단독주택 : 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관
건축물의 용도분류상 대분류로서 단독주택은, 단독주택·다중주택·다가구주택·공관(公館) 4가지로 중분류하고 있다. 중분류의 기준은 이용자, 층수, 면적, 세대수이다.
단독주택(대분류)에는 다중주택·다가구주택·공관 외에도 단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외)을 포함한다.
「건축법」에서 규정하고 있는 단독주택 각각의 중분류 기준을 살펴보면 다음과 같다.
다중주택은 하숙의 유형과 유사한 것이다. 따라서 독립 욕실은 계획할 수 있으나 취사시설은 공동으로 이용하도록 규정하고 있다. 층수는 3층, 연면적은 660㎡ 이하로 건축되어야 「건축법」 상 다중주택으로 인정받을 수 있다.
① 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
② 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. → 공동취사시설 설치는 의무가 아님.
③ 연면적이 660㎡ 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3층 이하인 것
☞ 연면적 기준 330㎡ → 660㎡으로 변경 (2021.06.16)
다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외 의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다. (2021년 개정 추가)
④ 적정한 주거환경을 조성하기 위하여 건축조례로 정하는 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준에 적합할 것 → 현재 조례로 정하는 지자체는 없음. 다만 다중생활시설 (고시원)에 대한 규제 기준 있음.
※ 다중주택과 다중생활시설 구분 필요
일반적 개념 구분
1) 다중주택 → 원룸(취사시설 없음). ♣ 취사시설 있는 원룸은 다가구 주택
2) 다중생활시설 → 고시원
다중생활시설(「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 국토교통부장관이 고시하는 기준과 그 기준에 위배되지 않는 범위에서 적정한 주거환경을 조성하기 위하여 건축조례로 정하는 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준에 적합한 것을 말한다. 이하 같다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것 → 제2종 근린생활시설
다중생활시설로서 500제곱미터 이상이면 → 숙박시설
☞ 다중생활시설의 실별 최소면적, 창문 크기 등 사례
[ 서울시 조례 ]
제3조의2(다중생활시설 건축기준) 영 제3조의5 및 별표 1 제4호거목에 따른 다중생활시설에 대한 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준은 다음 각 호와 같다.
1. 최소 생활 실 면적은 전용공간만 조성하는 경우 7제곱미터 이상으로 하고, 전용공간에 개별화장실을 포함하는 경우 9제곱미터 이상으로 할 것
2. 전용공간은 외기에 창문을 설치해야 하고 창문크기는 탈출 가능한 유효 폭 0.5미터 이상, 유효 높이 1.0미터 이상 크기로 설치할 것
[본조신설 2021.12.30]
다가구주택은 세대수(19세대 이하), 층수(3개층 이하), 면적기준(660㎡ 이하)으로 규정하고 있으며, 규정한 기준을 넘으면 공동주택으로 분류된다.
① 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
② 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외)의 합계가 660㎡ 이하일 것
③ 19세대 이하가 거주할 수 있을 것
공관은 「건축법」에서 별다른 설명이나 기준을 설정하고 있지 않다. 공공기관의 기관장이 거주하는 주택으로 교회의 목사관이나 (일반)기업의 대표자 숙소 등이 공관에 해당한다.
공동주택: 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사
건축물의 용도분류상 대분류로서 공동주택은 아파트·연립주택·다세대주택·기숙사 4가지로 중분류하고 있다. 중분류의 기준은 층수, 면적, 이용자이다.
공동주택의 경우 주차장 설치 문제로 1층에는 필로티 구조로 건축되는 경우가 많다. 때문에 필로티 구조로 건축되는 경우에는 층수 산정 시 제외되는 요건을 규정하고 있으며, 중분류에 따라 각기 다른 기준이 적용된다.
또한 층수를 산정할 때 지하층에 주거를 설치하였더라도 공통적으로 주택의 층수에서 제외한다. 층수 산정시 지하층은 제외한다는 공통적용 규정은, 층수는 지상층 구조물 바닥의 수이므로 사족(蛇足) 같은 규정이라고 생각할 수도 있다.
그러나 건축물 용도분류에서 층수는 지상층이나 지하층을 막론하고 층의 개수를 의미하는 ‘개 층’이라는 용어를 사용하고 있으므로 지상층의 수만을 의미하는 ‘층수’ 개념과 다르다. 그래서 당 규정은 「건축법」 적용의 혼동을 피하기 위한 세심한 규정이라 할 수 있다.
공동주택(대분류)에는 아파트·연립주택·다세대주택·기숙사 외에도 공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외) 및 원룸형 주택을 포함한다.
「건축법」에서 규정하고 있는 공동주택 각각의 중분류 기준을 살펴보면 다음과 같다.
아파트는 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택이다. 층수를 산정할 때 아파트 1층 전체를 필로티로 하여 주차장으로 사용하는 경우 필로티 부분은 층수에서 제외한다.
연립주택은 1개 동 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡을 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택이다. 층수를 산정할 때 아파트와 마찬가지로 1층 전체를 필로티로 하여 주차장으로 사용하는 경우 필로티 부분은 층수에서 제외한다.
연립주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660㎡를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택
연립주택은 한 대지 내에 여러 동을 함께 건축하는 경우 지하에 주차장을 계획하다 보면 건축물이 하나로 연결되는 경우가 있다. 이런 경우 건축계획적으로는 동을 구분할 수 없는 하나의 건축물이다. 그러나 주차장 용도로만 연결된 경우는 각각의 동으로 보아 면적기준을 적용한다.
다세대주택은 1개 동 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡을 이하하고, 층수가 4개 층 이하인 주택이다. 2개 이상의 동을 건축할 경우 연립주택과 마찬가지로 지하층이 주차장으로 연결된 경우 바닥면적 산정시 지상의 각각의 동을 하나의 동으로 하여 계산한다.
1층이 필로티 구조로 된 경우 층수 산정시에 아파트와 연립주택과 달리 인센티브가 적용된다. 단독주택 (다가구주택)의 경우처럼 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)
기숙사는 이용자가 학생이거나 공장 등의 종업원이다. 건축적 기준은 전체 이용자 수의 50% 이상은 공동 취사를 할 수 있도록 공동 이용 주방이나 식당 등이 계획되어야 하고, 나머지는 개별 취사를 할 수 있는 주방 등을 가진 공간으로 계획할 수 있다.
기숙사 : 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동 취사시설 이용 세대수가 전체의 50% 이상인 것(학생복지주택, 공공매입임대주택 포함)
「교육기본법」 제27조제2항에 따른 학생복지주택 및 「공공주택 특별법」 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택 중 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것을 포함한다
* 학생복지주택 관련 규정 : 국가 및 지방자치단체는 학생의 안전한 주거환경을 위하여 학생복지주택의 건설에 필요한 시책을 수립·실시하여야 한다.<「교육기본법」 제27조 제2항>
도시 주거는 사회 변화에 민감하다는 측면을 감안한다면 「건축법」에서 주택의 용도분류를 상대적 용도 분류체계로 하는 이유가 설득력을 갖는다. 그럼에도 불구하고 이렇게 세분화된 내용을 모두 건축법에서 수용해야 할까? 혹은 (주거의 질적 관리라는 측면에서)수용 가능할까?하는 것은 의문이다.
건축법은 모든 건축물의 건축에 관한 일반법이다. 우리나라 전체 건축물 중 66.1%가 주거용 이라는 점을 감안한다면 주택을 위한 법률이 별도로 만들어져야 하지 않을까 한다.
물론 「주택법」이 존재하기는 하지만 「주택법」은 태생이 공동주택(아파트 단지 건설)에 목적을 두는 법률이므로 사업계획승인 대상 규모의 주택에만 국한하고 있다는 한계가 있다.
주택은 그 세대별 면적이 작지만 우리나라 건축물 전체의 대부분을 차지하고 있고, 우리의 삶을 담는 건 축물이기 때문에 건축 관련법에서 더욱 섬세하게 다루어져야 할 것이다.
[그림으로 이해하는 건축법 _ 서울시 ]
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