경제위기, 나는 부동산 경매로 다시 일어났다 (제이원)

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★★★★☆

 

2022년 8월 초판 발행.

 

기존 경매 관련 책과 차이가 있다면, 이론이 아닌 실무 중심으로 저자의 경험을 펼치고 있으며, 기존 개념과 다른 의견도 제시하고 있다. 

확증 편향을 방지하기 위해선 기존과 다른 시야를 골고루 가질 필요가 있기 때문에, 제시된 다른 의견은 어느 정도 가치는 있을 것이다. 

 

예전 '부자의 자세' 에서 보았던 저자의 내공은 결코 가볍지 않다고 생각했다.

 

2023.06.01 - [Book Quest/👍★★★★★] - 부자의 자세 (제이원)

부자의 자세 (제이원)

 

저자의 관점은 기존의 틀을 약간 비스듬히 틀어주는 면이 있기 때문에 관심이 좀 더 가는 듯하다.

 

저자는 장사, 중개업 등 다양한 사업의 경험을 통해 자신만의 기준과 원칙을 확실히 가지고 있는 듯하며, 다른 책에서 언급하지 않았던 내용들도 가끔 꿀팁으로 제시하고 있다. 

 

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책 속으로

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실무 할 때는 항상 역정보와 편향적 판단을 조심해야 한다.

미뤄 짐작하는 것도 금물이다.

다른 사람에게 들은 정보가 잘못된 경우도 많아서 항상 사실을 확인하는 습관을 들여야 한다.

특히 낯선 분야, 모르는 분야에선 더더욱 조심해야 한다.

 

실무를 진행할 땐 남이 얘기한다고 그대로 믿고 판단하지 말고, 본인에게 필요한 부분은 적극적으로 알아보고 돌파구를 찾으려는 노력이 필요하다.

 

 

근저당 설정 최고액과 보증금의 합이 시세를 넘지 않는다면 보증금을 유동적으로 조절할 수 있다.

 

 

은행은 LTV 비율이 낮을수록 금리도 내려간다.

 

 

월세 끼고 매수하는 것도 간혹 있지만, 그러기 위해선 기존 대출을 승계해야 하는 문제나 임차인이 있는 상태로 대출받아야 하는 문제 때문에 현실에선 거의 불가능하다.

기존 대출 은행에서 승계를 거부할 수 있고, 임차인이 선순위로 있는 상태로 은행은 대출을 안해주려고 하기 때문이다.

그래서 대부분 전세 끼고 매매를 선택한다.

 

 

돈은 벌려고 할수록 더 벌지 못한다는 말이 있다.

그처럼 부동산 경매를 좋은 부동산을 취득하기 위한 수단이 아닌, 그 자체를 목적으로 생각했기 때문에 쉽게 지치고 실망하고 포기한다.

 

 

본인의 위치에서 무엇에 투자할지, 물건에 대한 이해가 먼저 필요하다.

그저 단순히 수치만 계산하여 돈을 빨리 벌려는 욕심으로 어울리지 않는 물건을 좇기 때문에 쉽게 실망하고 포기한다.

 

 

경매 물건으로 나오는 상가들 중, 매매가에 비해 근저당이 작은데도 경매로 진행되는 물건들은 대부분 월세를 잘 받지 못해 이자와 세금을 감당하지 못해 포기하듯 경매로 처분당하는 것이다.

 

 

가처분은 말소기준권리보다 날짜가 뒤에 있다고 하더라도, 가처분의 원인이 소유권을 다루는 문제라면 본안소송에서 가처분권자가 승소할 경우, 낙찰받아 잔금을 치르더라도 소유권이 뒤바뀔 우려가 있다.

만약 가처분권자가 승소하여 낙찰자의 소유권이 뒤바뀔 경우, 낙찰자는 별도의 소송을 통해 피해보상을 받아야 하는데 이 과정이 결코 만만한 것이 아니다.

또한 가처분권자가 승소할 확률이 낮을 경우, 의도적으로 본안소송을 미루거나 낙찰자에게 본안소송을 미끼로 부당한 요구를 하는 경우가 생길 수 있다.

 

 

선순위임차인 경매 사건의 문제점은 임차인이 보증금을 모두 배당받는지 알 수 있는 시점이 낙찰자가 잔금을 납부한 후라는 점이다.

낙찰자가 잔금을 모두 납부해야만 배당이 결정되기 때문이다.

낙찰자는 선순위임차인이 확정일자까지 제대로 갖췄기 때문에, 보증금 전액을 배당받는다고 생각했는데, 잔금 납부 후 최종 배당표를 보니 보증금 일부를 배당받지 못해서 문제가 되는 경우가 빈번하게 발생한다.

선순위임차인이 보증금 일부를 배당받지 못하면 낙찰자가 그 금액을 인수해야 한다.

혹자는 선순위임차인을 깨는 방법이라며, 낙찰자가 소유권 이전 후 재산권을 행사하여 선순위임차인에게 월세를 청구하여 합의를 유도할 수 있다고 말한다.

그러나 실무에서는 대부분 합의가 제대로 되지 않기 때문에 소송으로 이어진다.

소송이 진행되더라도 책임 소지를 명확하게 규정할 수 있는 것이 아니기 때문에, 소송에 필요한 시간이 오래 걸리고, 그렇게 시간만 지체되다 법원 판결은 화해권고결정으로 내려지는 것이 일반적이다.

 

 

아마추어는 욕심 때문에 고개를 위로 들면서 할 수 없는 걸 바라보지만, 프로는 아래를 내려 보면서 스스로 할 수 있는 쉬운 물건으로 확실하게 수익을 만들면서 돈을 번다.

 

 

시세보다 높게 감정이 되는 이유는 대부분 물권 및 채권자를 보호하기 위한 감정을 했기 때문이다.

채권총액이 집값을 넘는 물건들은 대부분 감정가가 어느 정도 높게 평가되어 경매 물건으로 나오게 되는 것이다.

채권총액이 집값을 넘지 않는 물건들은 시세에 근접하게 감정평가를 하거나, 시세보다 비싸게 평가하지 않는다.

 

 

불경기라면, 정확한 거래 시세를 모르기 때문에 시장가(거래된 가격)가 아닌, 매수호가를 기준으로 시세를 판정하는 경우가 많다.

파는 사람이 많고 사는 사람이 적으면, 사는 사람이 부른 가격으로 거래가 될 확률이 높기 때문이다.

그렇게 되면 감정평가 금액은 낮게 책정될 것이다.

반대의 경우도 똑같이 적용된다.

사는 사람이 많은데 파는 사람이 적을 경우는 매도호가를 시세로 판단한다.

 

 

상승장이 한창일 때 초보들이 물건 사기가 어려운 이유가, 상승장일 땐 계약이 확실한 사람에게만 물건을 보여주기 때문이다.

상승장에선 가뜩이나 팔 물건도 부족한데 이 사람 저 사람 보여줬다간 괜히 물건만 빼앗기기 때문에 살 사람에게만 보여준다.

그래서 그땐, 초보들은 사고 싶어도 못 사는 것이다.

 

 

낙찰 오찰율 : 실거래가(시세)와 낙찰가의 오차율

A단지 실거래가 1억 원

A단지 경매물건 낙찰가 9,500만 원

낙찰 오찰율 = (1억 원 - 9,500만 원) / 1억 원 = 5%

같은 지역 비슷한 평형대 B단지 경매물건

B단지 실거래가 2억 원

B단지 예상 낙찰가 = 2억 원 - (2억 원 × 5%) = 1억 9천만 원

 

 

경락잔금 대출은 낙찰자의 계좌로 입금되지 않는다.

은행은 잔금납부하는 날, 법무사 계좌로 직접 대출금을 보낸다.

그래서 낙찰자가 그 돈을 다른 용도로 쓸 수 없다.

 

 

명도확인서 없이 배당받을 수 있으니 어떻게 나오는지 두고 보라면서 낙찰자를 위협하는 임차인이 있는데, 명도확인서 없이 배당받을 수 있는 것은 맞다.

하지만, 그러한 절차 역시, 임차인이 확실히 집을 비웠다는 사실을 법원에 확인시켜 주어야만 명도확인서 없이 배당금을 받을 수 있는 것이니, 그런 위협을 두려워할 필요가 없다.

그런 위협을 실제로 받았다면, 관할 경매법원에 연락하여 위협한 내용을 증거로 함부로 배당금을 내주지 않도록 조치를 취하면 된다.

 

 

경매 사건과 관련 없는 제삼자가 점유하는 경우, 그들의 요구에 끌려다닐 필요 없이, 그냥 강제집행을 신청하자.

점유자가 누구인지 특정하기 어렵다면, 우편물이나 관리사무소를 통해 확인하거나, 그조차도 어렵다면 최악의 경우 경찰에 불법침입으로 신고하여 점유자의 신원을 확인하면 된다.

만약, 경찰에 신고하는 게 번거롭다면 강제집행 계고(점유자에게 알림)나 집행 때, 점유자의 신원을 확인하면 될 것이다.

 

 

법원서류 열람하기

낙찰 후 '법원서류열람'을 통해 경매사건과 관련된 법원 서류를 한 번쯤 살펴볼 것을 권장한다.

낙찰받은 부동산 경매계에 본인 신분증을 지참하고 방문하여, '법원서류열람'을 하고 싶다고 하면 된다.

간단하게 '사건기록 열람/등사 신청서'를 작성하여 열람할 수 있다.

'사건기록 열람/등사 신청서'는 경매계에 샘플로 비치되어 있으니, 보고 쉽게 따라서 작성이 가능하다.

법원 재량으로 낙찰받은 날 바로 열람이 가능한 곳도 있지만, 매각허가확정(낙찰 후 2주 뒤)이 되어야 열람 가능한 곳도 있다.

낙찰받고 집으로 돌아가기 전에, 경매계에 들러 언제부터 열람할 수 있는지 미리 확인하는 것도 하나의 팁이다.

열람의 주된 목적은 명도에 필요한 점유자 정보를 파악하기 위함이다.

서류 중 점유자와 관련된 서류들, 주민등록등본, 초본, 임대차계약서 등을 중점적으로 살펴보자.

 

 

이사를 나가서 빈집이라면 강제집행을 신청하면 되고(강제로 문을 열 수 있는 것은 법률로 자격을 부여받은 사람만 가능하기 때문), 살고 있는 사람이 바뀌었을 경우엔 점유이전금지가처분을 신청하면 된다.

점유이전금지가처분이란, 현재 상태를 강제로 유지하는 보존처분이다.

인도명령이나 강제집행을 할 때, 점유자가 바뀌면 바뀐 사람으로 다시 진행해야 하지만, 점유이전금지가처분을 해 놓으면, 그 이후로는 점유자가 바뀌어도 그대로 귀속되어 진행할 수 있는 것이다.

점유이전금지가처분도 인터넷 전자소송을 통해 간단하게 신청이 가능하다.

점유이전금지가처분을 신청하면, 계고(알림)나 집행 때 점유자가 누구인지 확인할 수 있다.

 

 

내용증명 등기 배달이 되지 않으면 집배원분들이 등기우편 도착 안내문을 현관이나 우편함에 부착하는데, 다음 방문 시간에 받거나, 직접 우체국에 가서 수령을 해야 한다.

명도를 하는 시점이 되면 모든 우편물이 뻔하다는 생각에 점유자가 굳이 우체국까지 찾아가서 우편물을 받지 않는다.

그래서 내용증명을 한 부 더 출력하여 일반 우편으로도 보내는 것이 좋다.

일반 우편물은 집배원분들이 우편함에 그대로 두고 오기 때문에, 점유자들이 퇴근하는 시간에 우편함을 확인하여 열어볼 것이다.

 

 

낙찰자에게는 명도를 해주겠다고 하고, 점유자에게는 이사비를 많이 받아주겠다고 해서, 낙찰자와 점유자 모두에게 붙어 수수료를 받는 이중스파이 같은 브로커도 있음을 명심하라.

 

 

명도할 때 직접 만나야 한다는 생각은 과거 방식에서 생긴 고정관념일 뿐이다. 

만나서 자신을 드러내고 명도를 하는 것보다 상대방에게 보이지 않는 상태로 명도를 하는 것이 더 의사 전달력이 확실하고 효과적이며 강력하다.

 

 

점유자(명도 대상자)는 법원경매서류 입찰표 열람을 통해 낙찰자 연락처를 미리 알 수 있다.

연락처를 저장하면 카카오톡에 바로 친구등록이 된다.

카카오톡 프로필 사진 중 신상이 노출될 수 있는 것들은 비공개로 해 놓는 것이 좋다.

어쨌든 본인을 최대한 드러내지 않는 것이 좋다.

 

 

확실한 마감 시한이 지정되도록 강제집행 신청을 하는 것이 현명하다.

점유자가 강제집행이라는 마감 시한 내에 어떻게든 결정을 할 수 있도록 말이다.

이사비를 받으려면 강제집행 전에 나가야 할 것이고, 최대한 버티더라도 강제집행 날짜를 넘길 수 없다.

강제집행 신청 : 인도명령 결정정본(집행권원) + 송달증명원

송달증명원 : 인도명령 결정문이 채무자(점유자, 명도 대상자)에게 제대로 송달되었다는 확인서(법원에서 발급).

인도명령 결정문이 채무자에게 제대로 송달이 되었는지 꼭 확인한 후 강제집행 신청해야 한다.

인도명령 결정문 송달 확인 : 법원경매정보 사이트 '나의 경매'에 경매사건 입력 또는 대법원 나의 사건검색 홈페이지.

 

 

인테리어 공사를 업체별로 나누어 맡길 경우계약일은 다르지만, 잔금일은 공사 마지막 날 이후 하루를 정해서 주는 게 좋다.

일반적인 계약금은 10% 이지만, 부분 인테리어 공사 비용은 착수금 형식으로 50%(공사비가 적기 때문)를 주는 게 관례다.

 

 

인테리어 공사 순서

 

1. 철거공사

2022년 기준, 24평 정도 짐이 꽉 찼을 경우, 80~120만 원 예상.

 

2. 샤시공사

샤시나 유리에서 1평은 0.09m2(0.3m*0.3m)

 

3. 배관/누수/설비공사

보일러 틀어보고 컨트롤러에 에러가 뜨는지 본다.

에러 중 물 보충이 뜬다면 누수 때문은 아닌지 의심해야 한다.

 

4. 화장실/욕실 공사

타일은 화장실+베란다+현관+싱크대 벽면

화장실 1개실 전체 공사 2022년 기준, 보통 200~300만 원 예상.

 

5. 페인트 공사

도배되지 않는 면 (방문, 창틀, 몰딩, 현관문 등)

 

6. 도배/장판 공사

곰팡이가 핀 벽면이나 방은 실크지로 도배.

합지는 종이 재질이기 때문에 곰팡이가 다시 올라올 수 있으나, 실크지는 PVC 재질로 곰팡이가 벽지 표면으로 다시 올라오지 않는다.

 

7. 전기공사

전등, 콘센트, 인터폰 등

 

8. 싱크대 공사

마감처리 중요한 전문성 필요.

ㄱ자 형태는 바깥쪽 기준으로 길이 측정. 

 

 

인테리어 사기 주의사항

1. 사업자등록증 없이 일하는 분들과는 거래하지 않는다.

2. 견적 비교하여 시세보다 현저히 싸게 해주겠다는 업자들은 조심.

3. 선입금 100% 요구하는 곳은 조심. 

 

네이버 지도에 등록된 업체는 전부 정식 사업자다.

지도에 업체 등록 시 사업자등록증을 요구하기 때문이다.

한 곳에서 오랫동안 영업을 했던 분들이라면 더 믿고 맡길 수 있다.

 

 

보증금을 낮춰 달라고 요구하는 임차인은 대부분 월세조차 감당할 수 있는 능력이 되지 않는 경우가 많다.

 

실무에서 보증금을 높이고 월세를 내려달라는 제안을 한 임차인은 90% 이상이 월세를 연체하지 않았다.

 

 

공인중개사뿐만 아니라 임차인들도 법적으로 보증금을 보호받을 수 있는 최우선변제금에 대해 잘 알고 있다.

그래서 후순위 월세 계약 시 웬만하면 이 최우선변제 보증금 한도를 넘지 않는 금액으로 계약하려고 한다.

 

 

경매 부동산을 처음 임대 놓을 때는 월세로 계약하는 것이 가장 일반적이다.

경락잔금대출을 활용하여 잔금을 치르고 소유권을 이전하기 때문에, 기존 대출금이 있는 상태에서 가장 효율적인 임대차 조건이 월세이기 때문이다.

전세를 주게 될 경우, 경락잔금대출을 상환해야 하는데, 그렇게 되면 조기상환 수수료가 발생한다.

조기상환 수수료는 통상 1년 이내일 경우 총대출금의 1.5%라는 높은 수치다.

 

 

명도를 할 때, 기존 점유자가 계약하자고 하는 경우가 있다.

망해서 경매당했거나, 경매 때문에 손해를 본 점유자들이 새로운 계약이라고 월세를 제때 낼 수 있을까?

대부분 높은 확률로 월세를 연체한다.

그렇게 되면, 인도명령 제도를 활용하지도 못하여 나중에 더 골치 아픈 일이 생기게 된다.

인도명령 제도는 잔금 납부 후 통상 6개월 이내에 사용이 가능하며, 기존 점유자와 새로운 계약을 맺으면 인도명령 효력이 사라질 수 있기 때문이다.

 

 

월세 계약할 때, 차임은 매달 내야 하는 총이자 비용을 꼭 넘어야 한다.

예전에는 만기일시상환방식의 대출 상품이 많았다.

요즘은 대출 상품 대부분 원리금 균등 상환방식이다.

원금과 이자를 같이 갚기 때문에 매달 내야 할 금액이 전보다 커졌다.

 

 

중개를 잘하는 곳은 손님 눈높이에 맞춰 중개를 하기 때문에 무책임하게 "저희에게만 내놓으면 됩니다" 라는 말을 하지 않는다.

책임감이 있기 때문에, 그 말을 쉽게 하지 못하는 것이고, 그런 책임감들로 인해서 중개를 더 잘하는 것이다.

 

 

중개사들에게 매물을 내놓기 전에, 임대 놓을 집에 대한 정보를 준비한다.

집 내부 사진을 꼼꼼하게 찍어 놓는다.

그리고 그 사진들을 블로그 한 게시물에 구조별로 나눠서 포스팅한다.

 

 

중개사가 전화를 받으면 이렇게 말하라.

"월세 매물을 내놓으려고 하는데요. 중개사님 핸드폰 번호를 주시면 제가 정보를 문자로 드릴게요."

더도 말고 덜도 말고 딱 이렇게만 말하라.

 

 

단체문자 샘플

"[월세 놓습니다]

주소 : 000

보증금 000 / 월세 000

융자 설정 최고액 000

현재 공실 상태.

집 내부 사진 : 사진 등록한 블로그 게시물 링크

* 업무 때문에 전화를 받지 못할 경우가 있으니, 그때는 문자를 주시면 바로 답변드리겠습니다.

잘 부탁합니다."

 

 

집을 보여줄 땐 어떻게 하냐고 되물을 경우, "손님 있을 때 연락 주시면 비밀번호 알려드리겠습니다.

"매물 내놓을 때 전체문자로 미리 비밀번호를 뿌린다면 누가 집에 출입했는지 알 수 없으므로, 꼭 손님이 있다고 연락이 왔을 때만 비밀번호를 알려주도록 하자.

 

 

중개업자가 가격을 시세보다 싸게 놓기를 강요한다거나, 잔금도 받기 전에 이사 먼저 들어가도록 밀어붙이는 등 상식을 벗어난 '원칙 무시'를 하는 경향을 보인다면, 그런 곳과는 거래할 필요가 없다.

상대방을 억누르려는 중개사는 실력도 별로고, 중개할 때 사고만 친다.

그러니 그런 중개사와는 거래하지 않아도 된다.

 

 

진짜로 돈 버는 부자는 시장을 이길 수 없다고 생각하기에 늘 배우지만, 오만한 초보 투자자는 한두 번 잘하면, 자신이 시장을 이길 수 있다는 착각에 빠진다.

아니라고 말해도, 오만한 초보 투자자는 무엇이 오를 거라고 함부로 예측하고, 어느 지역이 급등할 거라 단정한다.

미래는 신의 영역이다.

인간은 결코, 미래를 맞힐 수 없다.

함부로 미래를 맞힐 수 있다는 오만이, 잘하던 투자를 나락으로 떨어뜨릴 수 있음을 꼭 명심하자.

 

 

강세장은 비관론 속에서 태어나고, 회의론 속에서 성장하며, 낙관론 속에서 성숙하고, 행복감 속에서 죽는다.

비관론이 극에 달할 때가 매수하기 가장 좋을 때이고, 낙관론이 극에 달할 때가 매도하기 가장 좋을 때다.

 

 

부동산 투자에서 외로움을 즐기지 못하면, 군중과 함께하려고 한다.

그래선 실천도 멀어지고, 수익도 작아진다.

남들과 똑같은 방식으로 정보를 얻고, 똑같은 정보를 통해 남들과 같은 지역에 투자한다면, 경쟁이 심하기 때문에 실천도 멀어지고, 수익도 작아지는 것이다.

군중 속에서 그들이 하는 말에 귀가 솔깃하여, 팔지 말아야 할 때 섣부르게 팔고, 사지 말아야 할 때 조급하게 사기 때문이다.

외로움 없이 부자 되는 법이 없듯, 외로움 없이 투자에서 성공할 수 없다.

외로워야 정상이고, 외로워야 성공하는 것이다.

 

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