대지의 접도요건

「건축법」에서 대지란 토지 중에서 건축물을 건축할 수 있는 토지를 의미한다. 즉, 모든 토지에 건축물을 건축할 수 있는 것은 아니라는 의미이다. 「건축법」은 그 목적에도 밝히고 있듯이 건축물을 건축할 수 있는 땅(대지)의 요건을 규정하고 있으며, 그 요건에 부합하지 않으면 건축행위를 할 수 없다. 이를 대지의 접도요건이라고 부르며 「건축법」 제44조 ‘대지와 도로의 관계’에서 규정하고 있다.

건축물을 건축할 수 있는 땅이란 첫째, ‘공간정보관리법’ 상 토지의 ‘지목(地目)’이 ‘대(垈)’이어야 하고, 둘째, 「건축법」에서 규정하고 있는 접도요건(대지와 도로의 관계, 「건축법」 제44조)을 충족해야 한다.

토지의 지목이 ‘대’가 아닌 땅에 건축물을 건축하는 경우는 우선 관계법 상의 토지전용허가가 선행되어야 하지만 이 절차는 건축허가 과정에서 ‘의제’된다. 다시 말해 ‘건축허가’를 받으면 동시에 토지의 지목을 바꾸어도 좋다는 ‘전용허가’를 받은 것으로 간주하므로 별도로 관계법의 허가를 받지 않아도 된다는 의미이다.

「건축법」에서 대지와 토지가 구분되는 접도요건은 대지 안에 있는 건축물에 사람의 출입이 지장없어야 한다는 것에서 출발한 개념이다. 건축물의 대지 규정은 첫째, 최소한의 2가지 기본 요건과 둘째, 접도하지 않는 건축물의 대지 예외적 인정, 셋째, 건축 규모에 따른 접도요건의 강화 세가지로 구분되어 있다( 「건축법」 제44조).

 

건축물의 대지 기본 조건

 

최소한의 2가지 기본 요건을 정리하면 다음과 같다. 

① 대지는 2m이상이 도로에 접하여야 한다. 

② 도로는 사람과 차량이 통행할 수 있어야 한다.

땅이 도로에 접하여 있지 않거나 도로에 접한 부분이 2m미만인 경우, 혹은 자동차 전용도로와 같이 사람이 통행할 수 없는 도로에 접한 땅에는 건축물을 건축할 수 없다. 그 땅은 ‘맹지’로서 매매의 단위로 ‘토지’일 수는 있으나 건축물을 건축할 수는 없다.

 

예를 들어 논이나 밭(지목:답, 전)의 일부에 주택을 지으려는 경우, 주택을 지을 수 있는 땅은 도로에 접한 부분이 있어야 건축이 가능하다. 밭에 ‘농도(農道)’가 있다고 하더라도 이는 「건축법」 상에 도로가 아니므 로 밭 한가운데까지 도로를 만들지 않는 이상 집을 지을 수 없다.

 

접도하지 않는 건축물의 대지 예외적 인정 조건

 

그런데 대지가 도로에 접하지 않은 경우라도 건축물을 건축할 수 있는 경우가 있다. 이는 허가권자의 재량으로 건축물의 출입에 지장이 없다고 판단될 경우에 허가를 해 주는데, 건축물 주변에 광장, 공원, 유원지와 같이 건축이 금지된 땅으로서 일반 사람들(公衆)이 통행에 지장이 없다면 건축이 가능하다.

 

<「건축법」 제44조 제1항 및 동법 시행령 제28조 제1항>

① 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우
② 건축물의 주변에 공지(광장, 공원, 유원지, 그 밖에 관계 법령에 따라 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지로서 허가권자가 인정한 것)가 있는 경우
③ 「농지법」 제2조제1호나목에 따른 농막을 건축하는 경우

 

예를 들어 교통광장은 도시 기반시설인 광장으로 도로가 아니지만 사람들의 출입에 지장이 없는 도로의 기능을 가지고 있다고 판단하여 땅이 교통광장에 접하여 있는 경우는 건축을 허가한다.

이러한 접도요건의 예외적 인정에 관한 재량행위가 법규재량(기속재량)인지 공익재량인지에 관해서는 논란의 여지가 있다. 법규재량은 ‘토지와 대지를 구분하는 목적은 무엇인가?’ 혹은 ‘건축물을 건축할 수 있는 땅에 대한 최소한의 기본 조건은 무엇인가?’와 같은 법 규정의 취지 등에 구속되는 것인 반면 공익재량은 법 규정 자체의 취지보다는 적합성이나 공익성을 기준으로 선택의 자유를 인정하는 것이다.

 

건축 규모에 따른 접도요건의 강화

 

「건축법」에서는 건축물의 규모가 큰 경우에는 그에 따른 사람들의 출입량이 많다고 판단하여 도로 폭과 접도 너비를 확장하여 규정하고 있다.

 

연면적의 합계가 2천㎡(공장인 경우에는 3천㎡) 이상인 건축물(축사, 작물 재배사, 그 밖에 이와 비슷한 건축물로서 건축조례로 정하는 규모의 건축물은 제외한다)의 대지는 너비 6m 이상의 도로에 4m 이상 접하여야 한다.
<「건축법」 제44조 제2항 및 동법 시행령 제28조 제2항>

 

[ 그림으로 이해하는 건축법 _ 서울특별시 ]