리츠 투자 무작정 따라하기 (김선희)

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★★★★☆

 

2021년 초판 발행.

 

이 책의 메인 테마는 '리츠는 주식이지만 주식처럼 (단기)투자하지 말고, 부동산처럼 (장기)투자하라'는 얘기다. 

 

리츠에 투자하는 데 필요한 기본적 지식, 구체적인 투자방법과 투자 상품을 소개하는 순서로 배치되어 있으며, 리츠의 전반적인 숲을 어느정도 그려볼 수 있다는 느낌이다.

 

아쉬운 점은 주로 해외 미국 리츠 중심으로 설명하고 있고 국내 리츠는 약간만 소개되어 있는데, 아마도 저자가 주로 미국에서 리츠를 운용했던 경험이 있기 때문일 듯싶다.

 

국내 리츠는 '리츠의 비밀(서원형)'에 좀 더 자세히 소개되어 있다(현재 발행 서적 기준).

2023.07.21 - [Book Quest/👍★★★★★] - 리츠의 비밀 (서원형)

리츠의 비밀 (서원형)

 

국내 리츠 시장도 급격하게 규모가 커지고 있는데, 진입장벽이 높으면서 성장가능성이 높은 데이터센터/물류센터와 같은 성장섹터도 눈여겨볼 필요가 있을 듯하다.  

 

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책 속으로

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리먼브라더스 사태 때 우리나라 투자자들이 리츠 투자 손실을 입은 이유

 

1. 리츠의 본질을 잘 모르기 때문.

리츠를 판 이유는 '리츠가 상장된 실물 펀드라는 것 외에 더 위험한 요소가 있지 않을까'하는 걱정 때문이었으나, 리츠 펀드는 청산해도 실물 빌딩자산은 그대로 남는다.

 

2. 리츠가 주식처럼 거래돼 심리 싸움에 지기 때문.

부동산에서 돈을 버는 것은 주식처럼 사고팔기 힘들기 때문.

투자자가 리츠를 오랫동안 보유하고 싶어도 이익을 실현한 순간 투자 컨설턴트는 더 좋은 자산으로 갈아타라고 권할 가능성이 높다.

 

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선진국 기관투자자가 리츠를 매입하는 이유

 

1. 리츠가 투자한 자산의 품질이 최상급이고 수익률이 실물투자 못지않게 또는 그 이상으로 우수하다.

2. 실물자산으로 살 수 없는 섹터나 지역을 리츠를 통해 살 수 있다.

3. 실물보다 쌀 때 리츠를 사면 수익률이 훨씬 더 상승한다.

 

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장기수익률과 중/단기수익률을 함께 살펴봐야 하는 이유

 

장기수익률 : 자산 본연의 수익률에 가까운 것

예를 들면,  어떤 자산 수익률이 연 30년간 연 15%였는데, 최근 5년간 9%였다면, 다음과 같은 이유가 있을 것.

1) 단기적이고 일시적인 이유로 가격이 매우 저렴해졌다.

2) 과거에 15%의 우량수익률이 나왔던 이유가 사라졌다.

 

1)번 이라면 그 자산을 저렴하게 살 수 있는 기회.

2)번 이라면 자산 매력도가 떨어진 경우.

 

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리츠의 수익률 = 자산성장률 + 배당수익률

 

배당률이 높은 리츠들은 자산성장률이 낮은 경우가 많다.

대개 선진국 리츠는 장기수익률이 연 10%내외로 비슷한 수준이다.

성장이 확실한 분야라면 투자 배당은 좀 줄이더라도 사업을 더 키우기 위해 자산매입에 더 힘을 쓴다.

이런 사람들은 성장성이 높은 리츠(ex. 데이터센터, 조립식주택 등)를 선호하기 때문에 가치가 상승해 배당률이 더 떨어지는 효과가 있는 경우도 있다.

 

실물 부동산 전략

기대수익률과 위험도 순서

코어 전략 < 코어 플러스 전략 < 밸류 애디드 전략 < 오포튜니스틱 전략

 

코어 전략 : 안정적 자산 투자, 연 6~11% 수익률 목표. (강남 신축 아파트에 비유)

코어 플러스 전략 : 연 8~12% 수익률 목표.

밸류 애디드 전략 : 리모델링/수선/용도변경/임차인 유치 등을 통해 자산 가치 상승, 연 10~15% 수익률 목표. (아파트 수리 후 되파는 전략에 비유)

오포튜니스틱 전략 : 매입 후 개선 작업 또는 개발, 연 10% 중반대 수익률 목표. (재개발에 비유)

 

대형 리츠일수록 코어 전략, 중소형 리츠일수록 다른 전략을 구사할 가능성이 커진다.

주로 회사 IR자료에 구사 전략이 설명되어 있다.

 

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리츠 가격에 영향을 주는 요인

 

1. 경제 상황 (경제가 좋아야 임대료도 올릴 수 있고, 공실률도 낮다.)

 

2. 해당 지역 자산의 수요와 공급 (부동산은 사이클 산업)

 

3. 밸류에이션 (가격이 싼지, 비싼지는 중요한 요수 중 하나인데, 많은 사람들이 이를 간과한다. 금리가 오르내리는 것보다 밸류에이션이 리츠에 미치는 영향이 더 크다.)

 

4. 주식과 채권금리의 연관성

주식은 경기변동 및 경제성장률과 밀접한 관계가 있기 때문에, 결국 리츠도 주식과 연관이 있고, 리츠는 주식시장에 상장돼 있기 때문에 많은 영향을 받는다. 장기적으로는 채권금리와의 상관관계가 크지 않다.

 

전반적으로는 경제 상황이 상업용 부동산 및 리츠가 상장된 주식시장, 리츠 자산, 리츠 섹터의 수요와 공급에 많은 영향을 미친다.

 

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금리의 영향이 장기적으로는 그리 크지 않고, 단기적으로는 리츠의 주가에 영향을 미친다.

금리가 높아진다고 전망해 단기적으로 반응한 리츠가 과도하게 하락했을 때 리츠를 사면 수익률이 좋은 경우가 많다.

 

스프레드 = 배당률 - 채권금리

 

금리 상승 자체가 리츠에 부정적인 영향을 미칠 때도 있다.

대표적인 예로 금리가 급격히 올라가는 상황에서 부동산이 하락 사이클에 있기 때문에 임대료를 올리지 못하는 것을 들 수 있다.

또한 리츠의 레버리지와 대출 비중이 높은 상황이라면 내야 할 이자가 높아지기 때문에 불리해진다.

이러한 경우가 아니라면, 금리 인상 전망 때문에 리츠가 과도하게 하락했을 때 리츠를 역발상으로 매입하면 수익률이 평소보다 높아진다.

 

리츠 총 수익률 = 자산 가격 상승(주식적 요소) + 배당률(채권적 요소)

 

리츠는 경기가 좋아 금리가 올라갈 때는 임대료도 올라가기 때문에 자산가치도 올라가는 경기 동행적인 요소를 갖고 있고, 경기가 좋지 않을 때는 안정적인 배당률이 돋보이는 안전자산적 성격인 채권적인 요소도 갖고 있는 자산이다.

 

*자산가치 상승률 비결 = 내부성장(기존 빌딩관리 이익성장) 2~4% + 외부성장(신규 빌딩 매입 등) 2~4$

 

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섹터 선택 시 중요한 특성

 

1. 장기적 성장성 (섹터 성격)

돈을 빨리 벌 수 있는 구조인가?

 

2. 유지비용이 많이 드는지 (섹터 성격)

유지비용이 적게 들어야 회사가 돈을 번다.

 

3. 경기변동에 민감한지 (경제 관련)

경기변동에 민감하면 이익의 편차가 커서 장기적으로는 수익률이 좋지 않다.

 

4. 금리와 물가상승률에 따라 임차료가 잘 연동되는지 (경제 관련)

연동 체결하면 물가 상승 만큼 또는 그 이상으로 임대료 올리기가 쉽다.

 

5. 본질가치보다 싸게 거래되는지 (가치평가)

다른 섹터 대비 투자자가 느끼는 매력도를 알 수 있다.

 

 

성장섹터 리츠

 

 

 

 

 

 

 

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리츠는 부동산처럼 투자

 

장기적으로 보면 상장 리츠와 실물 부동산의 수익률은 비슷하게 변한다.

단기적으로 보면 리츠는 매일 주식으로 거래되므로 변동성이 있어 움직임이 더 많다.

 

리츠의 NAV (Net Asset Value) : 지금 리츠가 상장 폐지돼 회사를 청산한다고 가정했을 때 주주가 받을 수 있는 실물 부동산의 가치

 

선진국 리츠 투자자들은 리츠가 NAV보다 많이 비싸면 리츠가 고평가 됐다고 생각해 매도해야 할지 고민하기 시작하고, NAV보다 싸면 저평가됐다고 생각해 매수할 타이밍을 고려한다.

 

실물가치와 유사한 NAV를 리치의 매매 시 기준으로 평가하기 때문에 단기나 중기로는 리츠 가격이 실물가치와 차이가 생겨도 결국 장기적으로는 실물 부동산 가격과 비슷해진다.

 

리츠의 본질은 부동산이기 때문에 장기적으로 투자하면 '보유한 부동산 수익률', 단기적으로 투자하면 '주식시장의 영향을 받는 수익률'로 돌아온다.

 

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리츠를 주식처럼 투자하는 경우

 

주식처럼 투자한다는 것은 부동산 본연의 요소들로 분석하지 않고 주식투자 시의 경제 상황, 투자자 수급, 밸류에이션, 리츠에 대한 분석을 통해 주로 3개월~1년 반 정도 단기 보유하는 것을 의미한다.

그런데 주식처럼 투자하는 경우 안타깝게도 수익률이 좋지 못하다.

왜냐하면 주식에 잘못 투자하는 경우처럼 거꾸로 투자하기 때문이다.

 

가장 큰 문제는 리츠에 주식처럼 접근하면 수익을 얻기 힘든데 단기간의 투자처로 생각하는 분들이 많다는 것이다.

아마도 리츠에 장기투자하면 부동산과 같은 수익률을 낼 수 있다는 사실을 충분히 인식하지 못했거나 단기투자를 잘할 수 있다는 확신으로 투자했지만 아쉽게도 실제로 그렇지 못한 경우가 대부분이다.

 

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