세법과 건축물의 용도
건축물 용도 규정의 매끄럽지 않은 사례를 살펴보자. 기숙사는 공동주택으로 분류하고 있는데, 「건축법」 규정 적용 시 공동주택 중 기숙사만 한정하여 적용한다거나 반대로 공동주택 중 기숙사만을 제외하고 적용한다는 규정이 적지 않다.
또 다른 사례로 다가구주택은 여러 사람들이 함께 거주하는 공동주거 형식의 건축물로 「건축법」에서는 단독주택으로 분류하고 있으나, 세법 상에서는 공동주거로 인정하고 있다.
(중략) 이 경우 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 따른 다가구주택은 1주택으로 보되, (후략)
<「종합부동산세법 시행령」 제2조의3(1세대 1주택의 범위) 제1항>
(중략) 다가구주택은 「지방세법 시행령」 제112조에 따른 1구를 1호의 주택으로 본다.
<「종합부동산세법 시행령 」제3조 제6항>
「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 따른 다가구주택은 1가구가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 분리된 부분을
1구의 주택으로 본다. 이 경우 그 부속토지는 건물면적의 비율에 따라 각각 나눈 면적을 1구의 부속토지로 본다.
<「지방세법 시행령」 제112조(주택의 구분)>
상식적으로나 「건축법」 상의 건축물의 용도 정의기준을 따르자면 다가구주택은 공동주택으로 분류하여야 할 것이나, 「건축법」에서는 다가구주택을 소유권을 기준으로 단독주택으로 분류하고 있다. 즉, 다가구주택은 건축물의 소유자가 1인인데, 다가구주택과 유사한 다세대주택(공동주택)은 각 세대 거주자가 건축물을 소유할 수 있다. 다시 말해 다가구주택은 건축물을 통째로 사고팔 수는 있지만 가구 단위로는 매매할 수 없고 전세 혹은 월세 방식으로 임대만 가능한 건축물이라는 의미이다. 반면 세법상으로 다가구주택을 공동주택으로 분류하는 이유는 만일 다가구주택을 「건축법」과 같은 시각으로 분류하게 된다면, ‘고급주택’으로 분류되어 중과세를 부과하도록 규정하고 있기 때문에, 실질적으로 규모가 크지 않은 다가구주택을 중과세 하지 않겠다는 취지이다.
[ 고급주택 ]
지방세법 시행령 제84조의3(별장 등의 범위와 적용기준)
③ 법 제112조제2항제3호에 따라 고급주택으로 보는 "주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하거나 당해 건축물에 67제곱미터이상의 풀장 등 대통령령이 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지"라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 다만, 제1호·제2호 및 제4호에 따른 주택은 법 제111조제2항제1호에 따른 취득 당시의 시가표준액이 6억원을 초과하는 경우로 한정한다. <개정 1999.12.31, 2003.12.30, 2005.1.5, 2007.12.31, 2008.12.31>
1. 1구의 건물의 연면적(주차장면적을 제외한다)이 331제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건물의 가액이 9,000만원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지
2. 1구의 건물의 대지면적이 662제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건물의 가액이 9,000만원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지
3. 1구의 건물에 엘리베이터(적재하중 200킬로그램 이하의 소형엘리베이터를 제외한다)·에스컬레이터 또는 67제곱미터이상의 풀장중 1개이상의 시설이 설치된 주거용 건물(공동주택을 제외한다)과 그 부속토지
4. 1구의 공동주택(여러 가구가 한 건물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용주택을 포함하되, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건물로 본다)의 연면적(공용면적을 제외한다)이 245제곱미터(복층형의 경우에는 274제곱미터로 하되, 1개 층의 면적이 245제곱미터를 초과하는 것을 제외한다)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지
건축물 용도분류는 모든 법률에 의해 일의적(一義的)으로 확정되는 것이 아니라 개별 법률들의 규율 목적에 따라 달라질 수 있다. 따라서 「건축법」과 세법이 다른 입장에서 건축물을 분류할 수는 있다. 그러나 그 분류 목적에는 부합해야 한다는 것이다.
[ 그림으로 이해하는 건축법 _ 서울시 ]