최대 건축 가능 규모의 산정

 

땅에 건축물을 건축할 경우 최대 건축 가능 규모는 국토계획법에서 규정하고 있는 최대 건폐율과 용적률에 의해서 정해지며, 「건축법」에서 건폐율과 용적률의 산정 방식 및 기준을 정하고 있다. 건폐율과 용적률을 기준으로 보유한 땅을 최대한 활용하여 건축할 때 개략적인 건축물의 면적과 층수의 산정 과정은 다음과 같다.

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개략적인 최대 건축 가능 규모 검토를 위한 process

 

1. 기본 정보 확인 단계

     ① 토지이용계획 열람(luris.molit.go.kr)을 통해 대지면적과 지역지구 등 지정여부 확인

    ② 자치조례(시,군,구 홈페이지, 「도시계획조례」)에서 지역·지구에 따른 건폐율 및 용적률 최대 한도 확인

 

2. 「건축법」에 따른 대지면적 산정 및 건축가능 규모 산정

   ① 건축 가능한 대지면적 산정 <「건축법 시행령」 제119조 제1항 제1호> 

   ② 최대 건축면적 산정: ①번에서 산정된 대지면적 × 최대 허용 건폐율 

   ③ 최대 지상층 연면적 산정: ①번에서 산정된 대지면적 × 최대 허용 용적률 

   ④ 최대 층수 산정: ③/②

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예를 들어 B씨는 근린생활시설을 건축하고 싶어 한다. B씨 땅의 토지이용계획을 열람해보니 제2종 일반주거지역이고, 토지면적이 500㎡이며 전면도로 폭이 4m이다. 또한 B씨의 대지 주소는 00시에 위치하며, 00시의 홈페이지에서 「도시계획조례」를 확인해보니 제2종 주거지역의 최대 허용 건폐율은 50%이고 용적률 200%였다.

건폐율과 용적률이 확인되면 다음은 「건축법」을 적용할 차례다.

첫째, 먼저 토지이용계획 상의 면적에서 건축 가능한 대지면적을 산정하여야 한다. B씨의 대지는 전면도로 폭이 4m이므로 「건축법」에서 규정하는 접도요건을 갖추었다. 따라서 도로 미달 폭 확보 등으로 토지면적에서 제외할 부분 없이 전체를 대지면적(500㎡)으로 하여 건축 규모를 검토할 수 있다. 단, 연면적이 2,000㎡ 이상인 경우는 도로 폭 6m를 확보해야 하므로 이 경우는 도로 폭 6m확보분을 제외하여 대지면적 산정을 다시 해야한다.

둘째, 최대 건축면적을 산정할 차례로, 이는 산정된 대지면적(500㎡) × 조례 상의 건폐율(50%)로 구할 수 있다. 따라서 최대 건축면적은 250㎡이다.

셋째, 최대 지상층 연면적은 대지면적(500㎡) × 조례 상의 용적률(200%) = 1,000㎡ 이다. 

넷째, 마지막으로 최대 층수는 1,000㎡ / 250㎡ = 4층이 된다.

 

그리고 4층 또는 5층 또는 10층의 가능여부는 해당 지역의 층수 제한 또는 높이 제한 등이 있다면, 이를 반영하여 검토한다.

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[ 그림으로 이해하는 건축법 _ 서울시 ]