공매의 기술

 

경매에 대한 서적은 많이 나와 있으나, 공매에 대한 서적은 그리 많지 않다.

 

경매와 공매의 유사한 점도 있고, 공매의 불친절한 성격? 으로 인해 공매를 관심있게 바라 보고 집필한 책은 별로 없는 것 같다.

 

역시 송사무장님의 풍부한 경험이 뒷받침 되었기 때문에 저장해 둘 만한 책이라 생각한다.

 

 

임대차정보에 임차인의 보증금과 전입일이 기재되어 있으면 임차인이 배분요구를 한 것으로 판단해도 될 것이다. 왜냐하면 임차인이 임대차계약서를 첨부하여 자산관리공사에 배분요구 신청을 해야만 임차보증금과 전입일, 확정일자를 공매담당자가 기재할 수 있기 때문이다.

 

공매 투자 시에는 등기부등본을 떼어보는 습관을 들여라. 내가 귀찮으면 남도 귀찮은 법이다. 그러므로 귀찮은 것을 하는 사람이 남들이 보지 못한 기회를 찾을 수 있는 것이다.

 

Ex) 공고 상 대항력 문구 있음. → 등본 확인 → 압류 일자와 전입일자가 동일하게 되어 있음. → 대항력 성립 안함.(∵ 대항력은 전입일 익일 0시부터 효력 발생) → 공고 상 오류 → 경쟁자 입찰 회피 → 기회 chance!

 

⊙ 압류의 효력 (압류의 등기가 완료된 때 발생)

1) 처분금지 효력 

2) 시효중단 효력

3) 우선징수의 효력

4) 종물에도 효력 발생

 

유찰된 가격이 감정가격에서 절반(50/100)으로 되었을 경우, 다음 매각절차를 유찰된 가격으로 진행하는 것이 아니라 새로이 매각예정가격을 정하여 다시 매각절차(1~2개월 소요)가 진행된다. (국세징수법 제74조 3항)

 

⊙ 잔금납부기간

- 3천만원 미만 : 7일

- 3천만원 이상 : 30일

- 잔금납부기간에 납부하지 못했을 경우, 추가로 10일이 더 주어진다. (국세징수법 제76조 매수대금의 납부최고)

cf) 경매의 경우 기간 내 납입하지 못했을 경우, 낙찰금액의 연20%에 해당하는 연체이자를 부담해야 한다.

 

⊙ 농지취득자격증명 제출시기

- 경매 : 낙찰 후 매각허가결정이 되는 1주일 내에 제출. 미제출시 보증금 몰수 및 매각불허 결정

- 공매 : 낙찰 후 대금납부기한까지 30일이 주어지는데, 잔금납부시 소유권이전등기시까지 제출 (미제출시 매각결정취소는 안되나 소유권이전 불가)

 

2012.01.01 이전에는 낙찰 후에도 배분요구신청이 가능했으나 이날 오후 매각공고된 물건부터 최선순위 전세권자나 선순위 임차인이 배분요구를 하지 않은 경우에는 매각 후에도 신청할 수 없으므로, 입찰 전에 반드시 배분요구 유무를 확인해야 한다.

 

경매와 공매가 동시에 진행되는 경우, 경매 자료를 통해 점유자와 부동산 현황에 대한 자세한 정보를 수집하고 입찰은 경쟁이 덜한 공매를 통해서 진행한다. (공매자료 부실함. 공매가 더 저렴하고, 잔금을 빨리 납부할 수 있음.)

 

세입자의 전입일자와 확정일자 사이의 간격이 상당한 경우, 임차인이 허위일 가능성이 있다.

 

채권을 임대차로 전환한 경우에는 대항력이 성립하지 않는다. 임차인이 임대차계약을 체결하고, 보증금을 납부한 후 해당 부동산에 주민등록을 하고 사용.수익을 했다고 할지라도 만약 그 임대차보증금이 채권을 임대차로 전환한 경우에는 대항력이 인정되지 않는다. (대법원 2007다55088, 2003다21445)

 

감정평가서를 상세하게 확인하는 것이 좋다. 공부상과 현황과의 차이점, 대지권 유무, 입지 등 입찰물건의 특이한 사항이 기재된 경우가 있으므로 꼼꼼하게 체크해야 실수를 하지 않는다.

 

대금미납 사건의 경우, 당해세가 많거나 조세채권의 법정기일이 빠른 경우, 선순위 임차인 등 권리상 하자부분이 존재할 가능성이 높다.

 

집합건물로 신축되었으나 준공절차까지 마치지 못하고 도중에 토지만 제3자에게 이전된 경우 추후 건물을 취득하더라도 대지권까지 취득하는 것이 아니다.

 

세대원 중에 세대주보다 전입을 빨리 한 사람이 있다면 최초 전입일자를 기준으로 대항력을 취득하므로 그 부분을 눈여겨보자.

 

대항력 있는 임차인이 경.공매가 진행되는 동안 월세를 내지 않았다면 낙찰자가 변제해야 할 보증금액에서 그동안 내지 않은 월세만큼 공제할 수 있다. 경매나 공매도 매매의 형태이고 기존 임대인의 지위를 그대로 승계하므로 그러하다. 기존 임대인은 임차인이 납부하지 않는 월세를 공제하고 반환할 의무가 있는 것이고 새로운 임대인은 그 조건으로 승계가 된 것이다. 월세를 납부하지 않은 임차인은 배분받을 때 소유자나 다른 채권자가 이의를 제기할 경우 납부하지 않은 기간을 계산하여 그 부분을 공제 후 배분 및 배당이 된다. (실무에선 이해관계인이 이의제기를 하지 않는 경우엔 그대로 배분을 하곤 한다.)

 

매각결정 이후에는 매수인의 동의 없이 매각결정취소를 구할 수 없고, 해당물건의 지분권자가 우선매수권을 행사할 수 없다.

 

현재 보유하고 있는 부동산 가격의 최고점을 기준으로 매도시점을 정하는 것이 아니라 새로 매입할 부동산에서 얻을 수 있는 수익을 감안하여 매도타이밍을 결정하는 것이다. 현재 보유한 부동산뿐 아니라 새로 매입할 부동산까지 두 채를 놓고 생각한다.

 

⊙ 공매 배분순위

1순위 : 공매체납처분비

2순위 : 최우선변제(소액임차인), 임금채권(근로복지공단 압류)

3순위 : 당해세(법정기일에 상관없음)

4순위 : 전세권, 저당권, 담보가등기, 임차인(대항력+확정일자), 당해세 외 조세채권. ※조세채권의 법정기일 선후비교 

 

임차인의 확정일자가 조세채권의 압류일자 보다 빠를지라도 배분순위는 늦을 수 있다. 조세채권은 등기부상 압류등기일이 아닌 조세채권의 법정기일을 기준으로 배분된다.

 

⊙ 국가나 지자체의 체납처분에 따른 강제징수 방법

- 교부청구 : 과세관청이 타집행기관의 강제환가절차에 참가 (일종의 배당요구)

- 참가압류 : 교부청구하되 타집행기관이 강제환가절차를 취소하거나 해제되는 경우 과세관청이 직접 강제환가절차를 취함

- 공매처분 : 과세관청이 직접 강제환가절차를 취함.

 

조세채권의 법정기일 = 해당 조세의 '신고일' 또는 '납세고지서 발송일'

 

조세가 체납되었을 때 체납자의 부동산 등기부등본에 기입된 압류일자는 이미 해당 조세에 관해 독촉 및 최고절차를 거친 이후일 것이므로 실제 법정기일보다 최소 몇 개월 후일 것이다.

 

저당권과 조세채권이 같은 날인 경우엔 조세채권이 우선한다. (국세기본법 제35조 1항 3호)

 

신탁공매 = 공개적으로 매각한다. (압류재산이 아님. 국세징수법에 의한 매각절차를 준수하지 않는다.)

신탁부동산의 등기부상 다른 채권(가압류, 가처분, 근저당)들이 있다면 매각 후에도 소멸되지 않고 그 권리가 인수되며, 기존에 임대차가 있으면 그대로 승계해야 하고, 체납관리비, 기타 권리들도 매수자가 인수하는 조건으로 매각이 진행된다.

 

상사유치권 (상법 제58조) : 상인간의 상행위로 인한 채권이 변제기에 있는 때에는 채권자는 변제를 받을 때까지 그 채무자에 대한 상행위로 인하여 자기가 점유하고 있는 채무자 소유의 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있다. 그러나 당사자 간에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.

- 상사유치권은 채권자와 채무자 모두 상인인 경우에 인정된다.

- 상사유치권을 행사할 수 있는 것은 채무자 소유의 물건 및 유가증권이고, 제3자의 소유물에 관해선 유치권을 행사할 수 없다.

 

수탁재산 공매 : 개인이나 기업이 소유하고 있는 부동산에 관하여 자산관리공사에 의뢰하여 공개적으로 매각하는 것.

- 강제처분되는 압류재산과 달리 수탁재산은 매도자와 매수자의 거래처럼 자산관리공사를 통해 일반매매 형식을 취한다.

- 월~목요일까지 4일동안 입찰 가능. 개찰은 금요일.

- 낙찰일로부터 5일 이내(공휴일 제외)에 매매계약 체결. 매매계약 체결일로부터 60일 이내에 잔금납부