용도변경
건축물의 용도는 필요에 따라 바꿀 수 있으며, 용도를 바꾸려는 시점에 따라 구분된다. 사용승인 후에 바꾸는 것을 용도변경(Changes of Use), 건축허가(신고) 후 사용검사를 받기 전까지의 기간에 용도를 변경하는 것을 설계변경이라고 한다.
용도변경의 3가지 행정행위 유형 : 허가, 신고, 건축물대장 기재내용 변경신청
「건축법」에서는 용도변경을 위한 시설군을 건축물의 용도분류와 별개로 분류하고 있다.
용도변경 시설군은 위험물을 기준으로 상위 시설군(자동차관련 시설군: 자동차관련 시설)부터 하위 시설군(그 밖의 시설군: 동물 및 식물관련 시설)까지 9개 시설군으로 분류한다.
하위 시설군에서 상위 시설군으로 용도변경하는 것은 허가를 받아야 하고, 상위 시설군에서 하위 시설군으로 용도변경하는 것은 신고하도록 하고 있으며 동일한 시설군 내의 용도변경은 건축물대장 기재내용의 변경 신청만으로 가능하도록 규정하고 있다(「건축법」 제19조 및 동법시행령 제 14조).
허가 대상 용도변경
예를 들어 단독주택(8호 주거업무 시설군)을 근린생활시설(7호 근린생활 시설군)로 용도변경하는 것은 하위 시설군을 상위 시설군으로 용도변경하는 것이므로 허가에 해당한다.
신고 대상 용도변경
예를 들어 근린생활시설(7호 근린생활 시설군)을 단독주택(8호 주거업무 시설군)으로 용도변경하는 것은 상위 시설군을 하위 시설군으로 용도변경하는 것이므로 신고에 해당한다.
건축물대장 기재내용의 변경 신청 용도변경
용도변경을 위한 9개 시설군 중 같은 시설군 안에서의 용도변경은 ‘건축물대장 기재내용의 변경 신청’만으로 이루어진다. 이때 같은 시설군이란 ‘28가지 건축물 용도 대분류 상의 용도 상호간을 의미하는 것이 아니라는 점을 유의해야 한다
★ 임의변경
용도변경 허가 신청·신고 또는 건축물 기재사항 변경신청 의무가 없는 용도변경
다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 용도변경의 허가 신청신고 또는 건축물 기재사항 변경신청 없이 용도변경을 할 수 있습니다(규제「건축법」 제19조제3항 단서 및 규제「건축법 시행령」 제14조제4항).
1. 「건축법 시행령」 별표 1의 같은 호에 속하는 건축물 상호 간의 용도변경
2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」이나 그 밖에 관계 법령에서 정하는 용도제한에 적합한 범위에서 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설 상호 간의 용도변경
다만, 별표 1 제3호다목(목욕장만 해당한다)ㆍ라목, 같은 표 제4호가목ㆍ사목ㆍ카목ㆍ파목(골프연습장, 놀이형시설만 해당한다)ㆍ더목ㆍ러목, 같은 표 제7호다목2), 같은 표 제15호가목(생활숙박시설만 해당한다) 및 같은 표 제16호가목ㆍ나목에 해당하는 용도로 변경하는 경우는 제외한다.
변경하려는 용도의 건축기준에 맞추기
허가나 신고 대상 용도변경뿐 아니라 건축물대장 기재내용의 변경 신청을 포함한 모든 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다(「건축법」 제19조 제1항).
「건축법」은 건축물의 용도와 규모에 따라 법 적용을 달리하므로 건축물의 용도가 달라지면 그 적용기준 또한 달라진다. 뿐만 아니라 건축물의 용도에 따라 관련 법률(숨어 있는 건축법)이 다르므로 일일이 용도에 따라 확인해야 하는 관계규정들을 일반화하기는 어렵다. 하지만 일반적으로 용도변경을 위해 검토되어야 하는 공통된 규정들을 간단히 살펴보면 다음과 같다.
용도지역·지구 안에서 허용되는 용도인지의 여부
: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」
예를 들어 중심상업지역의 오피스텔인 경우, 공동주택은 국토계획법에서 용도를 불허하므로 용도변경이 불가능하다.
주차대수
: 「주차장법」
일반적으로 건축물을 건축하기 위해서는 주차장을 확보해야 하며, 그 기준은 「주차장법」을 기준으로 자치조례로 규정하고 있다. 학생용 기숙사는 시설면적 400㎡당 1대의 주차공간을 확보해야 하며, 숙박시설은 200㎡당 1대의 주차공간을 확보해야 한다(「주차장법 시행령」 [별표1] 부설주차장의 설치대상 시설물 종류 및 설치기준). 따라서 용도변경을 하기 위해서는 주차공간 확보요건이 충족되었는지도 확인해야 한다.
예를 들어 600㎡인 학생용 기숙사의 경우 기존에 2대의 주차공간을 확보하여 사용하였다면, 숙박시설(다중생활시설인 고시원)로 용도변경하기 위해서는 주차대수가 3대(600㎡/200㎡=3대)여야 한다. 따라서 1대의 주차공간을 추가로 확보하지 못하면 용도변경이 불가능하다.
정화조
: 「하수도법」, 환경부 고시, 「건축물의 용도별 오수발생량 및 정화조처리대상인원 산정방법」 [별표1] 건축물의 용도별 오수발생량 및 정화조 처리대상인원 산정기준
정화조용량 산정기준은 「하수도법」으로 규정하고 있으며, 「건축법」 상의 용도분류 체계가 아닌 별도의 건축물 용도분류기준에 따라 용량이 산정된다. 따라서 용도변경 시에 정화조 용량이 적합한지 여부를 확인하여야 한다.
건축물 하중기준
:「건축물의 구조기준 등에 관한 규칙」 제7조 제2항, 국토부 고시, 「건축물 하중기준」
건축물 용도변경은 건축물 전체뿐 아니라 일부도 가능하며, 용도변경 하고자하는 종류의 구조하중 기준까지 구조적으로 보강을 해야한다.
용도변경은 신축에 준하는 건축행위
「건축법」은 ‘건축물 용도분류’ 외에 용도변경을 위한 ‘9가지 시설군 분류’를 통해 용도변경 기준을 마련하고 있다.
건축물 용도분류와 다른 분류체계를 규정하고 있는 이유는, 시설군 분류가 개념적으로 위험도를 기준으로 하기 때문이라고 설명되어 있다.
그러나 여기서의 위험이라는 것이 물리적 위험요소인지, 환경적 위험요소인지, 혹은 사람들의 대피와 관련된 것인지 등에 관해 구체적으로 명시되어 있지 않다는 점은 다소 아쉽다.
일반적으로 용도변경은 건축물의 물리적인 상태를 바꾸지 않으므로 용도의 명칭만 바꾸면 되는 간단한 일로 여길 수 있다. 때문에 과거에는 모든 용도변경이 신고 대상으로 규정되기도 하였다.
건축법은 건축안전을 목적으로 하며, 그에 따라 위험한 행위로서의 ‘건축’을 통제하고 있다. 가장 대표적인 건축행위인 ‘신축’ 은 대지 위에 물리적인 건축물을 새로이 짓는 차원을 넘어 새로운 용도가 탄생된다는 개념을 가지고 있다. 따라서 용도를 바꾸는 것은 개념상 신축과 같은 정도의 건축행위라는 점을 기억해야 할 것이다.
그림으로 이해하는 건축법 _ 서울시