부동산 투자의 시작, 무결점 법인 만들기 (한동화)
★★★☆☆
법인 운영에 대한 저자의 컨설팅 관리 경험 사례를 어렵지 않게 소개함.
세무전문 관점이 아닌 자산관리 관점 위주의 법인 공부
법인의 증여, 상속 등 출구전략에 대한 사례 및 고민 해법
간주(매매)사업자
개인이라고 하더라도 부가가치세법상 1과세기간(6개월) 내에 평균적으로 1회 이상 부동산을 취득하고, 2회 이상 판매하는 경우 사업자로 간주하게 됨.
개인투자자로 남고 싶어서 발버둥 쳐도 과세당국에서는 사업자로 인정해버리고 과세를 함. 이미 자신은 간주사업자로 과세되고 있는데, 모르는 채 그냥 투자하고 있는 사람도 있을 것이다.
2023.02.22 - [부동산 투자] - 간주(매매)사업자
간주(매매)사업자
부가가치세 부담 매도자 매수자 부가가치세 발생 여부 개인 개인 발생하지 않음. 개인 사업자 발생하지 않음. 사업자 개인 발생 매수자(개인)이 부담하고, 매도자(사업자)가 대신 납부함. 단, 공
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국세청 PCI 시스템
개인적인 자금이동을 감시하고 있다고 생각하면 된다. 심지어 현금으로 비밀리에 쓴다고 해도 현금으로 찾는 행위에 대한 소명을 해야 한다.
신탁
각종 행정처리 시 신탁의 허가가 필요하다. 예를 들어 경매로 낙찰을 받아서 임대를 통해 수익을 발생시키려 할 때도 신탁회사의 허가가 필요하다. 반드시 신탁사의 위임을 받아야 한다.
수수료가 높다. 담보신탁을 할 때부터 수수료가 높다. 다른 법적인 일을 진행할 때 각종 수수료를 감안해야 하고, 온라인 진행도 불가능하다. 만약 법무사나 업체에 맡기는 상황이라도 되면 수수료는 더 높아진다. 사전에 수수료를 잘 알아봐야 한다.
장사가 안될 바엔 파리 날리는 가게가 더 유리하다
출구전략의 고민에 빠져 있는 장사라고 보면 파리 날리는 가게가 더 나을 때도 있다.
안될 장사면 빨리 접는 게 리스크를 줄일 수 있는 방법이다. 시간에 대한 리스크를 줄일 수 있기 때문에 전체적인 리스크는 줄어드는 것이다. 장사가 잘되는 것 같지만 미수금이 누적되는 장사가 있다.
해결할 수 있는 미수금은 시간이 해결해 줄 수도 있지만, 그렇지 못한는 미수금들이 반드시 존재한다. 결국 미수금은 자금의 유동성을 막게 되고 수익이 나는 듯한 착각도 일으킨다. 리스크가 쌓이는 것이다. 곧바로 가게를 접었을 때보다 전체적인 피해는 훨씬 많은 리스크를 안겨준다.
사과씨는 싸지만 사과나무는 비싸다
일반적인 경우라면 1인 법인보다 가족을 주주로 만드는 것을 권장한다. 자녀에게 주식을 주는 것은 씨앗을 주는 일이다. 아주 저렴하기 때문에 부담이 없다. 하지만 그 씨앗이 사과나무가 되었을 때는 상속의 효과를 절실히 느끼게 된다.
또한 자녀가 결혼할 때 전세자금을 억 단위로 해준다면 증여로 간주될 수 밖에 없지만, 어릴 때부터 꾸준히 배당해서 그 자금이 모여 부동산 자금이 된다면 가장 합리적인 자금흐름이 된다.
급여가 낮으면 소득세 구간은 낮아져서 절세효과가 있지만 향후 법인에 쌓이는 유보금이 부담이 된다. 향후 법인이 성장했을 때 낮은 급여와 과도한 가지급금에서 발생하는 문제를 미리 염두에 둬야 한다.
코 묻은 돈을 뺏지 마세요
미성년 자녀가 아버지를 도와 자료정리를 했다면 정당하게 파트타임 급여를 지급해야 한다. 정당하게 일을 시켰다면 미성년 자녀라고 하더라도 급여를 지급하고 비용처리를 하는것이 맞다. 그리고 향후 세무적인 대비를 위해 일지를 작성한다든지 정당한 세금을 내는 것은 필수이다.
원수인지 친구인지는 외나무다리에서 만나봐야 안다
어려서부터 친한 친구와 사업을 하면 십중팔구는 대부분 안 좋게 끝난다. 이유는 간단하다. 함께한 기간으로는 오랜 친구이지만 같이 일해본 적은 없기 때문이다. 더욱이 오래된 친구일수록 금전관계를 해본 적이 없는 경우가 많다.
준비하지 않으면 친구도 잃고 회사도 잃는다
법인이라는 경기장에서는 반드시 출구전략이 필요하다. 사소하더라도 그곳에 존폐의 위기가 도사리고 있다면 반드시 대비를 해야 한다.
일반적인 사업은 유동성이 높다. 식당도 인수가 쉽게 된다. 제조업도 부동산에 비해서는 유동성이 큰 편이다. 부동산은 유동성이 상당히 적은 사업처이므로 반드시 준비가 필요하다.
각서보다 더 중요한 정관
절세와 관련된 가장 큰 부분이 퇴직금이나 유족보상금 같은 정관이다. 정관에 퇴직금에 관한 규정을 반드시 둬야 한다.
2023.02.22 - [부동산 투자] - 법인 임원 퇴직소득금액
법인 임원 퇴직소득금액
법인세법의 임원 퇴직급여 손금산입 여부(법인세법시행령 제44조) 법인이 임원에게 지급한 퇴직급여 중 다음의 어느 하나에 해당하는 금액을 초과하는 금액은 손금에 산입하지 아니함 1. 정관에
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정관에 추가적으로 들어가면 좋은 항목들은 퇴직금, 유족보상금, 사내복지, 직무관련 비과세급여 등이다. 참고로 정관에서 비과세를 정하는 것은 아니다.
법인은 조기축구가 아닌 프로리그
서류보다 우선되는 것이 바로 '실질과세원칙' 이다. 아무리 서류상 완벽해도 법인을 위한 지출임을 증빙하지 못하면 비용처리가 안될 수도 있다. 가지급금의 이자부분은 비용처리를 한다 해도 세무조정에서 손금불산입된다.
집 근처 마트에서 장 본 영수증은 비용처리가 안 된다는 이야기를 듣고 매주 월요일마다 회사에 나와서 일주일치 장을 보고 갔다. 같은 마트 영수증이라도 실제 어디에 썼느냐를 찾아보기 때문에 이런 수고를 마다하지 않았던 것 같다. 실제로 카드 사용위치까지 문제가 되는 경우는 흔하지 않다. 하지만 누군가 의심을 한다면 그에 대한 소명책임은 사용자에게 있다.
서류가 아무리 완벽해도 과세당국의 증빙 요청에 응하지 못하면 세금폭탄을 준비해야 한다.
세금의 채권소멸시효가 보통 5년이기 때문에 올해는 5년 전 미납 세금을 정리하고 있다. 올해 신고하지 못한 세금은 4~5년 뒤에 문제가 될 것이다.
법인의 세금은 비용처리를 많이 하는 게 우선이 아니고, 정확하게 신고해야 한다. 개인사업자가 세금을 신고하는 것처럼 하다간 결국 후회하게 된다.
대표를 억대 연봉자로 만들어주는 남자
일반적으로 4,600만원의 급여를 제일 많이 책정한다. 15% 세율이면 적당하기 때문이다.
(Note. 2023년부터 4,600만 원 → 5,000만 원으로 상향됨.)
법인의 돈을 개인에게 이전시키는 좋은 방법 중 하나가 퇴직금이다. 과거에는 퇴직금 중간정산이 가능해서 많이 활용했는데, 이제는 퇴직금 중간정산은 불가능하다. (2012년 근로자 퇴직급여보장법에 의해 지금은 특별한 조건이 있어야 중간정산이 가능한데, 자신 명의의 주택구입 / 자신이나 가족의 6개월 이상 요양 / 개인회생이나 파산 등의 사유가 있어야 중간정산이 가능하다.) 퇴직금이 좋은 이유는 공제항목이 많기 때문이다.
퇴직금 인정 비율이 퇴직 직전 3년 급여에 연동이 되기 때문에, 퇴직을 준비하고 있다면 적정수준에서 급여를 높여둬야 한다.
단기수익이 급증해서 급여를 올리기엔 무리라고 생각된다면 배당도 잘 활용하기 바란다. 특별한 절차가 필요한 것도 아닌데 경험이 없기 때문에 안 하는 경우가 많다. 세무사도 딱히 추천해주지는 않는다. 회사 재정이 언제 악화될지 모르고, 사족(쓸모없는 것)이 될 수도 있기 때문이다. 1년에 한 번 정기배당은 잘 활용하면 많은 도움이 될 것이다.
비과세대상 소득
소득세법 제12조에 비과세대상 소득은 소득세를 과세하지 않는다고 정해져 있다. 법인의 입장에서도 유리하다. 소득이 줄어드는 효과가 나기 때문에, 4대 보험 절감의 효과도 있다.
비과세 항목 : 식대(월20만원_23년부터), 자가운전보조비(월20만원), 벽지수당(월20만원), 연구보조비(월20만원), 연장.야간 근로수당(일정 급여 이하 근로자_연간240만원), 자녀보육수당(월10만원), 학자금, 보험료(연간70만원), 사택제공이익, 경조비, 직무발명보상금 등
자녀에게 일을 시키면 돈을 줘야 하나
자녀들에게 주는 돈은 증여로 오해받을 소지가 있기 때문에 급여로 비용처리를 안 하는 경우가 많다. 전혀 그럴 필요가 없다. 아르바이트 비용을 적절하게 지급하고, 정당한 서류로 남겨두면 된다. 자녀에게 소득구조가 생기면 향후 자금출처에 대한 부분이 소명되기 때문에 활용범위가 상당히 넓다. 특히 부동산 같은 등기자산을 만들 때 상당히 유리하다.
고작 아르바이트 비용으로 뭘 해
자녀가 아르바이트로 매년 500만 원씩 모은다고 가정하면 3년이면 1,500만 원이다. 고등학교를 졸업할 때 지방에 작은 원룸을 대출 끼고 매수한다면 그 월세는 자동적으로 자녀의 수입이 된다. 30대가 되었을 때는 그렇게 쌓인 자산이 얼마가 될지 모른다. 특히 자금출처가 명확하기 때문에 증여세에 관한 걱정을 안 해도 된다.
가지급금 처리를 위해 결혼
가지급금이 2억 원 있다고 가정해보겠다. 가지급금은 빚이나 마찬가지다. 그동안 무임금의 노동만 시켰던 부인에게 4,000만 원의 급여를 지급한다. 그 자금으로 가지급금을 갚아나간다면 5년 안에 해결되지 않을까 싶다.
증자
주식은 팔고 싶지 않으나 투자를 받고 싶을 때 주식을 증자할 수 있다. 주식의 수를 늘리는 것이다. 코스피처럼 공개된 가격보다는 자유롭지만, 일정 기준에 따라 주식의 수를 늘려 타인에게 매도할 수도 있고 주식의 비중을 조절할 수도 있다.
주식의 증자는 현실에서 많이 활용되지는 않지만, 가끔 주식의 비율을 조절하는 데 유용할 수 있다. 예를 들어 한 법인에 주식을 50%씩 갖고 있는 두 명의 주주가 있을 때, 10%의 주식을 증자해서 타인이 갖게 되면 50%였던 주식의 비율이 약 45%로 줄어들게 된다. 이는 과점주주를 결정하는 요소가 될 수도 있고, 경영권을 논할 때는 그 방어적인 측면도 관여된다.
감자
감자는 증자의 반대행위이다. 주식을 감소시키는 것이다. 설립 시 1만 원짜리 주식 10,000주를 10%만 감자시키면 1,000주를 법인이 사들여서 1,000만 원이라는 자금을 현금화시켰다는 의미이다.
감자 또한 일상적인 행위는 아니지만, 대표의 가지급금 처리를 위해 종종 사용되는 방법이기도 하다.
예를 들어 대표가 사용한 가지급금이 1억 원 있다고 가정할 때, 대표가 1억 원의 현금을 쉽게 갚을 수 있으면 문제될 것이 없지만, 대부분 현금을 갖고 있지 않기 때문에 주식의 감자를 통해 현금화시키는 경우가 많다. 일상적으로 '주식을 태운다' 라고도 표현한다. 1억 원어치의 주식을 법인에 매각하고 법인은 그 주식을 태운다. 1억 원의 현금은 대표의 돈이기 때문에 가지급금 처리에 사용하는 것이다.
배당
배당은 절세의 효과가 있다. 기본세율이 15.4% (배당소득세 14% + 주민세 1.4%) 이기 때문에 소득세를 14%이상 내고 있는 사람은 배당을 활용하는 방법도 나쁘지는 않다. 다만, 연간 2,000만 원 이상 배당 시에는 종합소득세에 합산되어 세율이 높아질 수 있다.
풍선 바람 빠지듯
건물과 토지가 있다면 토지만 먼저 자녀에게 증여하는 것은 상당한 절세방법이다. 법정지상권이 성립되어 있는 건물의 토지는 말 그대로 자산가치만 있는 토지이다. 향후 10~20년 뒤 상속이 개시될 때는 토지의 자산가치가 상승할 확률이 높기 때문에 미리 증여해서 증여세를 낮추는 것이다. 건물만 부모가 소유하고 있으면서 그 임대차 대금으로 노후를 즐기면 된다. 건물은 감가가 인정되는 자산이기 때문에 평균 감가연수 30년이면 자산가치를 잃게 된다. 잔존가치만 남는 것이다. 상속을 한다고해도 상속세는 상당히 절감된다.
트렌드에 의해서 소멸될 법인은 서서히 자산을 줄여나가고, 자산가치가 높아질 새 법인을 설립해주는 것도 상당히 매력 있는 자산이전이라고 볼 수 있다.
법인은 설립 때 이미 출구전략을 고민하고 있어야 한다. 부동산 법인이라면 더더욱 그렇다.
유족보상금
대표의 갑작스런 부재 시 유족에 대한 대비를 정관을 통해 보장해둬야 한다. 이것은 가장 급박하게 일어나는 출구전략이다. 또한 법인이 상속되기 때문에 그 상속세에 대한 대비도 필요하다. 굴지의 기업에서 대표의 사망소식과 함께 들려오는 소식은 상속세에 대한 문제이다. 상속세는 6개월 이내에 내야 하는데, 유동성 자산이 없으면 급하게 현물을 팔아야 한다. 상속세는 그 크기와 납부기간 때문에 감당하기 힘든 세금 중 하나이다.
유족보상금은 비과세이기 때문에 법인의 자금을 효과적으로 가족에게 전달하는 효과도 있다. 특히 유족보상금을 종신보험의 형태로 준비하면 소멸되는 보험금에 대한 부분은 비용처리도 가능하다.
법인이 종신보험에 가입하는 이유
- 대표 사망에 따른 유족보상
- 대표 사망에 따른 경영권(주식) 방어
- 퇴직금 재원 마련
- 비용처리(일부 정기보험)
빚은 상속포기, 상속자산은 그대로
상속포기를 하더라도 고스란히 받을 수 있는 것이 종신보험 보상금이다.
대법원 판례(2000다 31502)
사망보험금을 상속재산으로 간주하는 것은 사망한 피보험자(아버지)가 보험료를 불입(보험계약자)한 결과에 따라 상속인(자녀)이 보험금을 받게 된 것이므로 이를 피상속인(아버지)이 물려준 유산으로 보아 이에 대해 상속세를 과세하기 위한 것일 뿐, 사망보험금은 계약자(아버지=피상속인)가 아닌 보험금수익자(자녀)의 고유재산이므로 피상속인의 채권자가 상속보험금에 대하여 압류할 수 없다.
사내유보금
주가를 임의대로 조정할 수는 없지만, 사내유보금이 많이 쌓이는 것은 조심해야 한다. 특히 갑작스럽게 회사를 처분해야 한다거나 상속이 개시될 때 쌓여 있던 유보금은 높은 주가를 의미하기 때문에 꾸준히 관리하는 것이 좋다.
손실
가장 일반적으로 큰 소득이 나면 손실을 함께 처리하는 방법이 있다. 예를 들어 부동산 매매를 통해 큰 수익이 났다면 그해 지급해야 할 자금들을 정리한다거나 손실을 입고 팔아야 할 부동산을 함께 정리하면 수익이 상계될 것이다. 한 가지 염두해 둬야 할 점은 매 회계연도마다 일정한 소득이 창출되는 법인을 유지하는 것이 좋다. 손실이 없는 법인이 대출에도 유리하지만, 손실이 나는 법인은 좋게 평가받기가 힘들다. 회계연도 기준으로 적당한 수준을 유지하는 것이 좋다.
