부동산 절세 무작정 따라하기 (박민수_제네시스박)
★★★★☆
2023년 4월 초판 발행.
기존에 발행된 부동산 세금관련 책들과 큰 차별화되지는 않지만, 법인 및 토지까지 부동산 관련 분야를 골고루 다루고 있다.
세부적인 내용에서는 '양도세 비과세 부분'에 대한 분량이 많이 잡혀있다.
늘 그렇듯 범위가 넓으면 깊이가 낮을 가능성이 있으므로, 이를 염두해 두고 추가적인 학습을 통해 자기 만의 tree를 만들어 보자.
세금관련 내용은 머릿 속에 한번에 담기가 참 어려우므로, 책의 뼈대를 기억해 놓고 관련 내용이 필요할 때마다 항상 다시 찾아보는 습관이 중요한 듯 하다.
책 속으로
2022년 5월 10일부터 2024년 5월 9일까지 한시적으로 양도세 중과를 배제하였기에 2년 이상 보유한 주택이라면 양도세 중과가 되지 않고 기본세율 (6~45%) 을 적용받는다.
또한 3년 이상 보유 시 장기보유특별공제까지 적용받게 된다.
따라서 적어도 2024년 5월 전까지는 양도세 중과를 피하고 그동안의 시세차익을 실현시킬 매물이 나올 것으로 어느 정도는 예측할 수 있다.
(My note. 현재 시장 분위기라면 정부에서도 당분간은 양도세 중과는 생각하지 않을 듯 싶다. 따라서 예측 보다는 정부 발표가 나올 때마다 대응하는 자세가 필요할 듯 하다.)
취득세 계산 시 주택 수 = 세대 기준 주택 수 (인별 주택 수가 아님)
동일 세대원과 공동소유하는 주택은 1주택으로 보지만, 별도 세대원과 공동소유하는 주택은 지분 소유자 각자 1주택자로 간주하니 유의한다.
기존 주택이 어디(조정?비조정?)에 위치했는지는 중요하지 않고, 새롭게 취득하는 주택의 소재가 중요하다.
종부세 1세대 1주택 판정 시 주택 수 제외 항목들
- 일시적 2주택- 상속주택
- 지방 저가주택종부세 과표에는 포함시키고 종부세 주택 수에서만 제외함(종부세 비과세가 아님).
기본공제금액을 9억에서 12억으로 더 받게 하거나, 종부세 중과세율을 막기 위한 것.
신규 아파트의 '인테리어 옵션'은 특별한 경우가 아니라면 하는 것이 유리하다.
옵션 중에는 필요경비로 인정받지 못하는 항목도 있지만 그럼에도 전체 금액이 취득가로 인정되어 추후 양도차익을 줄여주는 역할을 한다.
만약 옵션 구성이 마음에 들지 않아서 입주 후 개별 인테리어 공사를 한다면 이때는 다시 원칙으로 돌아가서 자본적 지출만 필요경비로 인정된다.
1세대 1주택 비과세 요건
- 거주자인 1세대를 기준으로- 1주택을 보유하고 있고- 보유기간이 2년 이상이어야 하며
- 취득 당시 조정대상지역이라면 2년 이상을 거주하되
- 양도가액이 12억 원을 초과하는 경우라면 초과분에 대해서는 세금이 발생
2년 거주 요건
실제 거주를 하지 않으면 비과세가 적용되지 않을 수 있다.
과세당국에서 2년 거주에 대해 확인하는 경우, 자료를 요청할 수 있다.
- 입주자 관리카드, 차량 등록증, 관리비 영수증, 병원진료기록, 신용/교통카드 사용내역, 통신기지국 발신내역
일시적 2주택 비과세 요건
- 종전주택을 취득하고 '1년 후' 신규주택을 취득할 것.- 종전주택은 1주택 비과세 요건 중 하나인 '2년 이상 보유'할 것.
- 종전주택은 신규주택을 취득하고 나서 '3년 이내 매각'할 것.
- 종전주택 취득 당시 조정대상지역이었다면, 2년 거주도 해야함.
다주택자가 입주권을 취득하는 경우에는 가급적 건물이 멸실된 후에 취득하는 것이 취득세 측면에서 유리하다.
물론 두 번째 취득하는 것이고 비조정대상지역이라면 기본세율(1.1~3.5%, 부가세 포함)이 적용되니 이때는 차라리 멸실 전에 취득하는 것이 유리하다.
해당 1주택이 고가주택(기준시가 12억원 초과)이고 월세로 임대를 주고 있는 형태라면 이에 대해서는 과세된다.
따라서 고가주택 1주택 상태에서 임대를 주고 싶다면 전세 형태로 임대를 줘야 비과세가 된다.
주택임대소득이 있는 경우는 건강보험 피부양자 자격에서 제외하기에 비록 비용을 차감한 후의 사업소득금액이 연간 500만원 이하라 하더라도 세금이 발생하면 피부양자 자격에서 박탈될 수 있다.
차용증 작성 시 유의사항
1. 제3자와 거래한 것처럼 하라.
2. 구체적 내용 작성 (누가, 누구에게, 얼마의 금액을, 언제까지 빌려주고, 그에 대한 이자는 얼마, 이자와 원금은 언제 돌려받는지 등)
3. 공증은 선택사항 다른 대안도 충분
- 이메일 서비스 송수신 (로그 기록), 문자 증거, 우체국 내용증명 등
4. 현행 법정이자율 4.6%이나, 연간 1천만원 이내에서 조정도 가능하다.
5. 원금 상환 기간이 너무 길어도 문제가 된다.
