송사무장의 실전경매

 

제목 그대로 실전에 대한 사례 중심으로 구성되어 있기 때문에, 집중력있게 읽어 볼 수 있으며, 유치권 / 선순위위장임차인 등 난이도 있는 경매 내용으로서 몇 번씩 다시 읽어볼 필요가 있다.

 

법원 판례 내용도 많이 수록되어 있는데, 판례는 천천히 정독을 몇 번해서 이해도를 높이는 것이 좋지 않을까 싶다.

 

특히 당연한 경우라고 인식하고 있지만, 실제는 정반대의 함정이 있을 수 있다는 사례는 주의깊게 체크해놓으면 좋을 듯 하다.

 

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투자자에게 제일 중요한 것은 상승장이든 하락장이든 얼마나 안정적으로 리스크를 관리 하느냐이다. 투자자에게 리스크 관리 능력이 생긴다면 상승장에서는 물론이고 하락장에서도 경제상황에 일희일비하지 않고 다른 사람보다 마음 편하게 투자하면서도 얼마든지 수익을 올릴 수 있다.

 

대법원 판례에서 낙찰자 내지 특별승계인에게 체납관리비 중 공용부분을 부담시키는 경우는 체납된 부동산이 부득이 공실상태로 오랫동안 방치되어 있거나 관리비 회수를 위한 모든 조치를 취했어도 회수를 못했을 경우에 해당되는 것이다.

 

낙찰자는 체납관리비의 연체료는 부담하지 않아도 된다. [대법원 2004다3598]

 

특별승계인에게 전 소유자 및 사용자의 체납된 관리비 징수를 위해 단전 및 단수조치를 취했다면 불법행위로 구성되고, 그 기간 동안의 관리비 채무는 부담하지 않는다. [대법원 2004다3598,3604]

 

낙찰자 입장에선 전 사용자의 체납을 원인으로 위법한 단전,단수조치가 취해지고 이로 인해 건물을 사용,수익하지 못했다면 당연히 관리비에 대한 부담은 없고, 오히려 관리단에게 해당 건물의 임료 (또는 영업손실) 상당의 손해배상에 대한 책임을 물을 수 있다. [서울고법 2006나17760]

 

경매 물건 중 오피스텔 또는 상가 전체가 각각 물건번호가 부여되어 경매가 진행되는 경우가 있다. 이런 물건은 대부분 유치권 신고가 되어 있고 유치권자가 관리단을 구성하고 있으며, 낙찰자에게 유치권 금액 뿐만 아니라 밀린 체납관리비에 대해서도 무리한 금액을 요구한다. 그러나 낙찰자는 이러한 경우에 체납관리비 부담의무가 없다. 왜냐하면 해당 부동산이 분양되지 않아 각 호수별로 소유자가 정해지지 않은 상황에서는 관리단이 구성될 수 없었기 때문이다. [대법원 96다12054]

 

체납관리비를 관리사무소의 압박에 의해 납부를 했다면 명백한 증거를 준비해야 할 것이다. 증거자료는 내용증명, 녹취서, 진술서 등이다. 이런 자료가 준비되면 부당하게 납부한 금액에 관하여 법원을 통해 반환청구를 하여 그 금액을 반환받을 수 있다. 또한 낙찰자에게 전 소유자의 전유부분 체납관리비의 납부를 강요하고, 단전,단수 조치나 입주방해 행위를 했을 경우, 낙찰자는 '업부방해죄', '공갈죄', '재물손괴죄' 로 형사고소가 가능하다.

 

전 소유자의 체납관리비를 낙찰자가 변제한 경우, 대항력이 있는 임차권 및 유치권을 변제한 것과 같이 이 변제 금액은 차후 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정된다. 단, 전 소유자가 무자력인 부분과 관리규약에 따라 차이가 있을 수 있다. [서울고법 2012누3608]

 

인도명령을 신청할 수 있는 경우엔 점유이전금지가처분을 생략해도 되지만, 명도소송 시에는 반드시 신청할 것을 추천한다.

 

강제개문 할 경우, 비싼 비용이 지출된다. 강제개문 시 집행관이 동반한 열쇠업자에게 10만원을 추가로 지급해야 하기 때문이다.

 

여러 개의 오피스텔 개별경매에서 제일 먼저 낙찰받은 사람은 마지막 오피스텔이 낙찰되어 잔금을 납부하기 전까지 배당기일을 기다려야 합니다. 배당받을 지위에 있는 세입자를 상대로 신청한 인도명령은 배당기일 이후에 결정되는 것이 관례입니다. 세입자는 낙찰자가 잔금 납부를 하면 낙찰자에게 사용한 부분에 대한 임료(=사용료)를 납부할 의무가 생깁니다. 따라서 이런 부분을 정확하게 세입자에게 말해주거나 내용증명을 발송하고 협의를 하시면 됩니다. 현재 여건이 안 되는 세입자에게 배당받고 집을 비워줄 때까지 월세만 받는 것도 방법이 될 수 있고, 월세를 받지 않는 대신 통상적으로 낙찰자가 지급하는 이사비를 낮추거나 지급하지 않는 방법도 있습니다.

 

선순위위장임차인 분류

1) 점유자가 의도하지 않은 채 채무자와 지인 관계에 있어서 해당 부동산에 주민등록이 빠르게 전입되었을 뿐 낙찰자에게 대응하지 않는 경우

2) 해당부동산에 전입일이 빠른 것을 이용하여 계약서를 위조하는 등 불법행위를 불사하며 낙찰자에게 적극적으로 대응하는 경우

 

배당순위

1순위 : 경매비용

2순위 : 최우선변제 (소액임차인), 임금채권 (근로복지공단 압류)

3순위 : 당해세

4순위 : 우선변제 [ 전세권/저당권/담보가등기 등 담보물권, 대항력/확정일자 있는 임차인, 당해세 외 조세채권(법정기일)  → 시간의 선후 비교] 

 

입찰자는 경매물건의 등기부등본에 '근로복지공단의 압류'가 있을 경우, 임금채권의 종류와 금액을 정확하게 확인하고 입찰해야 한다.

 

당해세가 있는 경우에도 낙찰금액에서 대항력이 있는 임차인의 우선변제 순위보다 앞서 배당이 되므로, 경매에 진행되는 부동산의 채무자(소유자)가 법인(특히 건설회사/토건 등)일 경우 체납된 세금내역을 확인하고 입찰해야 뒤탈이 없다.

 

대지권미등기 분류

1) 사유지 상에 건축된 시민아파트처럼 본래부터 대지사용 권리가 없는 경우, 경락이후에도 대지권 취득 못함.

2) 신축아파트처럼 주택단지 필지 자체가 대규모 또는 토지구획사업 대상이 되었던 경우, 실제 대지 사용권은 있으나 환지 등의 절차 지연으로 등기부 상 대지권 등기가 되지 않은 경우. → 대지권미등기임에도 불구하고 실제로는 대지권까지 경매가액에 포함되어 나오는 경우이므로 낙찰을 받게 되면 대지 사용권 역시 낙찰자에게 소유권이 귀속 [대법원 98다45652]. 통상 대지권등기는 최초 분양받은 사람(수분양자)이나 건축주 명의로 되어있으므로, 대지권등기를 낙찰자에게 이전해 주지 않을 경우, 법적절차를 통해 낙찰자 명의로 이전해야하는 번거로움은 감수해야함.

 

토지별도등기

- 토지에만 근저당 등 제한물권이 있는 경우

- 건물등기부 상 '토지별도등기 있음'이라고 표기됨.

- 구분건물을 경락받더라도 토지의 저당권 및 채권들은 경락 후 배당받고 소멸되는 것이 대부분 → 토지 채권자로 하여금 채권신고를 하게 하여 낙찰금액 중 구분건물의 대지권 비율에 해당하는 금액을 배당하여 주고, 토지 저당권 및 가압류 등을 말소시키는 것인데, 실무에서는 별도로 배당요구를 하지 않아도 배당을 해주고 있음.

- [주의] 토지 채권자가 있고 동시에 대항력있는 임차인이 있는 경우, 토지 채권자에게 배당되어도 임차인이 모든 금액을 배당받을 수 있는지의 여부를 확인해야 함. 임차인이 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 추가로 인수해야하기 때문임.

 

선순위가압류가 있는 부동산에 입찰 전에 경매법원에서 '소멸주의'와 '인수주의'에서 어느 것을 택했는지 확인하고 입찰해야 한다. 만약 인수주의를 택했을 경우, 매각물건명세서에 기재해두므로 그 부분만 확인해보면 된다.

 

부동산의 시세는 부동산중개업소에서 정하는 것이 아니라 영업이익을 높이거나 리모델링을 통해서 투자자가 만드는 것이다. 다시말해 리모델링 기술과 상상력이 좋으면 남들이 놓치는 부분을 잡아 기회로 만들 수 있다.

 

어떤 투자든지 인내심이 없는 자는 제대로 된 수익을 올릴 수 없다.

1) 이 물건이 아니면 안 된다는 생각 즉, 미련을 버려야 한다.

2) 명도를 할 때, 조급증을 버려라.

3) 부동산 매매를 할 때, 조급증을 버려라.

 

유치권배제신청서란 채권은행이 작성한 유치권이 성립하지 않는다는 의견서이다. 유치권이 성립되지 않으므로 채권자가 입찰자에게 높은 가격에 응찰하라는 손짓으로 보면 된다. 이런경우 채권은행 담당자를 만나 문의하면 유치권에 대해 힌트를 얻을 수도 있다. 유치권배제신청서는 참고사항일 뿐 법적효력은 없다. 긍정적인 신호인 것은 맞지만 무조건적인 신뢰는 금물이다.

 

공사대금 채권의 소멸시효는 3년이며, 소멸시효가 경과한 채권으로 유치권 주장을 할 수 없다.

 

유치권자는 채무자(소유자)의 동의 없이 유치물을 타에 임대하거나 담보제공할 수 없고, 그 경우 채무자의 유치권 소멸청구에 의해 유치권은 소멸된다.

 

유치권자가 경락부동산에 유치권을 취득하였다고 할지라도 낙찰자에게 공사대금을 청구할 수 없고, 다만 공사대금이 변제될 때까지 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이다.

 

상가의 경우, 인터넷 검색으로 내부시설과 임차인의 영업정보를 알 수 있는 경우가 더러 있다.

 

낙찰받은 부동산을 임차인이나 소유주가 재매입 의사를 비칠 때 

- 그들이 제시하는 금액은 낙찰자가 생각했던 수익에 전혀 미치지 못한다.

- 정말 수고비도 안 나오는 금액을 제시하는 경우가 대부분이다.

- 왜냐하면 그들은 이미 낙찰가를 알고 있으므로 ....

 

임차인이 임대인과 임대차계약을 맺을 당시 원상회복반환에 관해 약정을 한 경우엔 임대인과 낙찰자에게 유치권을 주장할 수 없다. 하지만 이처럼 명백하게 유치권이 성립하지 않는 경우에도 인도명령서 한 장만 제출해선 절대 안된다. 얕보고 접근을 했다가 인도명령결정을 받아내는데 애를 먹을 수 있다. 유치권을 인정하지 않았던 대법원 판례와 임대차계약서, 낙찰자의 애절한? 사연을 담아서 인도명령신청서를 작성한다.

 

필요비

- 수선비/보존비 등과 같이 물건의 보존에 필요한 비용과 조세/공과금과 같이 관리에 필요한 비용.

- 수도설비, 전기인입시설, 보일러 등

- 필요비로 지출된 경우, 임차인은 필요비로 지출한 비용전액을 임대인에게 청구할 수 있다.

 

유익비

- 물건의 본질을 변화시키지 않고 이용 및 개량하기 위해 지출된 비용

- 유익비상환청구를 하는 임차인은 비용지출액과 건물가치증가액 양자에 대하여 모두 입증을 해야만 하고, 그 금액의 입증이 없으면 유치권이 성립하지 않는다. 유치권자가 입증하려는 비용지출액과 건물가치 증가액 중에서 낙찰자는 액수가 적인 것을 선택하게 된다 [대법원 2001다40381]. 결론은 유익비는 지출된 비용의 전액상환이 보장되지 않는다.

 

부속물매수청구권

- 사용 편익을 위해 임대인의 동의를 구하고 임차한 부동산에 설비 및 부속물을 공사한 경우, 임대차 종료 시 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.

- 민법 강행규정으로써 당사자 간의 특약으로 이를 배제할 수 없다.

- 임차인의 영업을 위한 시설은 해당하지 않는다.

- 임차인이 차임(월세)을 연체하여 채무불이행을 한 경우, 부속물매수청구권을 행사할 수 없다.

 

낙찰자가 명도 청구 시 해당부동산의 잔금납부일 기준으로 임차인이 부동산을 사용할 때 임대인에게 지급해야 되는 임료(부당이득금)와 유치권 금액을 상계처리 할 수 있다. 즉, 건물을 명도 받을 때까지 임차인이 주장하는 유치권 금액에서 월세부분을 차감할 수 있다. [부산지법 동부지원 2003가합652]

 

보증금 반환청구권은 그 물건에 관해 생긴 채권이 아니므로, 이와 같은 채권을 가지고 임차목적물에 대하여 유치권을 주장할 수 없다. [대법원 77다115]

 

임대인과 임차인 사이에 건물을 명도할 때 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다고 할지라도 권리금반환청구권은 건물에 관하여 발생한 채권이 아니므로, 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다. [대법원 93다62119]

 

대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인이 배당요구종기일 내에 배당요구를 하였으나 일부만 배당받은 경우

- 이런 경우엔 임차인이 낙찰자의 명도확인서가 없어도 배당금을 수령할 수 있음.

- 임차인이 법원에서 배당받은 금액에 상응하는 부분은 낙찰자로부터 부당이득을 취하고 있는 것임.

- 임차인은 배당받은 부분에 관하여 사용,수익을 할 경우, 낙찰자에게 그에 상응하는 임료를 지급해야함. [대법원 98다15545]

- 위 내용을 임차인에게 인지시켜 합의가 되는 시점에 낙찰자가 인수해야 할 금액과 임차인의 부당이득부분을 상계처리하는 방안 고려

 

유치권 해결 방안에 관하여 한 가지 법리만으로 접근하지 말고, 종합적으로 부정할 수 있게 끔 여러자료와 법리를 준비해야한다. 입찰 전 한 가지 법리만 적용하여 유치권이 완벽하게 부정되는 상황인 것처럼 판단했지만, 낙찰 후 유치권자가 그 부분을 보완했을 때, 역으로 진정한 유치권자로 완벽하게 탈바꿈하는 경우도 생기기 때문이다.

 

채무자와 유치권자가 함께 점유하고 있는 경우, 혹은 채무자를 직접점유자로 하여 해당부동산을 점유하고 있는 경우엔 유치권이 인정되지 않는다는 판례가 있다. 그런데, 실제 부산에서 채무자가 유치권자와 함께 점유하고 있었다는 사실만으로 유치권을 부정할 수 없다는 1,2심 판결이 나왔다. 즉, 유치권자가 채무자와 함께 점유할 수 밖에 없었던 상당한 사유에 관해 철저하게 준비한 것이다.

 

집행관 현황조사서를 맹신하면 안된다. 현황서에 단순히 '채무자 점유' 와 유치권 신고 내용이 있었으나, 실제 현장에 가보면 업체(유치권자)가 점유하고 있는 경우도 있다. 유치권자가 잘못 조사된 집행관 현황조사서의 수정을 위해 법원에 '재조사요청서'까지 접수했으나, 받아들여지지 않는 경우도 있다. 경매를 잘하려면 해당사건의 문건처리내역에 접수된 문건을 보며 흐름과 포인트를 확인할 수 있어야 한다.

 

부합물 판단 기준

1) 훼손하지 않으면 분리할 수 없는 경우

2) 분리에 과다한 비용을 요하는 경우

3) 분리할 경우 경제적 가치가 심하게 감손되는 경우

 

경매부동산에 압류나 근저당권이 설정되어 있다면 저당권과 압류의 효력은 종물에도 미치므로 낙찰자는 부합물이나 종물의 소유권도 함께 취득한다. 저당권 설정 후에 종물이 설치되었다고 하더라도 저당권의 효력이 미치므로 그에 대한 소유권도 낙찰자에게 귀속된다. 그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다. [민법 제358조]

 

유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 경우 성립하는 것이므로, 자신의 물건에 관하여 유치권을 주장할 수 없다.

 

유치권이 낙찰자에게 대항할 수 없음이 명백한 경우

- 유치권자의 점유가 해당부동산의 압류 이후에 이루어진 경우

- 채무자가 경매부동산을 점유하는 경우

- 공사내용이 허위인 경우

 

유치권자의 점유보조자가 점유하고 있는 경우

- 점유보조자는 독립한 점유주체가 아니어서 특별한 사정이 없는 한 별도의 집행권원(인도명령결정 내지 명도판결)이 없어도 점유자와 동시에 퇴거,집행할 수 있음.

- 인도명령 신청 전 유치권자와 점유보조자 둘을 상대로 '점유이전금지가처분' 신청을 한 다음, 유치권자에게 인도명령 신청을 진행.

 

강제집행 전 낙찰자가 준비해야 되는 것(집행관에게 제시)

- 주거형 건물 : 전입세대 열람내역

- 상가 건물 : 사업자등록 현황서

- 점유자와 일치하지 않는 경우 → 집행 연기 또는 인도명령 다시 받아야 하는 경우도 있음.

 

부동산을 낙찰받은 후 낙찰자에게 가장 요구되는 것은 '상황 판단력'이다. 낙찰자는 부동산을 점유하고 있는 상대방과 현장의 모든 상황을 제대로 읽을 수 있어야 오판하지 않는다.

 

경매를 할 때 웃으면서 헤어질 수 있는 경우는 대부분 낙찰자가 점유자에게 강하게 비쳐졌을 때만 가능하다. 상대가 강하다는 인식이 들면 원래 시비조차 걸지 않는 법. 낙찰자가 약하거나 허술하게 비쳐졌을 경우 점유자는 이기적이고 공격적으로 돌변한다. 이것은 불변의 법칙이다.

 

유치권자와 임차인 사이에 임대차계약이 체결되었다면, 소유자의 동의하에 이루어져야 유치권자의 점유가 인정된다. 소유자의 동의는 소유자 인감이 첨부되지 않고 구두로 동의하더라도 법원에서 인정된다.

 

유치권을 취득한 건설업자가 종전 건물주의 승낙을 받고 건물 임대를 했어도 신소유자(낙찰자)에게 대항할 수 없다. [서울고등법원 2011나27983]

 

부동산에 가압류등기가 경료된 후 유치권을 취득하는 경우 가압류의 처분금지효에 저촉되지 않고, 그 후 강제경매가 개시되어 낙찰받은 자에게도 유치권을 주장할 수 있다.

 

유치권제도의 남용을 우려하여 채무자가 채무초과상태이거나 그런 상태에 임박했을 때 자신의 채권에 만족하지 못하는 것을 충분히 인식할 수 있으므로, 그런 상황에서 유치권을 주장하는 경우에는 유치권을 인정하지 않는다. [대법원 2011다84298]

 

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