주택도시보증공사 경매정보 활용
임차인 명도없이 빈집을 경매로 취득하는 방법으로써 주택도시보증공사 경매정보를 활용할 수 있다. 임차인 명도에 에너지를 쏟지말고, 바로 임대나 매각을 고려할 수 있다면, 정신적? 또는 시간적, 수익률 측면에서도 괜찮은 방안이라 생각된다.
임차인은 전세권반환보증보험을 주택도시보증공사로부터 가입하고, 임대차 종료 시 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 주택도시보증공사에게서 보증금을 반환받고 나갈 수 있다. 다시말해 주택도시보증공사가 보증금반환채권을 임차인으로부터 양수받게 된다. 그리고 주택도시보증공사는 주택임대차보호법 제3조의 2 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 후 경매에서 배당을 신청하게 된다.
주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)
⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다. <신설 2013. 8. 13., 2015. 1. 6., 2016. 5. 29.>
1. 「은행법」에 따른 은행
2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행
3. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행
4. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행
5. 「수산업협동조합법」에 따른 수협은행
6. 「우체국예금ㆍ보험에 관한 법률」에 따른 체신관서
7. 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사
8. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사
9. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사
10. 그 밖에 제1호부터 제9호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관
따라서 주택도시보증공사가 보증금반환채권을 양수받고 배당에 참여하였다면, 해당 경매 주택은 빈집이라는 애기이다. 경매정보 점유현황 조사서에도 보면, 빈집이기 때문에, 전입세대 내역이 없고, 폐문 부재중으로서 점유관계 확인이 안된다.
또한 낙찰금액이 부족하여 주택도시보증공사가 보증금의 일부만 배당 받더라고, 낙찰자에게 나머지 보증금이 승계되지 않는다. 회수하지 못한 나머지 보증금은 기존 임대인(원 채무자)에게 구상한다.
아래와 같이 매각조건에 '선순위임차권, 대항력 있는 임차인' 이라는 문구가 있고, 임차인 현황이 복잡하게 기록되어 있다면, 일반적인 경매 참여자들은 그냥 패스할 가능성이 크다. 일단 리스크가 있다고 보는 것이다. 따라서 경쟁률이 그만큼 떨어지니 기회가 생길 수 있을 것이다.
이러한 경매 정보는 '주택도시보증공사' 홈페이지 '고객지원센터 > 공매정보 > 경매물건정보'에 가면 해당 자료가 올라와 있다. 주기적으로 들어가서 해당 물건을 하나씩 검색하여 경매정보를 파악한 후 행동으로 옮기면 될 것이다.
