.
끈기를 가진다면 반드시 누구나 자신이 원하는 경제적 수준에 도달하게 된다.
대단한 선택을 하려고 하기보다 '멍청한 선택'을 하지 않으려고 하는 것이 투자다.
그런 선택이 쌓이면 결국 놀라운 성과로 나타나게 된다.
사람들은 모두 더 많은 돈을 벌려고만 하기에 오히려 '멍청한 선택'들을 많이 하게 되고, 그 멍청한 선택 때문에 결국 돈을 더 많이 날리게 된다.
투자에서 돈을 많이 벌어야 성공인 것 같겠지만, 그렇지 않다.
그저 돈을 잘 잃지 않는 선택의 결과로 성공에 가까워진다.
지금 당장은 돈을 잘 벌고 있다 해도 그것이 영원히 변하지 않는 구조는 아니다.
현재 잘 벌고 있는 것일 뿐, 미래에도 돈을 잘 벌 거라고 누가 보장할 수 있는가?
안정적으로 큰돈이 들어올 구조를 만들었다면 몰라도, 그렇지 않다면 돈이 크게 소비될 구조를 만드는 일만큼은 꼭 자제해야 한다.
재테크 최고의 적은 자녀를 위해서라면 나 하나쯤은 희생하고 경제적 준비는 뒤로 미뤄도 된다고 생각하는 부모의 무모함이다.
"자식을 내 것으로 생각하면 안 됩니다.
나를 호텔의 주인이라고 생각하고, 자식은 내 호텔에 가장 오래 머물다 가는 손님이라고 생각해야 하는 거예요.
손님에게 잘해주면 그 손님은 내 호텔에 자주 오고 싶겠죠?
그리고 잘 못해주면 오고 싶어 하지 않겠죠?
그냥 그런 겁니다."
저절로 큰돈이 들어오는 구조가 마련되지 않은 상태에서, 국제학교나 바이올린뿐 아니라 아이의 고액 과외와 해외 연수, 학원은 모두 저절로 큰돈이 빠져나가는 구조로 작용해 당신의 경제적 안정을 위협할 수 있다.
당장의 교육도 중요하지만 그보다는 언젠가 손님같이 떠날 아이들이 다시 돌아오고 싶은 집을 만드는 것이 더 중요하지 않을까?
자식들을 떠나보내면서, 서비스 좋고 쾌적한 호텔 같은 집을 갖춰놨으니 언제든 와서 쉬었다 가라고 이야기할 수 있으면 더 좋지 않을까?
투자 = 위험해 보이는 일을 줄이고, 확률이 높아 보이는 일에 배팅하는 것.
"이기는 것은 적에게 달려 있고, 지지 않는 것은 나에게 달려있다."
내가 실수하지 않고 상대방이 실수하면 그건 나의 승리가 된다.
반면 내가 실수하면 그건 상대방의 승리가 된다.
지지 않고 싶다면 실수하지 않아야 한다.
"돈을 버는 것은 시장에 달려 있고, 돈을 잃지 않는 것은 나에게 달려 있다."
인간 투자자로서의 마음가짐
1. 아닌 것부터 제외시켜라.
2. 고수에게 투자처를 알려 달라고 하기 전에 내공을 키워라.
3. 인생의 행복이 돈에 있지 않음을 기억하라.
'경제적 자유'나 '여유로운 삶'이란 구호들이 허상일 수 있음을 한 번쯤 생각해 봤으면 한다.
돈이 없어도 된다는 말이 아니다.
적당히 있어도 충분하다는 것이다.
적당한 돈을 벌기 위해서는 그저 '꾸준히 노력하는 삶' 정도면 된다.
돈 걱정 하나 없는 삶, 경제적인 자유를 누리는 삶이 반드시 최고의 삶은 아니란 말이다.
돈 걱정 같은 건 할 필요가 없을 만큼의 어마어마한 부가 우리를 행복하게 만들지는 못한다.
그러니 이를 위해 무리하게 내 삶을 닦달할 필요가 없다.
그럴수록 행복은 멀어져 간다.
원하는 꿈을 성취하든 하지 못하든 마찬가지다.
성취하면 더 높은 세상이 보여서 만족스럽지 못하고, 성취하지 못하면 그동안 희생해 온 것들이 떠올라 괴로울 뿐이다.
내 앞에 주어진 작인 행복들을 즐기면서 경제적 성취를 위해 꾸준히 노력하는 삶, 그래서 작은 성취에도 기뻐할 수 있는 삶이야말로 진짜 행복한 삶이라고 생각한다.
