부동산 투자 인사이트 (김준영)
★★★☆☆
2019년 초판 발행.
공급 사이드를 가장 중요하게 판단하는 투자 원리.
나름 오랫동안 경험하고 공부했던 내용들을 도표 등의 자료를 통하여 자세하게 설명하고 있으나, 약간 거꾸로 맞춰가는 느낌이 들기도 한다.
주로 지방 및 부산지역을 중심으로 설명하고 있으며, 수도권에 대한 설명이 부족하여 아쉬움이 남는다.
저자가 발행 당시 예측했던 미래의 부동산 시장 상황은 현재의 부동산 시장 상황과는 괴리가 좀 있다.
책 속으로
심리도 가격 상승이라는 큰 흐름을 먼저 읽어야 되며, 상승의 알고리즘을 알아야 심리변화를 먼저 읽을 수 있다.
결국 심리도 가격에 따라 같이 움직이기 때문이다.
심리지수는 매매가격과 동행하는 지수일 가능성이 높아 선행지수로 사용할 수 없으며, 투자로 활용하기 힘들다.
전체 시장의 가격의 흐름이 곧 심리이고, 가격이 변했기 때문에 소비자 심리도 변한 것이다.
높은 전세가율을 만드는 첫 번째 조건은 매매가 하락이나 정체다.
두 번째는 공급(입주물량)이 작아야 된다.
이 두 조건의 선행 조건은 과공급으로 인한 가격 하락이었을 것이다.
또한 과공급 이후에 매매가격이 떨어져서 매매보다 전세로 이동이 일어난 원인도 일부 있을 것이다.
전세가율이 높게 형성되려면 긴 침체기가 있어야 한다.
서울 수도권은 긴 시간 동안 만들어 놓은 전세가율이라는 에너지원으로 상승장에서 사용하기에 상승의 길이도 길게 되는 것이다.
전세가율은 한 도시가 과거에서부터 공급의 환경으로 만든 현재에 사용하는 에너지원이며 잠재 수요와도 같다.
자가 보유율이 올라가지 못하고 지속적으로 몇 년간 유지만 되어도 많은 에너지를 쌓아놓게 된다.
그 에너지를 간접적으로 확인할 수 있는 것이 전세가율이나 전세수급이다.
이 에너지를 모으는 힘의 크기는 도시 규모에 따라 다르다.
특히 가구수와 세대수가 많은 지역일수록 긴 시간 동안 자가 보유율이 올라가지 않는다면, 내부에 쌓아놓은 에너지가 더 커진다.
하지만 어떤 도시에서 자가 보유율이 조금씩 계속 올라갔다면, 쌓아놓은 에너지가 크게 없기 때문에 상승폭도 작으며, 전세수급도 양호한 수준에서 유지된다.
자가 보유율의 증감은 내부에 쌓인 수요를 간접적으로 파악할 수 있다는 데 큰 의미가 있다.
시장의 주체가 되어 앞으로 끌고 가는 것은 결국 주거를 필요로 하는 실수요자다.
실수요자 없이 투자자만 가지고 시장을 끌고 갈 수 있다고 하면 큰 오산이다.
부동산 시장에서의 투자자는 투자 여건이나 시장의 투자 환경의 변화에 따라 움직이는 수요, 즉 변수에 불과하다.
이미 알고 있듯 공급이 많은 도시는 투자자가 할 수 있는 것이 별로 없다.
아예 들어가는 것 자체를 꺼려한다.
그래서 투자자가 시장을 끌고 갈 수는 없는 것이다.
시장의 주체는 실수요자이고, 실수요자가 내 집 마련이라는 궁극의 목표를 달성하고 나서야 시장은 비로소 끝이 난다.
끝나는 시점은 충분한 공급을 만났을 때다.
결국 시장을 끌고 가는 주체는 정부도, 심리도, 투자자도, 유동성도 아닌 오직 실수요자인 것이다.
상승의 첫 시점을 여러 경우로 이야기하고 있지만, 첫 번째 조건은 입주물량이 적어야 된다.
또 예정된 입주물량이 누적해서 적어야 상승환경이 훼손되지 않는다.
이러한 환경에서 투자자의 시장에 참여할 수 있게 규제를 풀거나 부동산 자산 가격의 하락을 막아야 한다는 정부의 의지가 시장 정책으로 들어가면, 시장은 움직일 가능성이 많다.
즉 촉매제가 되는 것이다.
이러한 조건에서 시장의 실수요자와 투자자가 공급이 축소된 환경에서 만나면, 상승의 시작점은 매우 빠르고, 강하게 나타난다.
상승의 시그널
1. 3년 연속 누적 공급이 부족
2. 공급부족이 전세 부족으로 이어져 전세수급지구 상승
3. 전세가격 상승
4. 매수우위지수 상승
5. 매매거래량 증가 (1년 동안 누적된 거래량 증가)
6. 미분양 감소
하락의 시그널
1. 한계 수요를 넘어서는 공급이 3년간 누적
2. 전세수급과 전세가격이 하락으로 들어갈 때
3. 매수심리인 매수우위지수가 하락
4. 주택 자가 보유율이 3~4% 상승해서 무주택 수요를 흡수할 때
5. 미분양 증가
6. 매매거래량 감소
