건축물의 면적 산정 기준 (바닥면적, 연면적)

 

「건축법」 상 건축물의 면적(건축면적, 바닥면적, 연면적)에 대한 규정은 건축 관련 규정의 개정, 정책적 변화 및 건축기술의 발달에 따른 고층건축물의 출현 등으로 면적 산정 기준에 많은 예외 규정이 생겨났다. 따라서 면적 산정 기준을 이해하기란 그리 쉬운 일이 아닐지 모른다. 그러나 「건축법」 적용 기준이 건축물의 용도나 면적 기준으로 이루어져 있어, 면적 산정을 이해하는 것이 「건축법」 적용 시스템을 이해하는 시작이라 할 수 있겠다. 이런 복잡한 면적 산정 규정에 있어서 면적에 포함되거나 포함되지 않는 부분들을 요약정리하면 아래 그림과 같다.

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[ 바닥면적과 연면적의 포함 여부 요약 ]

 

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연면적에는 산입되지만 용적률 산정시 제외 : 지하층, 지상층 주차장

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피난안전구역  :  바닥면적과 연면적 모두 제외

 

「건축법」에서 규모 측면으로 건축물은 일반건축물과 고층건축물로 구분하고, 고층건축물은 다시 초고층 건축물과 준초고층 건축물로 구분하고 있다.

「건축법」에서 고층건축물을 일반건축물과 특별히 구분하고 있는 이유는 건축물의 층수가 많고 높이가 높아 화재시 방화 및 이용자들의 대피성 안전 규정을 일반건축물과 동일시 할 수 없고 특별한 관리가 필요하다고 판단하기 때문이다. 고층건축물이 일반건축물과 「건축법」에서 특별히 구분되는 것은 ‘피난안전구역’의 설치의무로, 피난안전구역은 건축물의 1개 층을 피난용도로 사용하기 위하여 비워두는 층이다. 고층건축물의 개념이 「건축법」에 규정된 것은  2011.9.16. 일부 개정(법률 제11057호) 을 통해서이다.

피난안전구역은 사람들이 상시적으로 머무는 공간이 아니라 유사시를 위해 비워두는 공간(층)이므로 이 층의 면적은 용적률 산정 시에 제외하도록 규정하고 있다.

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대피공간  :  바닥면적과 연면적 모두 제외

 

층수가 11층 이상인 건축물로서 11층 이상인 층의 바닥면적의 합계가 10,000㎡ 이상인 건축물의 옥상에는 화재시 사람들이 대피할 수 있는 공간을 확보하여야 하는데, 이는 건축물의 지붕 형태에 따라 의무 규정이 다르다. 평지붕 형태의 건축물이라면 헬리포트를 설치 기준에 맞게 설치하여 헬리콥터를 통하여 인명 등을 구조할 수 있는 공간을 옥상에 마련해야 하고, 경사지붕 형태의 건축물이라면 경사지붕 아래에 지붕수평투영면적의 1/10만큼의 공간을 ‘대피공간’으로 마련해야 한다(「건축법 시행령」 제40조 및 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제13조). ‘대피공간’ 역시 고층건축물의 ‘피난안전구역’과 같은 개념으로 용적률 산정시의 연면적에서 제외한다.

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옥상(승강기탑 등), 발코니(노대) 끝선 1.5m, 필로티(공동주택/통행/주차) : 바닥면적과 연면적 모두 제외

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[ 그림으로 이해하는 건축법 _ 서울시 ]