상가투자 비밀노트 (홍성일/서선정)
★★★★☆
2016년 초판 발행.
상가 투자는 공실과 환금성 리스크로 인해 부동산 투자 고수들도 웬만하면 투자를 권하지 않는데, 대부분 잘 되는 경우가 극히 일부에 한정되기 때문이다.
그러나 상가가 어떤 투자인지는 한번 알아둘 필요는 있을 것이다.
어렵지 않고 쉽게 이해할 수 있도록 사례를 첨부하여 설명하고 있어 가독성은 나쁘지 않다.
상가 투자의 다양한 면을 나타내고 있으며, '비밀노트'라는 제목에서 풍기듯 저자가 본인의 경험과 노하우를 최대한 알려주고자 하는 정성이 느껴질 수 있다.
현재 기준 시점의 통상적인 숫자(금리/수익률 등)와는 차이가 있을 수 있으나, 큰 방향과 흐름을 이해하는 것에 의미가 있다.
상가는 되도록 투자하지 않는 것이 좋다.
수백억 부동산 자산가의 경험을 들어보아도 상가 투자에서 유의미한 성과를 달성한 적은 거의 없는 듯하다.
책 속으로
소액으로 투자 연습을 할 수 있는 물건을 가장 많이 찾아낼 수 있는 곳은 바로 경공매 시장이다.
경공매 시장에 나오는 상가는 입지가 좋지 않거나, 활성화되었던 상권이 어떤 대내외적인 영향으로 인해 침체되어 임차인을 쉽게 구하지 못하다가 소유주가 금융 이자와 관리비, 세금 체납 등의 압박을 받아 등장하는 구조를 가지고 있다.
현실이 이렇다 보니 낙찰을 받은 상가는 그 후에도 임차인을 구하지 못해 장기간 공실로 방치될 수 있는 위험성이 있다.
상가를 신축하면 임대료는 상가의 매매가에 맞추어서 산정된다.
매매가의 약 10~20% 선에서 보증금을 책정한 후 매매가에서 보증금을 제한 금액에서 연 6~8% 정도의 이율로 월세를 책정한다.
분양가가 높으면 임대료도 높아질 수밖에 없는데 이러한 수익률과 임대가가 현실적인지에 대해서는 누구도 확언하지 않는다.
상가는 철저하게 수익률로 매매가가 정해진다.
거래가 이루어지는 수익률은 지역에 따라, 투자자 성향에 따라 달라질 수 있으나 일반적으로 평균은 1층 5%, 2층 6~7%, 3층 이상 고층은 8% 이상을 기준으로 본다.
단 구도심의 활성화된 상권, 즉 홍대역, 강남역, 건대 앞 등의 상가의 경우에는 이보다 훨씬 낮은 4%의 수익률에 만족하는 투자자도 많다.
경공매로 낙찰받을 때의 수익률은 일반 매매보다는 다소 높은 1층은 10% 이상, 2층 이상일 경우에는 15% 이상으로 잡아야 한다.
A급 상권보다는 B급이나 C급, 또는 아직 성숙되지 못한 상권의 상가가 경공매로 나오는 경우가 많기도 하고 낙찰 후 공실 및 임대 등의 위험요인 관리 측면에서 매매 상가보다는 한층 깊이 있는 통찰력과 판단이 필요하기 때문이다.
따라서 수익률을 높게 설정해 두고 낙찰받아야 안정적으로 유지할 수 있다.
일반 근린상가는 건축 시 건축법의 적용을 받지만, 단지 내 상가는 아파트 입주민들의 생활편익을 위한 부대시설 및 복리시설에 속하기 때문에 주택법의 적용을 받는다.
이 법의 적용을 받는다는 것은 건축법의 적용을 받는 기타 상가에 비해 법적인 제재가 더 엄격하다는 뜻이다.
가령 근린상가의 구조를 불법으로 용도변경 했다면 행정관청에서 부과하는 일정 정도의 이행강제금을 내고 원래 상태로 복구하든지 아니면 합법적인 절차를 거쳐 용도를 변경할 수도 있다.
그렇지만 단지 내 상가는 그보다 더 제약사항이 많으므로 주의해야 한다.
대체로 25평에서 30평형대의 중소 평형(국민주택 규모) 위주로 구성된 단지 내 상가가 유리하다.
대형 평형 위주의 아파트에 거주하는 사람들은 단지 내 상가를 이용하는 비율보다 근린상권이나 대형판매시설 등 주변의 외부상권 상가를 이용하는 비율이 높기 때문이다.
단지 내 상가의 배후세대가 500~2,000세대일 때 적정 상가 면적 : 0.66 ~ 1.3㎡ / 세대
근린상가의 배후세대가 3,000~5,000세대일 때 적정 상가 면적 : 1.99 ~ 2.7㎡ / 세대
근린상가는 주변에 특정시설의 입점이나 동선의 변화 같은 상권에 영향을 미칠 만한 외적인 변화에 아주 민감하다.
가까운 거리에 대규모 점포(판매시설)가 입점한다거나 관련된 유사 업종들이 들어오면 근린상가들은 자체 경쟁력이 취약하기 때문에 매출이 낮아지고 임차인이 자주 바뀔 수 있다.
택지지구의 경우, 원주민들에게 보상해 주고 남은 땅들을 원주민에게 준 가격의 1.5배에서 2배 가격에 일반인에게 공급한다.
그래서 원주민들의 토지를 구매하면 일반 분양가보다 낮은 금액에 소유할 수 있어서 건축 원가를 크게 줄일 수 있다.
주거용 배후세대의 면적 대비 상가 지역의 면적이 약 3% 정도로 보인다면 조사할 가치가 있는 물건이다.
아무리 좋은 시설과 규모가 큰 시설이 있다 해도 접근성이 떨어지면 그 상권은 오랜 기간 상권의 영향력을 유지하기 어렵다.
상권은 배후세대로, 상가는 동선으로 판가름한다.
동선심리 7가지
1. 추종 본능 : 사람들이 많은 곳으로 더 몰리는 경향
2. 지광 본능 : 환하고 밝은 곳에 사람들이 몰리는 경향
3. 일상 동선 지향성 : 평상시 자주 사용하고 있는 경로를 사용하는 경향
4. 향개방성 : 닫히고 막힌 곳보다 열린 느낌이 드는 방향으로 이동하는 경향
5. 지근거리 선택성 : 다소 먼 거리의 편한 길보다 다소 불편하더라도 가까운 거리를 선택하는 경향
6. 직진성, 좌회 본능 : 정면의 계단과 통로를 선택하거나 막다른 곳이 나올 때까지 직진을 허거나 갈림길에서는 왼쪽의 길을 선택하는 본능
7. 안전 지향성 : 불안한 길보다는 안전하다고 생각한 경로로 향하는 경향
상권을 파악할 때 고객들이 유입되는 상업지역을 제외하고는 동선보다 가장 최우선적으로 살펴봐야 하는 것이 배후세대다.
특정 상가를 정하지 않은 고객이 길을 지나가다 상가의 외관을 보고 구매를 결정하는 시간은 불과 몇 초가 안 걸린다.
현재 업종의 매출 파악 필요
- 현재 임대료를 100% 신뢰할 수 없음.
- 매출이 파악되면 계약 만료 후 어느 금액까지 임대료를 인상할 수 있을지 추정가능.
- 일반적 임대료 추정 : 3일 동안의 매출 또는 전체 매출의 10% 정도
산업단지와 함께 하는 상권
- 초기 보증금과 월세는 믿을 수 없고 임차인이 1~2번 바뀌면서 임대가가 조정되는 그때가 가장 투자하기 좋은 시점.
업종을 지정하는 상가관리단의 파워
건물 상가관리단과 관리사무소에서 가장 중점을 두고 조사해야 할 것은 상가 건물 내에 업종 관련 규제와 간판문제나 관리비 등 내외부 조사와 규제 등이다.
가짜 임차인 선별
지인을 임차인으로 내세워 임대차 계약을 체결하고 사업자등록도 하고, 이후 경매가 진행될 때 정상적인 임차인으로 신고를 해서 마치 월세가 나오는 상가인 것처럼 포장하기도 한다.
외형상 요건을 갖춘 가장 임차인을 만들어 물건을 날리는 방법인데 이런 악의적인 방법에 속지 않도록 주의해야 한다.
건물 내 어울리지 않은 업종 (예를 들어 철물점과 커피전문점) 이 함께 입점되어 있는 건물은 특히 주의한다.
앞으로 이곳이 죽어가는 입지인지 활성화되는 곳인지는 주변의 상권을 함께 검토해야 판단할 수 있다.
상권을 이용하는 주요 세대
30~40대는 결혼과 주택 자금에 시달리고, 50대 이후는 노년의 여유자금이 없으므로 소비층으로는 적당하지 않다.
때문에 10~20대 소비층이 주요 고객이면 좋다.
상권 현황 수준
상권은 크게 활성화, 고착 단계, 쇠퇴 단계의 사이클을 가지고 있다.
활성화 직전 단계에서 투자하는 것이 가장 수익률이 높다.
또한 고착 단계에서 쇠퇴 단계 직전으로 가는 시점에 매도해야 한다.
통계청 통계지리정보서비스
- 소지역 단위 공간분석 가능.
- 음식점 숙박시설 등 다양한 정보 제공
- 자신이 설정한 입지선정조건에 따른 후보지역 추천 기능
- 창업자 및 업종분석, 입지분석 활용
일반형 숙박시설은 주변에서 흔히 볼 수 있는 모텔, 여관 등을 말한다.
생활형 숙박시설은 일반 모텔에서는 볼 수 없는 싱크대를 설치할 수 있어서 일반 모텔에 싱크대만 놓으면 다가구나 원룸으로 이용할 수 있다.(용도변경 리모델링)
신도시 주차장 용지
연면적 30%까지 근린생활시설이나 판매시설 건축 가능.
주변 지역이 업종 제한 지역이라고 해도 근린생활시설 업종 입점 가능.
만약 주류 판매가 금지된 도시지원시설 등의 주차장 용지일 경우, 그곳만 주류 판매가 가능하기 때문에 독점으로 고객을 끌어 모을 수 있게 된다.
임대료 진위 여부 밝히기
임대차계약서나 부동산의 브리핑을 무조건적으로 믿지 말고 현재 임대인과 임차인이 주고받은 거래내역에 대한 증빙을 요구해야 한다. (타 명의 통장 거래내역, 개인적 거래 영수증 등이 남아 있을 가능성)
임차인의 재계약 의사 타진
임대료를 인상할 계획으로 투자한다면 현재 임차인이 상가임대차보호법의 보호를 받는 업종인지, 보호를 받는다면 계약 기간이 얼마나 남아 있는지까지 확인해야 한다.
임차인이 재계약 의사가 없다고 주장하는 경우
1. 임차인이 직접 입찰을 준비하면서 입찰 경쟁자를 한 명이라도 줄여 자신이 낙찰받을 확률을 높이기 위해서이다.
2. 자신이 좀 더 유리한 조건으로 재계약하기 위해서이다. 이를 위해 '현재보다 임대료가 높아진다면 언제든지 다른 곳으로 이전할 수 있다'는 암시를 탐문자에게 주는 것이다.
3. 요즘 임차인이나 채무자에게 일정 비용을 받고 역 컨설팅을 하는 업체들이 많다. 특히 경공매의 경우 낙찰자에게 많은 명도비용을 받아 주겠다는 식의 제의를 하는 업체가 늘고 있다.
4. 영업이 실제로도 매우 안 되는 경우도 있을 수 있다.
임차인이 상가를 임차해 영업을 하기 위해서는 영업 업종에 따라 해당 관청에 신고, 허가, 등록을 해야 한다.
이외 자유업종은 사업자등록증만 신청하면 되기 때문에 가장 절차가 단순하다.
이때 신규로 신고, 허가, 등록하는 것보다는 양수도를 통해 업종을 승계하는 편이 훨씬 간단한 방법이다.
업종별 행정처벌 사실 확인
행정처분이 승계될 수도 있기 때문에, 행정처분을 받았는지 먼저 확인 필요.
일부 업종은 법적 근거 미비로 영업 승계에 따른 행정처분 사실확인서 증명 발급이 아예 어려운 경우도 있다.
경매로 상가를 취득할 때에는 대항력 없는 기존 임차인이 배당신청을 했다면 계약기간을 승계하지 않아도 되며 낙찰자에게 권리금을 주장할 수도 없다.
미래 임대료 계산
해당 물건이 위치한 상권 내 가장 번화한 곳의 임대료를 살펴보고 현재 물건지의 임대료와 많은 차이가 있다면 향후 해당 상가가 활성화되었을 경우 어느 정도까지 임대료를 인상할 수 있는지 가능성을 점칠 수 있다.
미래 임대료가 보이면 장래의 매도가격도 같이 보이게 된다.
상가 적정 금액 산정하기
1. 상가 보증금은 일반적으로 1년 치 임대료를 보증금으로 책정한다. 임차인이 임대료 연체 시 소송 등을 진행했을 때를 대비한 최소한의 안전금액이다.
2. 보증금 월세 전환율 확인
2023.06.19 - [부동산 투자] - 전월세 전환율 (주택/주임사/상가)
전월세 전환율 (주택/주임사/상가)
주택 전환율 1) 보증금을 → 월세로 전환하는 경우 1할(=10%)과 [ 기준금리(현재 3%) + 전환 산정률(현재2%) ] 중 낮은 것을 초과할 수 없다. 2) 월세를 → 보증금으로 전환하는 경우 주임법에는 월세로
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3. 수익률은 은행 1년 정기적금 또는 국채수익률의 금리보다 2~3% 높은 지점에서부터 시작한다.
4. 적정 상가 매수가 = 연간 수입총액 / 투자자 기대 수익률
보증금 8,000만 원
월임대료 500만 원
전환율 7% (2016년 당시)
투자자 기대 수익률 5% 인 경우
▶
보증금 월세 전환액 = 8,000만 원 * 7% = 560만 원
연간 임대료 = 500만 원 * 12개월 = 6,000만 원
연간 수입총액 = 560만 원 + 6,000만 원 = 6,560만 원
매수가 = 6,560만 원 / 5% = 약 13억 원
5. 상가 임대수익률 = 연간 수입총액 / 실투자금 * 100
매수금 13억 원
보증금 8,000만 원
월임대료 500만 원
대출 6억 원 / 연간 이자 2,000만 원인 경우
▶
실투자금 = 매수금 13억 원 - 보증금 8,000만 원 - 대출 6억 원 = 62,000만 원
연간 임대료 = 500만 원 * 12개월 = 6,000만 원
상가 임대수익률 = (연간 임대료 6,000만 원 - 연간 이자 2,000만 원) / 62,000만 원 * 100 = 6.45%
6. 요구 임대료 계산
요구 연 임대료 = 실투자금 * 요구 임대수익률 + 대출이자
매수금 16억 원
보증금 16,000만 원
대출 64,000만 원 / 연간 이자 2,560만 원
요구 임대수익률 6% 인 경우
▶
실투자금 = 매수금 16억 원 - 보증금 16,000만 원 - 대출 64,000만 원 = 8억 원
요구 연 임대료 = 8억 원 * 6% + 2,560만 원 = 7,360만 원
요구 월 임대료 = 7,360 / 12 = 613만 원
7. 지역별, 물건별로 투자자가 원하는 수익률이 다를 수 있으므로 현장에서 투자자가 원하는 수익률을 참고하여 투자금액 책정
8. 취득세, 양도세, 보유 세금 및 매년 임대료 인상폭, 미래 가치 등을 종합적으로 감안한다.
간이와 면세사업자에게도 부가세를 받아야 한다.
대부분 임차인은 계약 시 부가세 별도 특약에 이의를 달지 않는다.
그런데 간이과세사업자나 면세사업자 임차인인 경우 부가세 별도 부분에 대해 반발이 크다.
간이과세사업자나 면세사업자의 경우 임대료 외에 추가로 납부하는 부가세를 전액 환급받지 못하는 탓이다.
하지만 이런 경우에도 꼭 부가세를 별도로 받아야 한다.
임대인이 일반사업자인 경우 임차인이 간이과세자이건 면세사업자이건 부가세 신고를 해야 하기 때문이다.
현재 임대인이 간이과세사업자라 부가세를 별도로 받지 않는다고 하더라도 추후에 일반과세자로 변경될 경우를 대비하여 이것을 따로 납부한다는 특약을 추가해야 한다.
상가 몇 개를 추가적으로 투자하고 연간 매출이 높아지게 되면 자동으로 일반과세사업자로 전환될 수 있다.
전세권 설정 시 부기등기
임대인 입장에서는 임차인에게 전세권을 설정해 주는 것은 막강한 권한을 부여해 주는 것이므로 권리를 함부로 쓰지 못하도록 제한할 필요가 있다.
전세권의 부기등기를 통해 전세권을 사용, 수익 하거나 담보로 쓰는 걸 막는 것이다.
민법 제306조에서는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고, 전전세도 줄 수 있지만 설정행위로 이를 금지할 때에는 하지 못한다는 법조문이 있다.
대출이 많이 잡혀 있거나 해당 건물에 전세권이 다수 설정되어 있어 임차하는데 부정적인 중개사무소나 임차인이 있다면 보증보험(보증금이행지급)을 이용해 쉽고 빠르게 세를 놓을 수 있도록 해보자.
임차인에게 너무 많은 양보는 오히려 독이 될 수 있다.
가이드라인을 정해야 한다.
임대를 쉽게 하기 위해 임대인이 시설 설치를 조건으로 걸 수도 있으나 명확하게 한계를 긋고 임차인과 협상에 응해야 할 것이다.
임차인에게 어느 부분까지 해줘야 하는지에 대한 가이드는 지역별로 다소 차이가 있을 수 있기 때문에 주변 중개사무소에 문의해 보면 금방 알 수 있다.
한 군데가 아닌 최소 몇 군데에서 정보를 취합해야 객관적인 자료가 나올 수 있다.
임대인이 인상을 요구할 때에는 어떤 근거로 왜 인상을 하는지 임차인을 이해시키는 작업이 필요하다.
주변 상가의 월세 시세와 해당 업소의 매출 등을 비교해서 현재 상가의 월세가 높은지 낮은 지를 이야기할 수도 있다.
원상복구 범위
- 간판부터 광고를 위한 기타 부착물 전부 포함
- 영업의 편익을 위해 설치한 전면 가설물이나 고정된 시설물들
- 상가 뒤에 설치된 전용 시설물
다음 임차인이 기존 시설물을 그대로 사용한다고 임차인 간에 상호 협상이 되었다고 하면 그 부분에 대해 구체적으로 계약서에 적어 놓아야 한다.
'전 임차인의 설치물을 철거해야 하나 새로운 임차인이 인수하는 조건이면 새로운 임차인이 철거 의무를 부담하는 조건으로 계약한다.'
제소전화해
임대차 진행 중에는 굳이 임차인 입장에서 본인들에게 불리한 제도를 승낙해 주지 않으려 하기에 대개 임대차계약과 동시에 작성한다.
화해조서 작성을 하려면 임차인이 법정에 출석해야 하는데 다소 꺼려하는 경향이 있어서 임대인 측에서 임차인 측의 법정대리인을 선임해 주는 경우가 대부분이다.
제소전화해를 임차인 측에 요구할 때 법정대리인의 선임까지 미리 생각하고 있어야 한다.
수익률이 9%라고 해도 세금을 생각하면 약 2% 정도는 더 낮춰서 생각해야 한다.
상가투자 전 반드시 명심해야 할 부분이 있다.
A급 상권의 1급 상가는 결코 투자시장에서 쉽게 접할 수 없다는 사실이다.
그런 상가는 투자 시장으로 나오기 전에 메이저 업종에 선점되기도 하고, 일반 투자자들이 높은 수익률을 기대할 수 없을 만큼의 과한 금액을 제시하기 때문이다.
간혹 나오더라도 권리상, 공법상 함정을 안고 있을 수 있어 초보자가 매입하기에 리스크가 큰 경우가 많다.
그래서 상가투자 시 A급 상권의 1급 물건을 투자하는 경우보다는 B급이나 C급 상권의 상가 물건을 투자하는 경우가 더 많다.
때문에 많고 많은 물건 중에서 옥석을 가릴 줄 아는 안목을 키워야 하는 것이다.
