부동산 투자의 정석 (부동산 김사부 김원철)
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2007년, 2016년에 이어 2022년에 나온 개정증보판
아마도 대부분의 부동산 투자자들 모두가 한 번씩은 읽지 않았을까 싶다.
예전 고등학교 학창시절 때 공부했던 '수학의 정석' 느낌이 났다. 한문제 한문제 정성껏 풀면서 다시 풀어보고 다시 찾아보고 했던 그 시절... 수학에 대한 자신감은 부족하지 않았던 것 같다. '수학의 정석'을 풀면서 기본 개념을 확실하게 잡아놓으면 '어떤 문제가 와도 풀 수 있을 것 같은데?' 라는 믿음이 생겼기 때문이었다. '수학의 정석'과 같이 본 책도 기본을 충실하게 다질 수 있는 참고서 같은 생각이 든다.
내가 알고는 있었지만 다른 책에서는 소개하지 않은 내용들도 찾을 수 있어서 반가웠다.
투자의 기본을 생각할 때, 실제 투자를 실행하기 전에, 투자가 어렵다고 느껴질 때... 가끔 한 번씩 꺼내 읽으면 좋을 듯 싶다.
얼마의 돈을 가지고 있느냐보다 중요한 것은 돈이 계속 나오는 시스템을 갖추고 있느냐이며, 진짜 여유롭게 생활하려면 얼마의 돈이 있느냐보다 얼마의 돈이 나오는 시스템이 있느냐가 중요하다.
부동산 투자, 여전히 유효한가?
: 불, 호황에도 흔들리지 않는 투자법 찾기
부동산 가격의 반등은 결국 대중들 사이에 강력한 비관주의가 자리 잡았을 즈음 시작되었고, 그 반등의 결과는 대단히 혹독했다.
부동산 투자는 2022년 지금 여전히 유효할 뿐만 아니라, 10년이 지나고, 20년, 30년이 지나도 여전히 유효할 것이다.
주택은 향후 20년간 부족하다
가구수는 향후 20년간 늘어난다.
2023.03.02 - [부동산 투자] - 장래 가구수(세대수) 추계 _ 2020년 통계청 기준
장래 가구수(세대수) 추계 _ 2020년 통계청 기준
2020년 통계청에서 추계한 자료를 보면, 우리나라의 가구수는 2040년 전후를 정점으로 점차 감소하는 추세를 나타내고 있다. 5년마다 장래가구를 추계하고 있으므로, 향후 추계를 꾸준히 들여다
songbaeg.tistory.com
혼인으로 매년 20만 가구가 탄생한다. 이들에게 반드시 집이 필요하다는 것이다.
다문화 가정이 매년 생겨난다. 이 수요 역시 부동산을 구입하려는 수요가 될 것이며 이 수가 폭발적으로 커질 가능성도 무시할 수 없다.
https://www.news1.kr/articles/4976129
한동훈, 이민청 신설 첫 행보…프랑스 내무·해외영토부 방문
(서울=뉴스1) 이장호 기자 | 이민청 신설을 위해 해외 출장길에 오른 한동훈 법무부 장관은 8일(현지시간) 첫 행선지로 프랑스의 이민정책 주무부처인 내무·해외영토부를 방문해 양국의 이민 문
www.news1.kr
고령인구는 계속 늘어난다. 작은 집으로 갈아타거나 이를 두고 실버타운으로 들어가는 사람들도 있긴 하겠지만, 삶을 영위하는 동안 그들에겐 여전히 부동산이 필요하다.
신규 주택에 대한 수요는 영원할 수 밖에 없다. 기술은 하루가 다르게 변화하고, 우리의 주거문화도 빠르게 변한다. 몰랐을 때는 아무렇지 않았던 일이라도 알고 체험하고 나면 신경 쓰이게 되어 있다.
부동산을 필요로 하는 사람들 사이에 내용상의 변화는 있을 수 있지만, 외형상으로 드러나는 그 '숫자'만큼은 확실히 증가한다.
선진국의 부동산 가격은 꾸준히 상승해 왔다
미국과 영국을 비롯한 선진국의 주택보급률과 자가 주택보급률은 우리나라보다 훨씬 높다. 그럼에도 불구하고 부동산 가격이 주기적으로 올랐다. 가장 큰 이유는 경제가 성장했기 때문이다. 저성장일지라도 경제가 꾸준히 성장한 나라의 경우 일반적으로 부동산의 가격도 거의 같은 맥락에서 증가세를 보였다.
우리나라는 일본의 거품 경제 때만큼 긴 기간의 장기호황과 긴 시간의 부동산 가격 상승이 이어지지 않았으며, 그와 같은 큰 규모의 상승이 발생한 적이 없다. 따라서 그 후속적인 결과 일본과 같은 형태의 부동산 장기침체도 겪지 않을 것이라고 보는 것이 자연스럽다.
일본을 닮아가기 때문에 장기불황이 올 것이다라는 가정 자체가 비상식적이다. 그보다는 우리 시장경제에서 부동산 가격이 얼마만큼의 거품을 형성하는지 유심히 살펴보는 것이 미래를 예측하는 데 도움이 되며, 한결 상식적인 일이다.
거품의 요소 파악
- 기간 : 상당기간 5년 이상 지속적으로 상승했을 때
- 가격 : 매스컴에 회자될 정도로 올랐고, 광범위한가?
- 대중의 관심도 : 전혀 관심도 없고 지식도 없던 사람이 부동산에 관심을 갖고 덤비는가?
정부의 유일한 경기부양 카드는 부동산이다
부동산 가격이 하락한 후 비교적 장시간을 보냈다면 이는 장기침체가 이어지는 것이 아니라 투자의 큰 기회가 올 가능성이 크다는 뜻이다.
정부가 부동산 부양 카드를 꺼내들었다면, 곧 상승이 올 것으로 판단해도 무방하다.
임대주택이 고급화되고, 공급이 늘어난다는데?
대부분 선진국이 대다수의 국민을 임대주택에 거주하게 하지 않는다. 국민 임대주택이라는 것이 관리가 진짜 잘 안된다. 임대주택에 거주하는 싱가포르 국민들이 거주 환경에 만족하지 못하고, 대다수의 국민이 20%밖에 되지 않는 민간아파트의 이주를 꿈꾸고 있다. 상가포르는 나라의 크기가 매우 작고 국민의 수가 적기 때문에 대다수 국민의 임대주택 거주가 가능했다.
양질의 임대주택은 공급이 매우 어려우므로 그것만 바라보고 자산 형성을 게을리하는 건 어리석은 일이다. 임대주택을 보다 광범위하게 공급하려는 시도는 국가의 발전과 경쟁력을 위해서도 결코 옳지 않다.
주택이 남아도는 상황에도 오르는 부동산은 있다
부동산의 한계가 기회를 만든다. 한계에 의해 어떠한 경우에라도 수요와 공급의 불일치가 발생할 수 밖에 없다.
투자를 결정하기 전에는 반드시 물어야 한다. '내 생각이 틀려도 괜찮은 건가?'라고.
그저 한두 번으로 크게 한몫 잡겠다는 태도는 최악이다. 그런 태도와 생각을 갖고 있으면 언제나 높은 수익에 현혹되고, 가능성이 있는 리스크를 무시하게 된다.
예측할 수 없는 변수(세계경제 돌발변수, 정치적 변수 등)를 고려하라
부동산은 전 세계를 통틀어 자산 형성에 가장 중요한 수단이다. 특별한 지위를 갖는 부동산은 지속적으로 가치가 올라갈 수 밖에 없고, 이는 우리나라만이 아닌, 전 세계적인 현상이다. 특별한 지위란, 결국 전체적인 주택 중에서 희소성을 인정받을 수 있는 수준을 뜻한다. 전국 주택 상황을 봤을 때 아파트가 차지하는 비율은 50%다. 거기에 '대도시'나 '신규 아파트', '대단지', '역세권' 같은 조건을 집어넣으면, 그 비율이 10% 이하로 떨어진다. 그 10%에만 해당돼도 특별한 지위를 획득한 부동산인 것이다. 이러한 부동산을 소유하고 있다면, 중장기적으로 볼 때 가격이 물가상승률보다 높게 상승할 것이 뻔하고 이것이 자산형성의 아주 중요한 역할을 하게 될 것이 분명하다.
현명한 투자자의 정석
: 3천만원씩 4년간 투자해 여유롭게 살기
3천만원씩 딱 4년만 투자하라
1년 동안 모은 3천만원의 종잣돈으로 전세 낀 부동산을 매년 1채씩 구입하기를 딱 4년간 하라. 그리고 2년에 한번씩 나오는 전세 보증금 상승분 약 2천만으로 그와 비슷한 부동산을 다시 구입한다. 이렇게 10년을 하면 총 주택수 23채가 된다.
전세 레버리지 투자에 대한 일곱 가지 의문들
1. 매년 3천만원씩 투자할 자금은 어떻게 모으나?
모으지 못할 수 있다. 목표달성이 조금 더 걸리거나 달성 금액이 조금 줄어들 것이다. 중요한 것은 포기하지 않는 것이다. 포기하지만 않는다면 결과는 똑같다.
2. 투자한 주택 모두가 2년 마다 2천만원씩 오른다는 보장이 있는가?
그런 보장은 없다. 역세권 소형 아파트를 찾아 10년간 전세그래프를 확인했을 때, 2년마다 2천만원씩 오르진 않았어도 보다 긴 시간을 두고 보면, 오히려 그보다 더 많이 상승한 경우가 대부분이다.
3. 이렇게 투자할 만한 부동산은 점점 없어지고 있지 않나?
무슨 일이 벌어진다고 해도 2년마다 2~3천만원씩 전세가가 오르는 지역은 반드시 있다. 그 지역이 어디인지를 알기 위해 노력하고 공부하면 된다.
4. 5년이나 10년 후에도 3천만원으로 매입할 부동산이 있을까?
부동산 시장은 활황과 불황을 반복하는데, 불황이 있기 때문에 이렇게 투자할 수 있는 부동산이 만들어진다. 불황이 오면, 사람들은 부동산을 매수하지 않는다. 그러나 매년 부동산이 필요한 인구는 같은 속도로 증가한다. 매매가는 올라가지 않고, 전세가만 상승하는 현상이 벌어지고, 결국 매매가와 전세가의 차이가 아주 작아지는 상황이 또 생기는 것이다. 전세가와 매매가 차이가 좁아진 때가 매수 타이밍이며, 전세가와 매매가 차이가 좁아진 지역이 매수 대상이 된다.
5. 오래된 아파트의 전세가가 계속 오를까?
투자하려는 대상이 연식이 오래된 아파트라면 둘 중 하나로 방향을 잡아야 한다. 해당 아파트에 재개발이나 재건축 등의 개발 이슈가 있다면 시세차익을 고려해야 하고, 임대수요가 줄어들어 임대 상황이 변하게 되었다면 매도 후 다른 대상으로 옮겨타야 한다.
*미래에도 여전히 수요가 몰릴 지역을 찾는 것.
*처음에 전세 레버리지를 투자하여 규모를 늘리고, 그 이후 개발을 통해 시세차익을 얻을 수 있는 지역을 고르는 것.
*긴 기간 동안 충분한 현금흐름을 발생시키고, 오랜 세월이 지나서는 시세차익까지 얻을 수 있는 투자.
6. 전세 보증금은 수익금이 아니라 채무가 아닌가?
회계상 전세 보증금은 채무.
전세 보증금은 무이자 대출자금, 만기가 되어도 갚을 필요가 없는 대출자금.
7. 전세가가 떨어지면 어떡하나?
투자를 할 때는 핵심적인 지역을 선정해 공략해야 한다. 핵심 지역 부동산의 전세가가 1997년부터 2016년까지 하락했던 적은 한 번밖에 없었다.
자금의 일부를 현금으로 보관하는 것도 방법이다. 전세 보증금 상승분이 2천만원이라면, 1천만원은 재투자에 쓰고, 1천만원은 은행에 보관해 두는 것이다.
어떤 한 곳에서 세입자에게 전세 보증금 일부를 돌려줘야 하는 상황이 발생한다고 해도 다른 부동산에서 발생하는 수익금으로 이를 보완할 수 있게 된다.
바뀌는 법규 속 탄생하는 기회
새로 나오는 법규와 규제, 시행령 등을 매우 유심히 살펴보고, 적극적으로 해석하고, 열심히 적용해야 한다. 이러한 현실이 매우 골치 아프게 느껴지는 건 사실이지만, 반대로 생각해보면 매우 큰 기회가 존재하고 있다는 의미이기도 하다.
수많은 법규가 쏟아질 것이고, 그 과정에서 더 큰 기회가 발생할 수도 있다. 더 큰 기회가 발생한다는 것은 상대적으로 더 큰 손해가 발생할 수도 있다는 의미다. 내가 이익을 보는 편에 서 있다면 수혜가 크겠지만 반대편에 서 있다면 아무것도 하지 않아도 크게 손해를 입는 상황이 벌어질 수 있다.
이처럼 단순한 투자법을 왜 따르지 못할까?
1. 부동산 활황기에는 더 높은 수익처에 눈길이 간다.
분양권이나 재건축 물건 등 다른 투자처에서도 성과를 볼 수 있긴 해도, 전세 레버리지 투자에 비해 장기적으로 성공하기 어렵다. 대중이 열광하는 투자 대상들에는 거품이 일어나는 것이 필연적이기 때문이다. 비싸게 매입하기 쉽고 적절한 때 매도하지 못해서 가격이 원금이나 그 이하 수준으로 떨어지는 경우가 비일비재하다. 전세 레버리지 투자는 불황기에 하는 것이 최선이다.
2. 부동산 불황기에는 확신이 사라진다.
매매가란 올라봐야 기분만 좋을 뿐 매도하기 전까지는 실제적인 이익을 가져다주지 않는다. 다만 전세가가 상승하면 전세 계약 기간이 만료되는 시점에 실제로 현금흐름을 만들어주기 때문에 훨씬 좋아할 일인 것이다.
일반 투자자들은 앞으로 오를 일이 없으니 당장 손에 쥐는 것이 별로 없어도 부동산을 팔아야겠다고 말이다. 그리고 이 순간이 바로, 부가 일반 투자자들에게서 현명한 투자자들의 손으로 옮겨지는 순간이다.
3. 전세 보증금 상승분으로 회수된 자금을 허투루 쓴다.
전세 레버리지 투자법의 핵심은 어느 정도 자산의 규모가 형성되기 전까지는 수익금으로 무조건 재투자를 해야 한다는 것이다. 이것이 성공의 관건이다.
매매가와 전세가가 별로 차이가 나지 않는 시점에, 전세 보증금이 꾸준히 오를 수 있는 대상에, 회수된 자금으로 재투자하는 것이 핵심이다.
만약 전세 보증금이 나온 시점이 부동산 활황기였다면 아무리 다른 곳에 돈을 쓰고 싶어도 부동산에 재투자했을 가능성이 크다. 그러나 부동산 경기까지 침체 국면이라면 재투자의 의지마저 꺾여 당장 돈을 써야 할 곳이 눈에 들어와 재투자하기가 더욱 어려워지는 것이다.
4. 4년 이상 부동산 시장에 관심을 갖는 건 쉽지 않다.
투자는 마라톤과 같다. 초반에 화끈하게 뛰기보다는 오래 달릴 생각을 해야 한다.
전세 레버리지 투자가 재미있어지는 순간은 5년 혹은 7년 이후부터다. 그 기간 동안 꾸준히 관심을 갖느냐 아니냐에 일반 투자자와 현명한 투자자의 운명이 갈린다.
성공적인 투자 앞에 놓인 함정을 피하는 법
부동산 시장의 전망은 결정적일 때 틀린다.
특정 사안에 대한 전문가들의 의견이 일치하지 않는 경우가 대다수이다. 전망은 기본적으로 현시점의 흐름을 중심으로 예측하는 것이므로 변곡점을 전혀 예상할 수 없고 특히 시장의 흐름이 바뀌는 결정적인 순간에서 늘 어긋나게 된다.
이런 전망들이 계속 수정된다.
매스컴 및 전문가들의 전망은 결정적인 변곡점을 맞추지 못할 뿐만 아니라, 시장의 상황에 따라 수시로 내용이 바뀐다.
전세 레버리지 투자는 전망이 어떻든 큰 영향을 받지 않는다. 전망이 맞으면 맞는 대로, 틀리면 틀리는 대로 문제가 없다. 불황기에는 그저 부동산의 전세가가 오르고, 활황기에는 매매가가 오른다.
막차인지 아닌지는 지나봐야 알고, 막차를 타면 10년을 기다려야 한다.
수요가 많고 공급이 적으면 당연히 가격이 오른다. 문제는 가격이 얼마쯤 올라야 적당한지, 얼마가 오르면 거품인지를 판가름하는 기준이 없다는 것이다. 더 이상 부동산을 매수하려는 사람이 없어질 때까지 가격이 오르고 그사이 자연스럽게 거품이 발생하게 된다. 너무 많은 사람이 선호하는 부동산은 필연적으로 이러한 결과를 낳는다.
전세 레버리지 투자법은 그 대상이 대부분 역세권의 소형 아파트이기 때문에 선호도가 그렇게 높지 않다. 내집 마련이란 차원에서 보자면 조금 부족하게 여겨지기 때문이다. 그런데 바로 이점이 투자자에게는 오히려 안정적인 기회를 가져다준다. 이러한 투자 방식이 고속열차는 아니지만, 최소한 여기에는 막차가 없다.
대출을 받지 않는 전략은 모든 위기에 빛난다.
대출을 받아 올라탄 차가 막차일 경우 엄청난 폭탄이 된다. 수많은 사람이 파산하고, 다시는 투자시장에 발을 들이지 않게 된다. 이러한 문제를 해결해 주는 것이 바로 전세 레버리지 투자다. 전세가가 높다면 바로 그 자체로 레버리지 효과가 일어난다. 대출을 받을 때와 마찬가지로 상승 시에는 엄청난 효과를 내고, 하락 시에는 대출보다 훨씬 안전한 상황이 된다. 상승 시에는 똑같은 수익을 얻고, 하락 시에도 따로 이자가 지출되지 않으니 충분히 견딜 수 있다.
대출은 지금 감당할 수 있다고 해도 언제나 감당할 수 있는 것은 아니다. 초보 투자자일수록, 자금의 규모가 작을수록 대출은 더욱 조심해서 사용해야 한다.
이론적으로 보면 부동산이 주식보다 수익률이 낮음에도 불구하고, 현실적으로는 수익률이 높다. 레버리지 때문이다.
먼저 시스템을 갖추는 것이 더 중요하다.
가진 자금이 적을수록 안정적인 투자보다는 공격적인 투자, 화끈한 투자에 눈이 가는 것이 일반 대중의 심리다. 일반적인 수준이 되기보다 보통을 뛰어넘는 현명한 투자자가 되기 위해서는 지루하고 힘들어도 시스템을 만드는 일이 먼저다.
최고의 메리트는 불황에도 돈이 나온다는 것이다.
평범한 사람들이 부자가 된 현실적인 이유는 딱 두 가지다. '위기가 왔다. 그들에겐 돈이 있었다.'
위기에 대비한다는 건 언제 닥칠지 모르는 위기를 기다리며 무작정 돈을 모으는 것이 아니라, 시스템을 만들어놓고 기다리는 것이다. 언제든 위기가 도래했을 때 시스템에서 나오는 자금으로 최고의 투자 기회를 선사하는 대상들을 매입하면 된다.
불황일 경우 사람들은 매입하지 않고 빌려서 살려고 한다. 전세 수요가 늘어 보증금은 되려 올라가는 경우가 많다. 불황과 위기 상황에서 투자자에겐 현금이 들어오는 일이 생기는 것이다.
투자하기 전 알아야 할 것들
투자수익은 꾸준히 상승하는가?
복리 계산법
갭 투자와 다르다
*전세 레버리지 투자의 선정 기준 = 전세 보증금이 꾸준히 상승할 수 있느냐. 장기 보유. 꾸준한 현금흐름 발생.
*갭 투자의 선정 기준 = 매매가가 상승할 것이냐.
갭 투자 방식을 따르는 이들은 특정 부동산의 전세가와 매매가 차이가 작다면, 곧 그 부동산에 매매가 상승이 일어날 것이라고 쉽게 믿어버리는 경향이 있다. 이는 대단히 위험한 생각이다. 그렇게 전세가와 매매가 차이가 작은 물건들 중 대부분은 특별한 호재가 없는 지역에 있는 경우가 많다.
갭 투자가 성공적으로 진행되고 있다고 해도 전세 레버리지 투자를 하길 권한다. 단기간에 얼마의 수익을 얻는 것보다 자산의 규모를 늘리는 데 집중하는 것이 더 현명한 투자이기 때문이다.
경제적 자유 달성을 위한 20년 프로젝트
핵심 개념에 집중하라
*부동산에서 돈이 나오게 한다.
*그 자금으로 부동산을 또 산다.
전세금 상승분이 있어야 한다. 상승분이 있다는 건 지속적으로 수요가 있고 전세가 상승이 물가상승보다는 월등하게 높을 곳을 골라야 한다. 매수할 당시 전세가율이 높은 곳이어야 한다.
현재 비정상적인 취득세는 기다린다. 정상적인 상황으로 돌아오게 마련이다. 그때 부터 투자하면 조금 늦어지는 것뿐, 크게 달라지는 것도 없다.
현재 취득세 부담이 크지 않은 대상 살피는 것 : 기본 취득세율 1채 + 비조정지역 1채 + 조합원 입주권 & 오피스텔 (중과 없음)
1단계 : 전세 레버리지형 투자 (최대 30채)
기간 : 10년
목표 : 연간 1~3억원의 투자자금이 계속 나오는 상태
핵심 : 부동산을 통해 꾸준히 돈이 나오는 시스템을 구축한 뒤 거기서 나오는 자금으로 그 시점에 가장 적합한 대상을 찾아서 재투자하는 것.
2단계 : 수익형 부동산 투자
기간 : 10년
목표 : 월 수익 1,000~5,000만원의 수익금이 계속 나오는 상태
전세 레버리지 투자로 연간 1~3억원 정도의 투자자금이 나올 수 있게 세팅했다면, 이제 전세 레버리지형 투자는 멈춰야 한다. 부동산 채수가 많으면 관리하기도 힘들고, 또 언제든지 공공의 적이 될 가능성도 배체할 수 없기 때문이다.
2단계는 1단계에서 만들어지는 투자자금으로 수익형 부동산을 매입하는 것이다.
조건1. 목표 수익률 4.5~6%
- 2~3년에 1채 매입하겠다는 마음으로 접근. 물건이 없다. 꾸준히 시간을 두고 찾기.
- 대출 최대한 활용
- 액면수익률이 무조건 대출이자율보다 높아야만 한다.
조건2. 10년 후 자산가치가 2배로 오를 수익형 부동산
- 수익형 부동산 80%는 10년 후에도 자산가치가 2배까지 오르지 않음. (2배 오르는 부동산 찾기가 어려움)
- 성장성에 집중해서 골라야 함. (임대료가 꾸준히 오르면, 매매가는 그에 비례하여 자동 상승)
- 수익률이 아주 높은 수익형 부동산은 사기성 매물일 가능성.
내 집 마련보다 시스템이 우선이다.
가장 나중에 해야 하는 것이 내 집 마련이다. 나중에 여건이 되면 하고, 여건이 되지 않으면 안 해도 상관없다.
내 집은 있으나 평생 돈 때문에 쪼들리는 삶과 내 집은 없으나 평생 경제적으로 여유있는 삶이 있다면, 둘 중 무엇을 선택해야 할까? 달랑 집 한 채만 있어서 매번 쪼들리고 미래가 없는 삶을 살게 되어 더욱 불안하게 될 수 있다.
세금, 부자가 되기 위해 반드시 넘어야 할 장벽
손실회피성향 때문에 이익보다는 손실에 훨씬 더 예민하게 반응한다. 번 돈에서 상당 부분을 세금으로 내야하면 마치 내 것을 빼앗기는 것 같은 고통을 느끼므로, '그러느니 차라리 하지 말자' 라는 매우 비합리적인 선택을 한다. 이 같은 심리적 함정에서 반드시 벗어나야 한다. 자산이 늘어날수록 세금도 더 많이 내야 함을 당연하게 생각하면서, 순자산이 늘어나는 비율보다 순자산의 액수가 늘어나는 것에 기뻐하자.
탁월한 투자자의 정석
: 핵심 부동산 투자로 경제적 자유 얻기
부동산 활황, 생각보다 길지 않다
투자는 불황기에 하는 것이 가장 좋은데, 막상 이때 투자할 수 있는 사람들은 적다. 이때 투자하는 사람들을 '고수'라고 부른다.
성패의 관건은 핵심이다.
일단 사두기만 하면 오르는 시대는 끝났다. 이제 더는 부동산 시장에서 광범위한 상승이 일어나지 않을 거란 이야기다.
핵심 부동산은 어떠한 상황이 오더라도 가격이 꼭 오를 수밖에 없는 부동산을 말한다. 핵심부동산은 우선 리스크에 강하다. 어떤 상황에서도 가격이 덜 무너지고, 설령 무너진다고 해도 빠르게 회복한다. 장기적으로 볼 때도 평균보다 훨씬 높은 상승률을 보인다.
재테크 동호회 친구를 믿지 마라
뜨거운 열정은 빨리 부자가 되고 싶다는 조급증으로 이어지고, 생각처럼 흘러가지 않는 현실이 갑갑한 이들에겐 불만과 스트레스까지 쌓인다. 이렇게 되면 부정적인 일들이 생기는데, 그중 하나가 재테크 동호회에서 만난 친구를 너무 쉽게 믿어버리게 된다는 것이다.
실제로 이들을 믿지 않는 것도 쉽지 않다. 하지만 의심해야 한다. 돈은 냉정하다. 딱 한 번의 실수라도 그 대가가 너무 가혹하다. 일단 그렇게 되면 누구도 책임지지 않는다.
재테크 동호회에 가입하지 말고, 사람들도 사귀지 말라는 이야기가 아니다. 좀 시간을 두고 지켜보며 사귀라는 뜻이다.
사고는 '쉽게 돈을 벌고 싶은 마음'과 '빨리 부자가 되고 싶은 마음'이 만나 벌어진다.
단기간에 많은 돈을 벌고 싶다는 욕심과 조급증을 다스리기 위해서는 스스로를 검증해 보는 시간, 자신의 투자 판단으로 무언가를 결정해 보는 경험도 필요하다. 이런 시간과 기회도 가져보지 않고 무턱대고 다른 사람을 의지하지는 말라는 것이다. 이것이 투자의 기본이다.
따지지 말라고? 따져야 할 건 따져라!
너무 따지지 말아야 하는 걸까? 아내의 감만 믿고 그냥 과감히 투자해야 하는 걸까? 따져야 한다. 왜 따지지 말라고 하는가? 인생을 살면서 엄청나게 중요한 투자를 결정해야 하는 순간이 아닌가? 그런데 어떻게 따지지 않을 수 있는가? 따지는 바람에 돈 벌 기회를 놓쳤다고? 맞다. 따지는 바람에 돈 벌 기회를 놓칠 수 있다. 그러나 따지는 바람에 망할 수 있는 위험에서 벗어날 수도 있다. 돈 벌 기회를 놓친 것만 보고, 망할 뻔한 것은 안 보였을 수 있다.
핵심 부동산을 매수하기 힘든 현실적인 이유
핵심이 무엇인지 모른다.
핵심 부동산을 매수하기 힘들어 옆의 것을 산다.
핵심 부동산을 매수하기 힘들 때는 당연히 기다려야 한다. 가격이 계속 올라간다고 해도 적당한 물건이 나타나지 않는다면 기다리겠다고 결단하라. 그게 아니라면 다른 지역을 찾아야 한다. 그런 인내와 수고를 감당할 각오 정도는 해야 한다.
핵심 부동산을 과도하게 오른 가격에 매수한다.
결국 대중을 따른다.
대중을 따라가고 싶은 마음을 억누르라. 핵심 부동산에 집중하면, 설사 좋지 않은 시점에 매수했다 치더라도 세월이 지난 후 최소한 보상이라도 얻을 수 있다.
여전히 비핵심에 몰두하는 대중들
투자로 돈을 번다는 것은 나의 노력으로 버는 게 아닌 시장이 벌어주는 것이다.
남들처럼 성과를 내고 싶다는 간절함이 한껏 커지다 보면, 투자처로 적합한 대상이 아닌 것을 투자 대상이라고 우기는 상황이 발생한다.
몇 년 전에 돈을 번 사람이 이렇게 저렇게 해서 돈을 벌었다는 이야기만 듣고 그대로 따라 하면 돈을 벌 수 있을 거라 생각하면서 '내 자금'에 맞는 '대상'만 고르는 건 정말 큰 문제를 만들 수 있다는 걸 기억하라.
지방에도 핵심 부동산이 있나요?
투자에 있어 핵심 부동산이란 수요가 꾸준하면서도 딱히 대체재를 만들기 쉽지 않은 부동산을 의미한다.
핵심 부동산의 본질은 결국 수요와 공급이다. 지방이라 하더라도 수요는 많고 그에 비해 공급이 적을 수밖에 없는 곳은 어디일지 생각해 보면 된다.
지방은 일시적인 저평가가 좀 더 자주 이뤄지기에 오히려 훨씬 높은 수익률까지 기대할 수 있다.
부동산 시장 향후 20년을 좌우할 다섯 가지 핵심 키워드
1. New 새 것
재건축에 대해서는 반드시 관심을 갖자. 다만, 투자 가치 있는 재건축 물건을 고르려면 시기, 본질적 가치, 가격을 반드시 고려해야 한다.
2. 역세권
3. 소형
4. 강남권
5. 임대료
임대료가 지속적으로 상승하는 곳, 지속적으로 상승할 수 있는 곳, 임차인들이 선호할 지역과 대상이 어디인지.
소형보다는 대형 부동산 가격이 더 오르던데요?
대형 아파트 중 강남의 대형을 제외하고는 거의 제값을 하기 힘들 것이다. 최소한 투자성은 없다. 투자의 성패는 늘 상식에 근거하고, 일시적인 현상이 아닌 향후 트렌드에 좌우된다는 점을 명심해야 한다.
투자 고수의 정석
: 2년 만에 평생 열매 맺는 머니트리 만들기
고수란 '먹고 들어가는 투자'를 하는 사람들이다. 잘 풀리면 대박, 안 풀려도 본전이다. 결코 잃지 않는 투자를 한다.
시간을 기다려야 한다.
계속해서 열심히 물건을 찾아야 한다.
인내하는 것. 시장의 흐름이 좋지 않을 때 참을 줄 알아야 하고, 어떤 대상 물건이 100% 맘에 들지 않는다면 버릴 줄도 알아야 하며, 버린 물건이 혹여 이후 대박이 난다 해도 차분히 다음 기회를 기다릴 줄 알아야 한다.
부동산 투자, 때를 알면 이미 고수다
많은 사람이 관심을 갖는 건 전설적인 투자자들의 투자법이다. 하지만 투자법보다 더 중요한 것은 '때'다.
때를 잡으려면 우선 시장의 움직임을 주의 깊게 살피고 있어야 하는데, 일단은 몇 년간, 최소한 4년 이상을 지속적으로 관심을 가지겠다는 각오를 해야 한다.
투자의 때는 불황의 끝자락쯤이다. 불황에서 활황으로 넘어가는 결정적인 순간, 투자할 수 있는 자금을 반드시 준비하라.
투자의 때를 알려주는 신호들
부동산 불황기가 3년 이상 지났다.
미분양 물량이 사상 최대로 증가한다.
분양 물량이 역대 최저가 된다.
경매 낙찰가율이 사상 최저 수준이 된다.
전세가율이 사상 최고치에 근접한다.
폐업하는 중개소가 속출한다.
정부의 부동산 활성화 대책이 등장한다.
고수의 눈에 들어오는 물건들
전세가율이 90~95% 선에 육박한 주거용 부동산
전세 보증금 상승분으로 원금을 회수한다는 건 부동산의 매매가도 상승한다는 뜻이지만, 사실 고수들은 이는 신경도 쓰지 않는다. 당장의 매매가 상승보다는 그 부동산이 평생 돈을 열매 맺는 나무가 될 것이냐 아니냐가 더 중요하기 때문이다.
경매로 전세가 수준에 낙찰받을 수 있는 아파트나 빌라
초역세권의 소형 아파트가 아니라고 해도 조망권 같이 탁월한 장점을 가지고 있는 물건을 전세가 수준으로 낙찰받을 수 있다면, 아주 빠른 시간 내에 탁월한 수익을 얻는 것도 가능하다.
분양가가 주변 시세와 거의 비슷한 아파트 분양권
임대수익률이 20~30%에 육박하는 수익형 부동산
불황이 오면, 아무리 좋은 수익률을 내는 수익형 부동산이라도 매수자를 구하기 힘들어진다. 바로 이 점을 노려야 한다. 지방 또는 변두리의 소규모 아파트, 상권이 약간 침체된 상가, 주변 신규 오피스텔 입주로 매수세가 없어진 오피스텔 등이 이에 해당한다.
오피스텔의 경우 10년이 지나면 시설의 노후도가 심해지므로 매도를 고려하는 것이 좋다.
쭉정이들을 쳐내고 알맹이만 골라내는 능력을 키우는 것, 그것이 고수가 되는 길이다.
투자의 때가 오지 않을 것 같다면
부동산 시장의 변화들
- 눈먼 물건이 없어졌다. (정보 공개로 너무 쉽게 부동산 가치 파악 가능)
- 투자가 대중화되었다.
- 저평가 투자 자산을 찾기 힘들어졌다. (정보를 얻기 쉬워짐)
- 장기불황이 사라질 가능성이 생겼다. (정보의 대중화, 가치 판단을 분명히 할 수 있는 시대)
고수는 장기 트렌드에 베팅한다.
개인은 똑똑해졌고 정부는 부동산 가격이 오랫동안 하락하길 원하지 않는다. 또한 외부 충격이나 그 외적 요인이 우리나라 부동산 시장에 미치는 영향은 그다지 크지 않는 상황이다. 장기적으로 가격은 우상향할 가능성이 크다.
워런버핏은 코카콜라처럼 전 세계적으로 확실한 브랜드 가치를 가진 회사라면 지속해서 성장할 것으로 믿었고, 그 성장할 미래를 가늠했을 때 자신이 매수한 금액은 결코 비싼 것이 아니라고 말했다.
'이미 많이 올랐다', '너무 비싸다'의 개념이 아니라, 미래를 내다보고 꾸준히 성장할 대상에 베팅해야 한다. 향후 지속적으로 성장할 코카콜라 같은 부동산은 무엇일지 찾아봐야 하는 시점이 되었다.
고수는 소외된 절대 가치의 부동산을 찾아낸다.
이전과 같이 시장 전체가 저평가되거나 저평가된 상태로 수년이 지나거나 저평가된 부동산이 시장에 널려 있거나 하는 상황이 벌어질 가능성은 작아졌다.
저평가 부동산 찾기
- 조건이 비슷한 다른 지역 또는 대상과의 비교
- 중요한 건 적절한 비교 대상을 고르는 것
- 조건이 비슷한데 저평가가 된 이유
- 다양한 원인을 찾는 것이 아니라 매우 결정적인 원인 한두개를 찾는데 집중.
- 변화하는 그 시점(저평가에서 정상평가로 돌아설 시점)을 찾아내기.
고수는 먹고 들어가는 투자를 한다.
무조건 싼 게 중요한 것이 아니라, 좋은 물건이 싸게 나오는 것이 중요하다. 그런 물건을 잡으면 싸게 매입한 만큼이 바로 이익이 되기에 그렇다.
급매는 당장 투자금이 많이 들어가는 물건이거나 투자금을 회수하는데 1~2년을 기다려야 하는 것들이다. 이런 물건을 잡으려면, 심리적인 함정을 극복하고 기본적으로 1~2년은 기다려야 한다는 마음을 가져야 한다.
고수는 자신의 자금 형편에서 최상의 물건을 고른다.
선호도가 높은 걸 선택하는 것은 맞지 않다. 투자는 미래의 성장성을 보고 하는 것이다. 앞으로 얼마나 성장할 것인지를 보는 것이고, 그 성장성이라는 것은 결국 투자수익률이기에 투자금 대비 얼마나 성장하느냐가 대단히 중요하다.
성장성이 큰 자산 베팅 시 문제
- 대중의 선호도에 대한 유혹을 떨쳐버리기 매우 어렵다.
- 성장성에 대한 개념도 이해하고 대중의 압박도 견뎌낼 준비가 되어 있지만, 그런 대상을 살 만한 자금이 없다는 것.
지나치게 자극적인 성공 사례가 담긴 책들만 읽고 투자를 배우면, 무조건 대중과 다른 길을 가고 고난을 겪어야만 큰 수익을 낼 수 있다고 착각하기 쉽다.
A가 좋다는 건 알지만 A를 살 수 없다고 포기하는 것이 아니라, 자신의 자금 형편상 가장 최상의 성장성이 있는 물건을 일단 사둔다. 그렇게 A의 성장을 근접하게라도 따라가야 한다. 그래야 언젠가 기회가 오면 A로 갈아탈 수 있다.
장기불황의 가능성이 희박해진 또 하나의 이유
대중의 걱정은 매우 늘어났지만, 실제로 사람들이 걱정하는 일은 벌어지지 않을 가능성이 커진 세상이 되었다. 설령 위기가 온다고 해도 과거에 비해 아주 짧게 끝나는 일이 많아질 것이다.
전 세계 경제의 연결고리가 과거에 비해 매우 강력해지면서 전 세계의 위기 대응 능력 수준도 더욱 올라갔다. 그 동안의 위기에 대한 경험치가 쌓였기 때문이다.
대상별 투자의 정석
: 궁합에 맞는 대상 찾아 풍요로운 삶 누리기
아파트 투자의 정석
대단지 아파트를 골라라
학군이 좋은 지역인지 고려하라
로열동, 로열층을 택하라
면적은 85m2 이하가 좋다
역세권 아파트를 골라라
부동산 투자 가치를 따질 때는 보다 많은 사람이 편리하다고 느끼는지 그 상식에 근거해 분석해야 한다. 개인적인 판단이 기준이 되면 안된다.
투자가치가 있다는 말엔 가격이 오를 가능성이 있다는 의미도 있지만, 불황 혹은 위기에도 굳건하게 버틸 수 있다는 방어적인 차원에서의 의미도 포함된다.
고수들이라면 현재의 역세권이 아닌 미래의 역세권이 될 가능성이 있는 부동산에 투자할 것이다. 다만 해당 부동산 가격에 미래에 대한 기대감이 얼마나 반영되었는지, 혹여 기대하는 바가 이뤄지지 않았을 때 대안이 있는지 등을 잘 검토한 후에 투자해야 한다.
기반시설이 잘 갖춰졌는지 확인하라
성장성이 있는지 따져보라
개발호재가 있는가, 주변 개발이 계속 늘어나는가, 재건축 등 신규 아파트들이 계속 늘어나고 있는가, 새로운 인구 유입요인이 발생하는가, 만약 이러한 호재들이 없다면 다양한 조건을 갖췄다고 해도 상당기간 가격이 멈추는 상황이 발생할 수 있다. 그 대표적인 예가 일산, 중동, 산본 등이었다.
성장성이 보이지 않던 지역이었다고해서 계속 그럴 것이라고 쉽게 예측해선 안된다. 새로운 정책 변화로 각종 개발호재가 발생한다면 정체된 부분이 풀려 다시금 성장세로 돌아설 수 있기 때문이다.
햇볕이 잘 드는 비로열동, 비로열층은 관심을 가져라
층을 기준으로 비로열층은 로열층에 비해 5% 정도의 디스카운트가 적절하고, 1층은 10% 정도의 디스카운트가 일반적이다.
앞이 막히지 않은 1층 남향을 골라라
매매가는 낮고 전세가는 강세로 가는 효과, 즉 투자금이 적게 드는 효과가 생긴다. 매매가가 크게 오르지 않는다고 해도, 빠른 시간 내에 투자 원금을 회수하는 것이 가능해진다.
재건축 투자의 정석
재건축 부동산은 수익을 얻기까지 기다려야 한다는 것과 불확실성 때문에 저평가되는 일이 종종 발생한다. 또 매수에 제한이 없기에 자금만 있으면 얼마든지 매수할 수 있다. 재건축은 불확실해 보이지만 사실은 확실하고, 위험해 보이지만 사실은 위험하지 않은 투자의 정석에 딱 맞는 대상이다.
남은 용적률이 많은 물건을 노려라
최초 매입금액 +추가분담금+무위험 이자수익률 < 향후 형성될 시세 → 추가분담금을 부담하면서 계속 보유
최초 매입금액 +추가분담금+무위험 이자수익률 > 향후 형성될 시세 → 매도
투자하려는 재건축 아파트가 일반 분양분이 많이 나올 수 있는 단지인지, 또 높은 분양가를 매길 수 있는 단지인지를 살피는 것이 핵심이다.
용적률이 남아야 일반 분양을 할 수 있고, 그 일반 분양이 많으면 많을수록 무상지분율이 높아지므로 재건축 소유자들(조합원)에게도 이익이 되는 것이다.
높은 가격에 일반 분양을 할 수 있는 곳을 택하라
일반 분양분의 양은 남는 용적률에, 일반 분양분의 가격은 아파트가 건축되는 지역의 가치에 좌우된다.
용적률 상향 가능성이 큰 곳을 골라라
재건축이 순차적으로 진행될 지역을 주목하라
무조건 가격이 저점일 때 잡아라
저렴하게 사는 전략은 그 투자 대상이 장기적으로 성장할 가능성이 크고 조정 기간이 단기간에 그칠 게 확실하다는 전제 조건이 있어야 한다.
재건축, 역발상으로 접근하라
재건축 이야기가 나오지 않는 곳
대지지분이 높은 곳
임대수익률이 은행이자보다 높은 곳
분양권 투자의 정석
신규 공급이 없던 지역, 최초 분양권을 잡아라
침체기가 길어지면 주변 아파트의 가격 역시 떨어진다. 떨어진 가격에 겨우 10%를 얹은 가격이니 호황기 때의 가격과 비교하면 그 역시 저렴한 것이다. 따라서 반드시 매수해야 한다.
프리미엄을 주고서라도 매수하라
택지개발지구의 중심지 아파트를 노려라
핵심 지역의 분양권은 장기 보유하라
핵심 지역의 분양권은 저층이라도 매수하라
'3년 이상의 부동산 경기 침체 + 핵심 지역 + 핵심 단지 + 신규 분양 + 대폭 할인' 이란 조건이 만들어진다면, 비록 로열동, 로열층이 아니라고 하더라도 해당 아파트를 매수할 기회가 된다.
미분양, 고수의 놀이터
모든 조건이 좋은데 가격만 비싼 경우를 유심히 보라
모든 조건이 좋은데 주변 물량의 영향을 받고 있는 건 아닌지 살펴라
파격 할인 분양가가 임대가와 유사한지 살펴라
오피스텔 투자의 정석
모든 오피스텔이 투자 가치가 있는 것은 아니다. 투자자들은 오피스텔이 아파트와 달리 공급이 용이하다는 점을 각별히 유의해야 한다.
오피스텔은 주변 공급 물량에 따라 그 지위가 흔들릴 가능성이 크다는 점이 가장 큰 리스크다.
전용면적을 보라
오피스텔 비교 시 전용률이 아닌 전용면적을 기준으로 삼아야 한다.
싼 오피스텔이 더 좋은 오피스텔이다
오피스텔은 온종일 또는 상당 시간을 거주 공간에서 생활하는 사람들이 찾는 곳이 아니다. 단지 출퇴근에 용이해서, 사무실과 겸용으로 사용할 목적에서 찾는 경우가 더 많다. 아파트 처럼 향, 층, 전망 등을 따지는 건 큰 의미가 없다.
비싸고 좋은 것을 살 필요가 전혀 없다.
기본적으로 아파트에 비해 매매가 쉽게 이루어지지 않는다.
택지개발지구 중심상업지구의 오피스텔을 노려라
택지개발지구 중심상업지구의 일반 건물이 오피스텔로 변신하는 일은 없다.
중심상업지구에 가격이 지나치게 높거나 물량이 지나치게 많은 경우라면 피해야 한다.
오피스텔 가격 적정선은 향후 예상 임대료 수준을 고려해 역으로 수익률을 계산해서 본다.
30~50m2의 1.5룸 오피스텔을 공략하라
미래 부동산 트렌드는 일부 부촌을 제외하고 여전히 중소형이 강세를 이어갈 것이며, 그 중에서도 소형은 지금과 다른 형태, 좀 더 잘 짜인 구조로 진화되고, 점점 더 작은 소형들이 주류가 될 것이다.
15년이 지나면 매도를 고려하라
지나치게 오래된 오피스텔은 성장성이 없다고 봐야 한다.
오피스텔 임대는 준공 기준으로 15년 정도만 하는 것으로 생각하라. 즉, 5년된 오피스텔을 매입했다면 10년가량 임대 후 매각을 고려하라.
전철역에서 가장 멀리 떨어진 오피스텔을 매수하라
택지개발지구의 중심상업지구 내에 있는 오피스텔 중에서만 한정된다. 그 외 지역은 해당안된다.
시간이 지나면 결국 임대료가 비슷하게 형성된다.
입주 시점이 되면 역에 매우 가까이 있는 오피스텔이나 조금 떨어져 있는 오피스텔이나 거의 가격이 비슷하다.
단독주택 투자의 정석
단독주택이 가치 있는 투자 대상이 되는 방향
- 주변 상권이 발달되면서 상가주택으로 바뀌는 것
- 주변 교통, 편의시설이 생기면서 원룸, 투룸 등 임대사업 용이한 주택으로 변신
- 지역이 재건축, 재개발되어 새롭게 태어나는 것
평지의 주택을 골라라
구릉지에 위치한 부동산은 언제나 평지에 비해 발전이 느리다.
평지란 주택이 들어선 그 자리가 평평하다는 것을 의미하는 게 아니라, 그 주택이 있는 지역 전체가 모두 평지여야 한다는 뜻이다.
역세권은 필수 조건이다
서울보다는 수도권 일대를 살펴보길 권한다. 수도권이라고 해도 역세권 단독주택은 결코 저렴하지 않다.
역세권과 비역세권 주택의 가격차이는 더욱 벌어질 가능성이 크므로, 비싸더라도 역세권 주택을 골라야 한다.
단층보다는 다가구주택을 노려라
넓은 도로를 끼고 있는 주택이어야 한다
전철 노선이 예정된 지역일 경우 조정 국면을 이용하라
예정지 발표 시점이 불황기라면 미래 가치가 많이 반영되지 않았을 가능성이 있다. 따라서 몇 개월 정도 가격 조정이 있은 후 과감히 매입하는 것이 좋다.
활황기에 발표됐다면 거품이 형성될 가능성이 크므로 조정을 보인다고 해도 보다 장기적으로 보며 기다릴 필요가 있다.
주변 집들이 새롭게 변모하고 있다면 최대한 늦게 매도하라
상가주택 투자의 정석
상가주택은 불황기에도 가격이 꾸준히 상승하는데, 꾸준한 월세 외에도 토지를 가지고 있는 장점이 있기 때문이다.
상가주택은 재건축, 리모델링, 철거, 용도변경 등 토지 활용이 아파트/오피스텔에 비해 상대적으로 자유로운 편이다.
넓은 평지의 사방이 뚫린 곳을 골라라
새로운 지역이 상권으로 부각되고 있다 해도 주변이 막혀 있거나 경사가 심한 위치에 있다면 추가적인 성장은 없다.
뜨는 상권의 주변을 노려라
6m 이상의 도로를 낀 물건이 좋다
어울리지 않는 용도로 지정된 곳을 주목하라
전철역 주변 제1종 일반주거지역
개발 호재의 실현 여부를 상식선에서 추리하라
상가 투자의 정석
누가 봐도 좋은 입지의 상가를 골라라
일반인들은 웬만큼 공부해서는 상권을 분석하는 능력에 있어 장사꾼을 따라갈 수 없다. 경쟁력이 떨어진다.
일반 투자자들이라면 특별한 상가를 찾지 말라. 그냥 누가 봐도 좋은 입지의 상가를 찾아야 한다.
상가 시장에서 창의성을 발휘하지 말자. 오히려 창의성은 독이 된다.
성장성이 있는 상가여야 한다
향후 임대료를 꾸준히 올릴 수 있는 곳인지 아닌지를 파악하는 것이 대단히 중요하다.
최소한 은행이자보다 높은 수익률이 보장돼야 한다.
임차인이 돈을 벌 수 있는 상가여야 한다
실질소비자가 누구인지, 특정시간대 동선파악
임차인 입장에서 장사 가능한 월세가 얼마일지 추정 계산하고, 이를 통해 수익률 확인
임대료는 3일 매출액 이내가 되어야 한다.
1층 상가만 보라
적당한 가격과 상권의 지속성을 체크하라
일반적으로 수익률은 은행 이자율보다 약 1.5배 정도 높은 수준이 적당하다.
대출이자보다 액면수익률이 높아야 한다. 그래야 대출 레버리지를 이용해 수익률이 크게 올라간다.
분양하는 상가는 쳐다도 보지 말라
분양 상가는 대부분 망하고 그중 10% 정도만 그저 그런 수익을 낸다.
정말 돈 되는, 좋은, 남에게 주기 아까운 물건을 끈질기고 정성껏 알려주는 사람은 세상에 없다.
금리가 급격히 오르는 때를 노려라
낮아지는 수익률 + 공포감
