빅데이터로 전망하는 대한민국 부동산의 미래 (경제만랩 리서치팀)
★★★☆☆
임팩트있는 전망보다는 데이터를 통한 일반적인 흐름 예측
부동산 정책에 대한 각 정권별 변화 과정과 내용의 확인
미분양 아파트 마케팅
과거 부동산시장이 활황이었던 때에는 일부 로얄층을 임직원용으로 보유하거나 시공사가 공사대금 대신 현물로 받는 것이 회사보유분이었지만, 요즘에는 회사보유분으로 홍보하는 대부분의 물량이 미분양 물량이라 해도 과언이 아니다. '미분양'이나 '계약 해지'라는 표현은 부정적인 이미지가 강해서 판매하기가 어려워지니 '회사보유분'이나 '선착순 분양'이나 '특별분양'이라는 단어로 우회시켜 표현하는 것이다.
미분양 통계
미분양 통계도 크게 신뢰할 수 없다는 지적이 있다. 미분양 통계의 경우 건설사나 시행사가 자치구에 신고하는 그대로를 단순 집계한 통계다. 그렇기 때문에 제멋대로 신고한다면 통계수치가 완전히 바뀔 수 있다.실제로 일부 업체에서는 미분양 주택으로 낙인찍히는 것을 우려해 미분양 물량을 애초에 줄여서 신고하는 경우도 흔하다. 이에 국토부는 "건설사나 시공사가 허위 신고를 해도 검증하기가 어려워 오류가 생길 수밖에 없는 구조"라고 해명하기도 했다.
지역주택조합
지역주택조합에서의 사업주체는 조합원이다. 건설사의 경우 조합원들의 위탁을 받고 업무처리를 해주는 데 불과해 결과에 책임을 지지 않는다. 건설사는 조합원들이 모집되면 시공비를 받고 시공해주는 것이 전부다. 대체로 정식 시공 계약조차 하지 않는 경우가 많기 때문에 착공 전에만 시공 예정 건설사가 여러 차례 바뀌는 경우도 흔해서 유명 건설사만 믿고 지역주택조합에 참여하는 것도 안 된다.
정부는 미비점을 보완하기 위해 2020년 7월 관련 법안을 강화했다.*조합원 모집 : 사업지 면적 50% 이상의 토지사용권원(토지 사용,점유할 수 있는 권리) 확보 → 지자체 조합원 모집신고 → 모집 신고필증 수령*조합 설립 : 80%의 토지사용권원 외에 15%의 토지 소유권 확보
조합원 모집이 순조롭게 이루어진다 하더라도 지자체가 사업을 승인하는 기준인 토지소유권을 95% 확보해야 한다. 문제는 95%를 확보하지 못하면 사업이 무기한 지연될 수 있다는 것이다.
일부 사업지에선 의결권 확보를 위해 유령 조합원을 만들고, 토지 사용 허가 문서도 위조하는 불법행위가 이루어져도 일반인들은 이를 알기가 어렵다. 몸통 없이 머리만 있다는 것을 빗댄 속칭 '돼지머리' 조합원이라는 것도 있는데, 일부 세력이 위장 조합원들을 만들어 조합 운영을 이끌어가는 것이다.
월세 거주, 갭투자
젊은 세대들에게 월세가 전세보다 더 선호되는 분위기다. 월세로 간다면 큰 목돈이 묶일 필요가 없기 때문에 부동산 재테크를 할 수 있다. 상승기일 때는 집주인의 경우 시세차익을 거둘 수 있지만, 전세 세입자의 경우 집값이 올라도 자산이 커지는 것도 아니고 오히려 전세보증금만 올라가기 때문에 차라리 월세를 살면서 재테크를 하겠다는 것이다.
서울 내에 위치한 아파트를 매입해 전세를 주고 본인은 월세로 사는 것이다. 갭투자를 했다면 이런 방식을 택하는 경우가 많다. 전세보증금으로 아파트에 투자하고 본인은 보증금이 저렴한 월세로 살면서 대출금을 갚는 것이다. 이렇게 어느 정도 자본이 모인다면 전세금을 내어주고 본인이 입주하거나, 향후 집값이 크게 올랐다면 시세차익을 본 자금을 가지고 또다시 투자를 할 수 있는 것이다.
기다리는 자가 이긴다
인지부조화는 행위와 믿음의 불일치에서 비롯되며, 행위와 믿음의 충돌을 통해 한쪽으로 일치시켜 모순을 해소하려 한다.
집값이 떨어질 것 같아 집을 팔고 난후 불안감을 느끼는 경우도 많다. 집을 판 돈을 은행에 넣어두자니 불안하고, 금방이라도 집값이 오를 것만 같은 기분이 든다. 어느 동네에서 집값이 오른다는 소식만 들으면, 잘못 판 것 같다고 생각해 어떻게든 다시 움직여야 한다는 강박관념이 올 수 있다. 아무것도 하지 않고 기다리는 고통을 견디지 못하는 것이다. 무슨 일이든 빨리 해야 한다는 조바심과 충동을 느낄 수 있다.
부동산이든 주식이든 조급증은 실패를 부를 수 있다. 이번 기회가 아니더라도 좋은 투자 기회는 언제든 또다시 온다. 투자의 세계에서 실패로 가는 지름길은 서두르는 것임을 반드시 명심해야 한다.
서울 집값 상승 유지
서울 집값이 안정적인 자산으로 꼽히는 이유는 서울에 살지 않더라도 서울에 위치한 주택을 매입하는 경우가 많기 때문이다. 22년 상반기 서울 아파트 매매거래 5건 중 1건은 외지인들이 사들인 것이다.
서울 아파트는 가격 방어가 된다. 집값이 하락할 수도 있겠지만 다른 지역의 아파트가 상승하는 부동산 상황에서 서울 아파트만 하락하는 상황은 나오기 어렵다.
모든 교통 노선은 서울 강남을 기준으로 움직이고 있다. GTX외에도 많은 교통 노선이 강남과 연결되어 강남 지역의 집값 상승으로 이어지고 있다.
재개발
비례율이 100% 이상이면 사업성이 높다고 보며, 100% 미만이면 사업성이 낮아 재개발 진행이 어렵다고 분석한다.
예를 들어 개발 전 재개발 지역의 총자산이 100억 원이며, 사업비를 제외하고 개발 수 자산 평가액을 120억으로 본다면 비례율이 120%다. 이 비례율이 높으면 높을수록 개발가치가 높다고 평가되고, 그러면 재개발 진행 속도도 빠를 것이다.
비례율이 높아지면 세금 부담도 함께 높아지기 때문에 사업성이 좋은 재개발 구역도 비례율을 100%에 딱 맞추려는 경우도 있다. 일부 지역의 경우 비례율을 높여 많은 세금을 내느니 차라리 최고급 자재들을 사용해 분양가를 높이는 것이다.
비례율이 확실하게 정해지는 시기가 관리처분계획인가 시점이기 때문에 투자자 입장에선 가장 리스크가 적지만, 이때 시세가 많이 오르고 프리미엄도 높아져 기대수익이 낮아질 수 있다. 그러므로 큰 이익을 기대한다면 일찍이 개발 지분을 매입하는 것이 좋고, 비례율이 확정되기 전에 기회를 잡는 것이 좋다.
대형 아파트
수도권은 1인 가구가 빠르게 늘어나면서 소형 아파트가 강세를 누리고 있지만, 5대 광역시의 경우 소형 아파트보다는 대형 아파트가 가격 상승을 주도하고 있어 지역별로 아파트 규모를 따져보는 것도 중요한 사항이다.
최근 5년간 기준으로 수도권의 경우 규모가 작은 아파트의 가격 상승률이 더 높은 것으로 나타났다. 반면 5대 광역시의 경우 소형보다는 대형 아파트의 가격 상승률이 더 높은 것으로 확인되었다.
토지 투자
토지에 투자하기 위해선 투자 기간을 정하는 것이 좋다. 투자 기간에 따라 투자할 토지의 종류가 달라지기 때문이다. 투자 기간을 중단기(5~8년)로 계획한다면 도시와 가깝고, 도로와 인접한, 너무 넓지 않은 크기의 토지(500평)에 투자하는 것이 좋다. 그래야 쉽게 매수인을 찾을 수 있고, 매도하기에도 편하다. 반대로 투자 기간을 장기간(8년 이상)으로 계획한다면 토지의 개발 가능성이나 개발 호재가 있는, 저렴하고 넓은 토지를 매입해야 큰 차익을 누릴 수 있다.
보통 초보 토지 투자자들이 손해를 보는 이유 중 하나는 단기간에 시세차익을 얻지 못해서가 아니라 여유자금이 아닌 돈으로 투자해서다. 토지에 투자할 때는 여윳돈으로 투자해야 하고, 단기간에 필요한 돈으로는 절대 투자하지 않아야 한다. 토지 투자를 할 때는 최소 5년 이상 자금이 묶이기 때문에 최대한 신중하게 투자하는 것이 무엇보다 중요하다.
토지 지분투자
전체 토지가 아닌 자기의 지분만 개발하기가 어렵고, 매도할 때도 하나의 토지가 아니라서 매수하려는 사람이 없고, 공동투자자들의 협의가 이루어지지 않는다면 매도기간을 놓쳐 손해를 볼 수도 있다.
지분투자를 하기로 결심했다면 분쟁을 막기 위해서라도 공동 투자자들과 함께 매도 날짜를 비롯해 투자 지분을 계약서에 특약으로 작성해서 매도 기간을 구체화해야 한다.
