부의 인문학 (부동산 가격이 움직이는 메커니즘)

＄서울과 지방 부동산은 양극화될 것이다.

 

왜 세상은 평평해지지 않는 걸까?

 

토머스 프리드먼은 세계화 때문에 세계는 평평해진다고 했으나, 엔리코 모레티는 세상은 평평해지지 않는다고 했다. 

 

세계화가 적용되는 분야가 있고 적용되지 않는 분야가 있다고 한다. 전통 제조업은 세계화로 국제 분업이 일어나고 세상이 평평해지는 방식으로 진행된다. 그러나 미국의 IT, 바이오 기업은 비용인 싼 인도나 중국으로 옮겨가지 않는다.

 

혁신 기업을 백업하는 3가지 뭉침의 힘

 

혁신 산업 : 세계화에도 불구하고 비용의 논리를 따라 옮겨가지 못하는 산업. 자원 보다 아이디어, 특허, 기술 같은 것이 더 중요한 산업. ex) 인터넷 / 바이오산업 / 4차 산업 / 첨단기술산업

 

뭉침의 힘 = 풍부한 인재 + 지식 전파 + 인프라 제공

 

혁신 산업 기반 도시와 전통 제조업 기반 도시는 시간이 갈수록 점점 격차가 커질 것이다. 미국의 양쪽 해안가 도시는 성장하고 번영하는데 중부 내륙의 도시는 몰락하는 추세를 보이는 것은 이 같은 이론으로 충분히 설명 가능하다.

 

미국의 제조업 중심 도시가 몰락한 이유

 

제조업은 경제가 발전하면 할수록 혁신 때문에 경제 비중이 줄어들 수밖에 없는 운명이다. 따라서 제조업 도시는 스스로 혁신에 의해서 쇠퇴할 운명인 것이다.

 

인적자원은 왜 특정 지역과 도시로 몰려드는가

1) 우연

2) 인재는 뭉치면 뭉칠수록 새로운 아이디어나 혁신이 생겨나기 쉽다.

3) 해당 지역은 인재들이 살고 싶은 도시인 경우가 많다. 

 

한국의 부동산 투자와 관련한 통찰은 무엇인가

 

제조업 중심의 지방 도시는 쇠퇴할 가능성이 높아 부동산 투자에 주의가 필요하다.

 

서울, 판교는 IT, 금융, 바이오, 엔터테인먼트 같은 혁신 기업이 자리 잡아 향후 부동산 전망이 좋다.

 

정부가 국토 균형 발전을 위해서 지방 도시를 활성화하려는 노력은 성공하지 못할 것이다.

 

낙후된 도시의 경우, 사람을 지원하는 방식으로 정책을 세워야지 지역을 지원하는 방식으로 지원 정책을 세워봐야 도시는 살아나지 못한다.

 

사람들이 기업과 일자리를 찾아서 이동한다는 전통적인 생각이 더 이상 맞지 않는 것 같다. 도시의 성공을 위해선 기업을 유치하는 것이 아니라 인재를 끌어오는 것이 맞다.

 

돈을 벌고 싶다면 혁신 기업이 주도하는 도시에 투자하라.

 

＄슈퍼스타 도시, 서울에 투자하라

 

슈퍼스타 도시 전성시대, 수혜자는 누구인가

 

수혜자는 해당 지역의 주택과 땅 소유자들이다.

 

슈퍼스타 도시로 인재와 기업이 집중되는 이유

1) 기업이 자기의 이익을 찾아서 슈퍼스타 도시로 몰린다.

2) 인재가 슈퍼스타 도시로 모인다

 

2000년 이후 슈퍼스터 도시의 집값이 급등했다

 

1990년대까지 교외 도시 중심이었고 이후 2000년 부터는 도시 중심으로 인구가 모이는 시기였다. 왜 교외로 나갔던 인구가 다시 도시로 집중하게 되었을까? 제조업의 몰락과 지식 기반 산업사회로의 이동 때문이다.

 

＄어느 도시, 어느 동네 부동산이 뜰 것인가?

 

'도시의 승리'란 말속에 숨겨진 뜻

 

'목민심서'로 유명한 실학자 정약용은 자식에게 서울을 떠나지 말라고 당부했다.

 

"서울에 살 곳을 정해 세련된 문화적 안목을 떨어뜨리지 마라."

 

도시의 성공 요인은 무엇인가

 

즐거운 도시... 음식문화, 패션문화, 엔터테인먼트 그리고 짝을 만날 수 있는 기회가 사람을 즐겁게 만든다.

 

사람들은 즐거운 곳에 살기 위해서 더 비싼 집값이란 비용을 기꺼이 치르며, 집값이 비싼 도시일수록 향후 인구가 더 늘어나고 실질소득 증가율도 높다는 것을 통계가 보여준다.

 

도시의 성공 요인 중 가장 중요한 2가지

 

인재를 끌어들이는 요소가 많은 도시일수록 도시는 성공하고 번영한다. 

 

인재가 가장 중요시하는 도시의 요소 = 자녀 교육 + 안전

 

＄서울에 집을 사야하는 분명한 이유

 

답은 분업의 힘에 있다

 

애덤 스미스 _ 국부론 : 분업의 효율성 설명

 

사람이 한 곳에 모여있어야 분업이 가능하다. 그래서 도시에 인구가 집중되는 것이다. 도시가 커질수록 분업의 이익은 커진다. 그래서 사람들은 각자 자신의 이익을 찾아서 서울로 몰려온다.

 

수도권 억제 정책의 한계

 

선진국은 70, 80년대에 수도권 억제 정책을 다 폐기했다. 지구촌이 글로벌 경제가 되면서 각 나라 도시끼리 경쟁하게 되었기 때문이다. 이제는 도시 경쟁력이 국가 경쟁력이다.

 

＄비교우위론은 지방이 아닌 서울에 집을 사라고 말한다

 

리카도의 유산 1. 비교우위론

 

제조업 공장은 비교우위론에 따라서 전부 후진국으로 옮겨가고 있다. 한국에는 본사와 연구소만 남게 될 것이다. 본사와 연구소는 고급 두뇌, 인재가 있는 서울에 있게 될 것이다.

 

리카도의 유산 2. 노동가치설

 

노동가치설 : 모든 물건을 가치있게 만든 것은 노동이다.  ↔ 반대학파 : 한계효용학파 (오스트리아)

 

한계효용학파 : 사람은 한정된 돈을 가지고 자신이 제일 만족하는 방식으로 돈을 쓴다. 자기 만족도에 따라서 돈을 지불하고, 가격은 시장에서 수요공급의 법칙에 따라서 결정된다. 고객이 얼마나 만족했느냐에 따라 가격이 결정된다.

 

시장경제에서 성공하려면 자신의 기준을 남에게 강요하지 말고 타인의 요구를 만족시켜 주기 위해서 노력해야 한다. 당신이 얼마나 노력했느냐, 당신이 얼마나 고생했느냐, 그건 중요하지 않다. 상대방이 얼마나 만족했는지, 상대방이 얼마나 행복했는지, 이게 중요하다.  

 

＄사업가와 월급쟁이보다 땅 주인이 더 부자가 된다

 

리카도의 유산 3. 차액지대론

 

차액지대론 : 더 척박한 땅을 경작하게 될수록 비옥한 땅을 가진 지주는 더 많은 돈을 벌수 있다.

 

인구가 늘고 경작지가 늘어날수록 농업 자본가의 수입이 늘어나는 것보다 지주의 수입이 더 많이 늘어나며 농부(노동자)는 수입이 그냥 먹고사는 데 그친다. 최종 승리자는 땅 주인이다.

 

＄한몫 잡으려면 땅 한 조각이라도 사 둬라

 

세상의 모든 땅값이 상승하는 메커니즘

 

경제가 성장하고 발전해도 빈곤이 사라지지 않는 이유는 바로 땅값 때문이다.

 

유일하게 오르는 것은 땅값이다

 

중국처럼 땅의 소유권은 국가가 가지고, 이용권만 인민이 가지는 방식이 좋지 않은 이유

1) 땅은 주인이 있을 때라야 더 잘 활용된다.

2) 부동산 거품이 가장 심한 나라가 중국이다.

3) 자기 것이 아니면 열심히 일해도 아무런 인센티브가 없으니 아무도 열심히 일하지 않는다.

 

＄부동산 가격은 수익성에 따라 달라진다

 

인간의 이기심이 세상을 풍요롭게 만든다

 

애덤 스미스 _ 국부론 : 세상이 풍요로워지는 이유는 이타심 때문이 아니고 이기심 때문이다. 우리가 저녁식사를 할 수 있는 것은 푸줏간 주인, 양조장 주인 그리고 제빵업자의 박애 정신 때문이 아니라 그들의 돈벌이에 대한 관심 때문이다.

 

국부론에서 얻는 부동산 투자 힌트 3가지

 

1) 지대는 그 땅에서 생산되는 상품의 수요와 가격에 따라 결정된다. 논 주인이 자기 마음대로 논값을 정할 수 있는 게 아니다. 땅값은 원인이 아니라 결과다.

 

2) 지대는 언제 올라가나? 소득이 늘어날 때, 경제가 성장할 때, 노동생산성이 올라갈 때 올라간다.

 

3) 호황일 때 토지 소유자가 노동자보다 돈을 더 많이 번다. 반대로 불황일 때는 노동자의 고통은 이루 말할 수 없다. 불경기가 오면 부동산 부자도 타격을 받지만 노동자의 타격은 극심하다.

 

＄GTX가 생기면 주변 집값과 상가값은 어떻게 변할까?

 

애덤 스미스는 지대에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 교통이라고 했다.

 

도로 개통 효과의 가능성과 한계

 

도로 개통은 두 지역의 차이를 줄인다고 말했다.

 

동탄과 파주 운정 지역에서 그동안 독점적 지위를 가졌던 상가는 서울과 경쟁하게 되므로 독점적 지위가 약화된다.

 

도로 개통 효과가 나타나는 이유는 운송비 절감 때문이라고 했다. 결국 중요한 것은 운송 비용이다.

 

운임이 8,000원 넘어가면 GTX 효과가 약화된다. GTX의 효과는 요금 수준에 달려 있다. GTX 요금이 지금 신문 보도에서 나오는 기사만큼 저렴하지 않다면 GTX 효과는 당초 기대했던 것보다 약화될 수 있다.

 

＄정부의 부동산 대책, 어디까지 믿어야 하나

 

공공선택이론이란 무엇인가

 

정치인이나 고위 공무원이 입으로는 거창하게 나라를 위한 정책을 편다고 말하는데 실제 속셈은 다 자기 잇속 챙기기에 바쁘다는 것이 공공선택이론이다.

 

서울 재개발.재건축 규제가 경기도민을 죽인다

 

서울 재개발.재건축 대신에 경기도에 신도시를 건설하는 정책은 국가적으로 비효율과 낭비를 발생시킨다. 출퇴근 교통비, 시간낭비, 도로확충....

 

종국에 서울 재개발.재건축은 필연으로서 수도권 거주자들이 서울 새집으로 옮겨가고, 그때 경기도 집값은 타격을 받게 된다.

 

＄분양가상한제는 정말 집값을 잡는 효과가 있을까?

 

우유 최고가가 우유값 폭등을 불렀다

 

프랑스 혁명 즈음 우유 가격을 강제로 반으로 내렸다. 목축업자는 사료값도 안나와 결국 젖소를 도살해서 고기로 팔았다. 젖소가 도살되자 우유 생산량은 더 줄고, 우유값은 더 폭등했다. 사료값을 강제로 반으로 내렸다. 사료업자는 손해보느니 차라리 사료 생산을 중단해버렸다. 사료값은 다시 3~4배 폭등했다. 결국 우유값은 10배가 뛰었다. 

 

정말 1가구 다주택자 때문에 집값이 오르는 걸까?

 

애덤 스미스는 대중의 시장경제에 대한 오해와 무지를 우려했다. 150년 전에 요즘 다주택자 비난과 비슷한 그 당시 곡물 중간상인에 대한 비난이 근거없음을 경제 원리로 설명했다.

 

중간상인 규제 정책은 농부만이 곡물 상인을 할 수 있도록 규제한 것이다. 이것은 오히려 곡물가를 더 올리게 만들었다.

 

왜 다른 나라에서는 1가구 다주택자를 규제하지 않을까?

 

주택을 공급하는 사람은 건설 회사가 아니라 집을 사는 1가구 다주택자다. 집을 사는 사람이 있어야 주택 공급이 늘어날 수 있다. 다주택자에 대한 규제는 단기적으로 집값을 안정시킬 수 있을지 몰라도 장기적으로 집값을 더 올리는 비극적 결과를 가져올 수 있다.