전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 (이현철)
★★★★☆
전세가에 대한 숲을 볼 수 있는 지침서.
작가가 현장에서 직접 부딪치고 생각했던 경험들을 통해 부동산 시장에서 전세가가 가지는 중요한 의미를 전달하고 있다.
최근에 나온 '아파트 투자는 사이클이다'의 전작.
2023.02.17 - [Book Quest/👍★★★★★] - 아파트 투자는 사이클이다 (이현철)
아파트 투자는 사이클이다 (이현철)
★★★★★ 물이 빠졌을 때 비로소 누가 발가벗고 헤엄쳤는지 알 수 있다. (워런버핏) 물이 들어올 땐 노를 젓는 게 맞다. 하지만 물이 빠지는 조정과 하락의 시기가 되면, 누가 발가벗고 헤엄을
songbaeg.tistory.com
본 책이 전세가를 중심으로 한 개론이라면, '아파트 투자는 사이클이다'는 전작을 보충하고 집대성한 종합선물세트라고 보면 좋을 듯 하다.
각 쳅터별 내용들을 너무 길거나 복잡하지 않게 서술하였기 때문에, 요점 파악이 수월하고 지루하지 않다.
책 속으로
'인구는 곧 수요'라는 함정에 빠진다. 1인 1 수요로 착각하는 것이다. 1인 10 수요도 될 수 있고, 1인 100 수요도 될 수 있다.
집은 투기 수요가 존재한다는 사실을 인식해야 한다. 언제든지 1인 100 수요가 발생할 수 있다는 사실을 명심해야 한다. 인구가 시장에 크게 영향을 주는 상황은 인구가 갑작스럽게 많은 수가 변해야 한다. 갑작스런 충격이 가해져야 한다. 인구가 자연스럽게 슬금슬금 줄어드는 상황에서는 시장은 이미 적응을 해서 크게 영향을 주지 않게 된다.
하락세에 있다면, 금리가 오르는 것은 사람들 심리에 크게 영향을 줄 수는 있다.
금리 때문에 집값이 움직이는 것이 아니라 시장의 분위기에 따라 그 영향이 커질 수도 있고 전혀 없을수도 있는, 수요에 영향을 미치는 한 요소에 불과한 것이다.
일본의 부동산 가격은 800만 채의 빈집에도 불구하고 도시의 집값은 다시 올랐다.
집값이 내려갈 것인지에 대한 판단은 미분양의 증가로 볼 것이 아니라 시장 상황에 따른 미분양의 흐름을 잘 보고 또한 입주 미분양이 얼마나 되는지를 구분해서 판단하는 것이 시장을 올바르게 판단하는 지름길이다.
전세도 일종의 렌탈 상품.
합리적인 투자가 자리 잡고 있는 선진국에서 전세라는 주거임대상품이 없는 것은 이유가 있다.
투자자 입장에서는 큰 이익이 없는 반면 위험은 매우 큰 상품이기 때문이다.
전세 투자자는 오로지 매매가가 올라야 수익이 발생하는 구조이다.
집값이 그대로이거나, 떨어지면 오히려 투자자 입장에서는 손해가 발생한다.
거기에 발생하는 세금까지 더 하면 투자자 입장에서는 별 메리트가 없는 상품이다.
임차인 입장에서 보면 전세상품은 최상의 상품이다.
집값이 떨어질 것에 대한 걱정이 전혀 없다.
경기도 신도시는 바로 입주할 때 잠깐 주춤하다 입주하고 몇 년 동안 다시 폭등하는 특징이 있다.
서울 수도권과 지방의 부동산 시장은 서로 다른 흐름을 보여왔다.
지방이 하락 전환했다 해서 서울 수도권 아파트 가격도 하락으로 전환하지 않는다. (지역성이라는 특성)
토지는 더 이상 생산이 불가능한 재화이며, 용도의 변화만 있을 뿐이다.
반전세 : 전세가 상승으로 재계약 시 전세금을 올려줘야 하나, 임대인과 임차인 상호 협의하에 추가 인상분에 대한 전세금을 월세로 전환해 지불하는 방식.
2007년 아파트 매매가와 전세가 비율은 서울이 거의 45%, 경기도는 50~60%였다.
이때 전세 투자자는 매매가의 거의 반을 투자해야 했다.
하지만 2012~2013년에는 서울 수도권의 전세가 비율이 70%이상, 심지어 심한 곳은 90%를 넘는 곳이 많았다.
이때 전세 투자를 한 사람은 투자금이 매매가의 30%이하, 또는 10%정도만 있으면 투자가 충분히 가능했다.
전세대란의 원인
1. 공급부족
- 저금리와 LTV완화로 인한 전세에서 월세로의 전환 (임대인 입장)
- 집값 하락 시기에 투자자의 감소
2. 전세수요 증가
집값이 오르지 않거나 떨어질 것이라는 전망이 우세하게 되면 수요자는 집 구매를 주저하게 된다.
3. 정부정책의 부작용
공급을 해결하지 못한 채 금융지원(전세대출)을 적극적으로 도입해 오히려 전세가를 더 올리는 역효과를 가져오게 된다.
시중에 공급이 없어 전세 물건이 귀한데, 세입자에게 돈을 지원해주니 세입자는 경쟁적으로 전세금을 더 주고라도 전세로 들어가고자 하는 상황이 발생한다.
4. 임대인과 임차인의 심리 차이
임대인보다는 임차인이 동등한 상황에서 급한 것이 사실이다.
5. 가수요 전세
전세가가 막 올라가는 시기에 전세 가수요가 발생한다.
전세 상승 시기에는 전세 물건이 귀하기 때문에 평소 보다 빨리 집을 보러 다니게 된다.
집을 보러다니는 임차인들 때문에 수요가 늘어났다라고 생각되어 임대인은 전세가를 더 올릴 수 있는 상황이 된다.
임대차 시장에서 월세는 임대차 공급의 주요 요인으로 작용하는 것이 아니라, 전세에서 파생된 상품으로서의 역할에 그치는 현상을 보인다.
즉 월세임대 물건이 아무리 많아서 팔리지 않는 채 남아 있어도 전세가를 떨어뜨리는 효과를 전혀 보지 못한다.
역전세
몇 년 동안 비슷한 규모의 입주 물량이 연달아 있어야 한다.
신도시가 대부분 일시적인 영향으로 끝나는 것은 입주가 끝나면 그 뒤에 입주하는 것이 없으므로 다음 전세 만기까지 기다리지를 못하고 다시 폭등한다.
최소한 3년 정도 비슷한 물량이 한 지역에 쏟아져 나와야 한다.
주택보급율 100%라는 통계의 함정이 있다.
집은 계속 부족한 상태이다.
사람들은 새 집에 살고 싶어하고 질적으로 좋은 집, 위치가 좋은 집에서 살고 싶어 한다.
그 결과 항상 새 집과 헌 집의 가격 차이가 발생하게 된다.
앞으로 새 집의 공급이 없다면, 기존 새 집에 대한 수요가 폭증할 것이다.
앞으로 공급이 더 줄어들 것이라는 전망이 사람 심리를 더욱 더 새 것에 집중하게 만들 것이다.
그렇게 되면 새 집부터 폭등이 이루어질 것이다.
후분양제도가 실시되면 반드시 폭등이 일어나게 된다.
바로미터 역할
강남 같은 경우는 매매가 대비 전세가 수준이 40~50% 정도였다.
매매가 10억원이면 전세가 4~5억원 정도가 적당한 비율로 거의 고정되어 있었다.
강북 같은 경우는 55~60% 정도 수준이었다.
매매를 원하는 사람들은 적당한 매매가를 잘 모르겠다 싶은 경우 최근 거래된 전세가를 보고 거꾸로 매매가를 환산해 적당한지를 보고 매매에 임했다.
상승 안정기에는 아무리 많은 수의 아파트가 입주하더라도 일시적인 역전세 상황만 벌어질 뿐, 매매가는 떨어지지 않는다.
상승 안정기에는 이미 분양권에 높은 프리미엄이 붙어 있어서 입주를 맞이할 때는 분양가보다 훨씬 높은 가격에 거래가 되기 때문에 일시적인 역전세난이 일어나더라도 투자자들은 충분히 버틸 여력이 있다.
폭등기가 어느 정도 지난 후의 대규모 입주는 바로 폭락으로 이어질 가능성이 매우 크다.
이미 높은 가격에 분양이 되었고 거의 끝물이기 때문에 프리미엄 형성이 쉽지 않다.
입주를 맞이할 때 원분양가 그대로인 상황에서의 역전세난은 투자자들에게 바로 공포를 안겨 준다.
주변 아파트의 전세가율이 50% 정도로 갭 차이가 크기 때문에 역전세난이 일시적인 현상으로 끝나지 않고 오래가게 된다.
지지선 역할을 해주어야 할 전세가가 오히려 매매가를 떨어뜨리는 역할을 하게 된다.
이때부터 폭락기가 시작되는 것이다.
아파트에 관심이 없던 분들이 묻지마 투자에 나서는 경우 그게 바로 상투이다.
사람들은 위기에 처하거나 판단이 어려운 상황에 직면했을 때, 자기의 직관보다는 대중이 움직이는 방향으로 함께 움직인다.
아파트 가격을 분석할 때 가장 중요한 것은 현장에서의 사람들의 심리, 즉 매수하려고 하는 사람들의 적극성 여부와 팔려고 하는 사람들의 적극성 여부에 대한 분석이 필수적으로 선행되어야 한다.
정부는 집값이 급등하는 것도 부담스럽지만, 집값이 폭락하는 것도 부담스러운 상황이 된다.
따라서 정부는 어느 정도 진정 시킬 수 있는 정도의 정책만을 쓸 수 밖에 없는 한계성을 지니고 있다.
매매 시장이 하락의 흐름에서 안정적인 상승장으로 바뀔 즈음에는 임대 시장이 요동치게 되어 있다.
매매 시장에서 하락의 흐름에 있을 때는 투자자들이 매수하지 않고 실수요자들도 자가를 팔고 전세 수요자로 변하는 상황이 벌어진다.
그래서 이 시기에 임대 시장은 임대인 우위 시장이 형성된다.
그 결과 임대가인 전세가가 상승한다.
그리고 이게 매매 시장에도 영향을 주어 매매 시장은 수요 공급이 안정되어 있음에도 불구하고 가격이 안정적인 흐름이 형성되는 것이 아니라 상승 쪽으로 흐름이 저절로 흘러가게 되어 있다.
아파트 경기 사이클을 모른다면 반드시 운이 아주 좋지 않는 이상 하락기를 피해갈 수 없어서 손해 보는 상황을 맞이하게 된다.
오르는 사이클에 투자한 사람은 특별한 호재가 아니어도 거의 모든 아파트는 가격이 상승했고, 나름 적절한 투자 금액에 맞는 투자 수익을 올릴 수 있다.
가장 먼저 아파트 사이클의 시기별 현상과 그 원인 등을 구체적으로 이해하고 나서 호재를 찾든, 내가 좋아하는 지역에서 투자하든 해야 한다.
시간은 결코 우리를 기다려주지 않는다.
좋은 물건은 결코 고민하는 분에게 가지 않는다.
최고를 찾지 말고 적당히 좋은 것만 찾아서 약간의 아쉬움은 뒤로한 채 계약을 진행하는 것이 좋다.
어쩌면 시간이 가장 좋은 투자일 수도 있다.
너무 좋은 물건을 찾기 위해 시간을 낭비하는 것보다 지금이 사야 될 시점이라 판단되면 그 시점에 어느 정도 마음에 드는 물건을 구입하는 것이 가장 좋은 투자가 될 수 있다.
갭 투자는 하향 안정기가 끝날 무렵이 가장 좋다.
매매가는 정체되어 있고 전세가가 치고 올라와서 전세가가 매매가에 거의 근접하는 시기이다.
파는 시기는 전세를 처음 맞춘 지 2년 만기가 되어가는 시점이 좋다.
매수자가 투자자도 될 수 있지만, 실수요자도 될 수 있기 때문에 입주 시기를 어느 정도 맞출 수 있는 그런 시기이다.
만기에 맞추어 다른 임차인을 맞추거나, 아니면 기존 임차인에게 오른 금액에 재계약을 먼저 한다.
그리고 투자자에게 팔면 세입자를 맞추지 않은 상황에서 파는 것보다 잘 팔린다.
공인중개사에게 전세부터 맞춰달라고 의뢰한다.
전세부터 최고시세로 맞춰주면 무조건 매수하겠다고 제안하면 된다.
그럼 아주 안전한 갭 투자를 진행할 수가 있다.
갭 투자를 한 물건은 항상 전세 만기에 맞추어 파는 것이 유리하다.
일시적 1가구 2주택자는 새로운 주택을 구입한 시점 2년째 되는 때 기존 주택을 매도하는 것이 가장 효율적이다.
싸게 사는 것이 중요한 것이 아니고, 흐름을 어느 정도 익히고 올라가는 흐름에는 반드시 보유하고 있어야 하는 것이 더 중요하다.
싸게 사고자 하는 사람은 계속해서 무주택자일 가능성이 크고, 그동안 기울인 노력도 허가가 될 가능성이 크다.
깡통 전세를 대비할 수 있는 최선의 방법은 보증보험이다.
보증보험에서 보장하는 금액 안에 있으면 안전하게 보장받을 수 있다.
대출이 먼저 실행되더 있더라도 안전하게 보장받을 수 있다.
만약 대출과 전세금을 합한 금액이 매매가를 넘어서게 되면 보증보험증서를 발행하지 않는다.
그럴때 전세가를 조정해서 낮출 수 있게 될 것이다.
