주택도시보증공사가 우선변제권 승계할 경우 주의사항

 

주택도시보증공사가 임차인으로부터 보증금반환채권을 양도받아, 우선변제권을 행사하는 경매 건의 경우, 기회가 있을 수 있다. 명목 상 표시된 대항력 문구에 따라 경쟁률을 떨어트릴 수 있고, 명도에 대한 부담이 없기 때문이다.

 

2022.12.06 - [부동산 투자/경매] - 주택도시보증공사 경매정보 활용

주택도시보증공사 경매정보 활용

 

그러나 경매정보에 주택도시보증공사가 명기되었을 때 주의해야 할 사항이 있다.

 

반드시 임대차 기간을 확인해야 한다. 주택도시보증공사 같은 금융기관의 경우, 임대차 기간 중에는 우선변제권을 행사할 수 없고, 임대차가 종료되어야 우선변제권을 행사할 수 있다. 주택도시보증공사가 배당에 참여하였다고 안심하면 안되고, 임대차가 끝났는지 꼭 확인해야 한다. 

 

만약 임대차 기간이 남았는데도 불구하고 주택도시보증공사의 우선변제권이 행사되어 배당되었을 경우, 이는 무효가 되기때문에, 낙찰자는 대항력 있는 임차인의 보증금 전체를 인수해야 한다. 

 

관련 내용은 '주택임대차보호법 제3조의2 제9항' 에 명시되어 있다. 

 

주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)

⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다. <신설 2013. 8. 13.>

 

---

 

사례를 보면 아래와 같다. 임대차 계약기간이 2020.11.24 ~ 2022.11.23 인데, 배당 요구일은 2022.02.09 이다. 임대차 계약기간이 종료되지 않았는데, 우선변제권이 행사(배당 신청)된 것으로서, 기존 보증금을 인수하므로 이러한 물건은 잘 살펴야 한다.