★★★★☆
2023년 6월 초판 발행.
부동산 관련 유튜브 채부심을 운영하고 있고 각종 매체에 요즘 자주 나오는 채상욱 님이 최근에 출판한 책이다.
소름공식이라는 툴을 사용하여 아파트 적정가격을 추정해 보는 것이 주요 내용인데, 전세가격의 적정 배율로 기준 시세를 추산할 수 있다는 것이다.
읽다 보면 전에 어디서 보았던 내용들이 있었는데, 다행히? 저자가 참고한 도서 자료를 소개하고 있으며, 참고한 도서 '공간의 가치'의 저자와 직접 만나 여러 가지 의견을 나누기도 했다고 한다.
2023.06.25 - [Book Quest] - 공간의 가치 (박성식)
공간의 가치 (박성식)
★★★★☆ 2015년 초판 발행. 제목에서 풍기듯 기존 부동산 관련 책들과는 약간 차이나는 향기가 있다. 저자가 가장 먼저 건축을 전공했기 때문이지 않을까 생각이 든다. (건축학에서 '공간'이라
songbaeg.tistory.com
가장 중요한 것은 전세가격인데, 전세가격에 따라 소름공식의 값이 변동하므로, 전세 흐름을 잘 파악해야 한다.
해당 아파트 물건의 현재 매매 시세와 비교하여 소름공식으로 계산한 가격이 매매 시세보다 높다면 저평가, 매매 시세보다 낮다면 고평가 되었다는 얘기다.
물건별 사례에서 소름공식 계산 가격은 현재 시세와 거의 비슷하게 나오는데, 이것은 현재 시세가 적정 가격이라는 의미가 있지만, 한편으로는 소름공식 계산 가격과 현재 시세가 비슷한 사례를 짜 맞춘? 느낌도 지울 수가 없다.
아주 완벽한 솔루션은 아니지만, 아파트 가격을 평가할 때 어느 정도 참고해 볼 만한 가치는 있을 듯하다.
책 속으로
'거인의 어깨(홍진채)' 내용 중
"가치 기반 사고를 하지 않는 투자자는 가격이 오르든 내리든 언제나 불안하다.
시세 변화를 유심히 살피고 재빠르게 대응하려고 한다.
그게 참 쉽지 않아서 삶이 피폐해진다."
부동산 역시 가치 기반 사고를 하지 않는 매수자는 가격이 오르든 내리든 언제나 불안하다.
단지별 공사비 찾기
전자공시 사이트 (dart) > 정기공시 > ㅇㅇ건설(해당 단지 공사한 업체) > 사업보고서 > 매출에 관한 내용 > 사업의 내용
→ 도급금액 확인 (기타 발주처/현장명/계약일/완공예정일 등 확인)
전월세전환율
임대인의 요구수익률과 임차인의 조달비용 사이의 균형에서 결정.
임대인의 입장
임대소득이 요구수익률에 못 미칠 때 → 전세로 전환 (차익형 부동산 투자)
임대소득이 요구수익률을 넘어설 때 → 월세로 전환 (수익형 부동산 투자)
임차인의 입장
월세가 전환율보다 낮으면 월세 선택.
월세가 전환율보다 높으면 전세 선택.
전세 선택 시 자기자본 또는 대출금리가 조달비용이 되므로, 월세가 대출이자보다 낮다면 월세를 선호하고, 월세가 대출이자보다 높다면 전세를 선호.
전세
보증금의 규모가 월세의 240개월, 즉 20년 치 이상인 경우에만 해당.
전세가격은 약 40년 치 월세수익을 현재가치로 할인한 금액과 비슷함.
40년은 주택의 수명과 매우 근접한 기간이므로, 전세가격은 건물의 생애주기 전체에 해당하는 월세수익의 현재가치로 볼 수 있음.
사람들은 가치보다는 가격에 더 영향을 받는다.
왜냐하면 가격은 눈에 보이고 가치는 눈에 보이지 않기 때문이다.
기업의 이익이 감소하면 주가가 하락할 것으로 예상하는 것과 마찬가지로, 임차료가 상승하는 환경에서는 주택가격이 상승할 것으로 기대할 수 있으며, 반대로 임차료가 횡보하거나 하락하는 환경에서는 주택가격도 하락할 것으로 판단할 수 있다.
소유권 = 사용 및 수익권 (배타적 관계) + 처분권
사용권과 수익권은 서로 배타적인 관계가 될 수밖에 없다.
사용과 수익의 2가지를 번갈아 선택할 수는 있지만, 동시에 선택할 수는 없다.
처분권은 법의 테두리에서 마음대로 처분할 권리.
자가로 사용하다가 처분하거나, 혹은 임대로 주고 있다가 처분하거나, 그 제한이 없으므로 처분권은 사용권 및 수익권과 관계에서 배타적이 아니라 동시에 존재할 수 있다.
수익권
주택을 제3자 등에게 일정 기간 빌려주어서 수익을 올릴 수 있는 권리.
임대차로 해당 주택에 거주하는 사람이든, 자가로 해당 주택에 거주하는 사람이든 둘 다 입지가치와 상품가치를 누리는 데는 차이가 없다.
임대차계약에서 임차료는 시장에서 형성된 가격을 따르게 된다.
전세(월세)는 '현재의 입지환경과 상품가치'를 반영하는 개념이지, '선반영하는 전세(월세)가'란 없다.
임차료는 현재의 입지가치와 상품가치를 일정 기간 사용하는 대가이다.
따라서 매매가격보다 현재 부동산의 입지가치와 상품가치를 더 정확하게 반영하고 있다.
전세에는 가수요가 없기 때문이다.
이 점이 임차료를 통해서 주택의 '현재의 가치'를 측정하는 근거가 된다.
임차료는 '현재'를 반영하며, 매매가격은 '미래'를 반영한다.
소 유 권 = 수 익 권 + 처 분 권
소유가치 = 수익가치 + 처분가치
매매가격 = 전 세 가 + 갭 가 격
처분권은 현재뿐만 아니라 미래의 수익도 포함.
처분권이란 현재의 임대수익뿐만 아니라, 미래의 임대주익(혹은 자가 사용)인 수익권을 무제한의 기간 동안 사용할 수 있도록 보장해 주는 권리.
처분권이 존재하면 수익권을 무한히 반복해서 수입을 얻을 수 있게 된다.
이것이 처분권의 가치이다.
아파트가 계속 지어진다고 가정할 때
1기 생애주기 동안 매년 발생하는 현금흐름에 2기 생애주기 건축물의 매년 발생하는 현금흐름이 계속 더해진다.
2기 건설비용 = 재건축 또는 리모델링 또는 단독이 아파트로 변경
한 생애주기가 끝나고 다른 생애주기가 시작할 때 그 시작 지점에서 총 건설비용이 필요하다.
총현금흐름은 현재 전세가격의 일정 배율이다.
*현금유입 총액 = 월세로부터 월세증가율과 할인율(전월세전환율)을 통해 도출한 현금 흐름의 총액.
*환산 전세가액 = 월세로부터 전월세전환율로 환산한 전세가액.
*전월세전환율 = 임대인의 요구수익률 = 할인율
[ 현금유입 총액 / 환산 전세가액의 값 ]
월세증가율이 같더라도 요구수익률(전월세전환율)이 지역마다 차이 난다.
대도시보다 소도시가 위험하다고 평가할 수 있어서, 대도시로 갈수록 요구수익률이 낮고(안전자산이라는 의미), 소도시로 갈수록 요구수익률이 높은(위험자산이라는 의미) 현상이 나타난다.
이러한 원리로 인해 성장률이 높은 도시에서는 주택가격이 높아지는 경향이 있다.
이는 알짜 자산에는 낮은 할인율이 적용되고, 성장률이 높은 산업일수록 프리미엄을 받는 현실적인 이유다.
은행은 차주의 신용이 안전할수록 금리를 낮춰준다.
안전할수록 대출금리를 낮춰주고, 위험할수록 높은 대출금리를 요구한다.
같은 원리로 안전할수록 요구수익률이 낮고, 위험할수록 높은 것이다.
일반적으로 전월세전환율과 월세증가율은 선형관계로 보는 것이 적절하다.
할인율만 낮아지거나 혹은 월세증가율만 높아지는 환경이란 현실에서 존재하기 어렵다.
월세증가율과 금리 그리고 요구수익률은 서로 비슷한 수준에서 형성되므로 어떤 한 항목만 유별나게 높거나 낮기는 쉽지 않다.
특히 장기적으로 가면 갈수록 더 그렇다.
현금흐름에 근거한 주택의 적정가 산정 방식
정비사업 분담금 (총비용)
간단한 공사비 추정 방법 = 현재 전세가격의 0.45배
거점도시 비거점도시의 구분 = 통근통학자의 순 유입/유출로 구분
거점도시
1) 광역 거점 및 일자리 거점 : 서울, 울산, 대전
2) 일자리 지역 거점 : 성남, 평택, 과천, 이천, 안성, 화성, 포천, 여주
3) 서울 생활권 : 광명, 구리, 하남, 안양, 부천, 고양, 남양주, 김포
총현금유입 계산
- 거점도시 : 현 전세의 2.3배
- 일반도시 : 현 전세의 2.1배
숨어있는 기회를 잘 찾아내려면 매매가격과 전세가격, 그리고 월세가격의 추이를 꾸준히 확인해야 한다.
각 아파트 단지의 전월세전환율과 시도의 전월세전환율, 월세나 전세의 추이와 매매의 추이, 그 배수 등을 토대로 간략히 가치평가 하는 방법을 활용하면 좋을 것이다.
정비사업에 진입한 아파트
총수입 = 조합분양 수입 + 일반분양 수입
총비용 = 조합건설원가 + 일반건설원가 = 전체 사업비
비례율(사업 수익성) = 조합의 사업수익(총수입 - 총비용) / 종전 자산 평가액
권리가액 = 감정평가액 × 비례율
추가분담금 = 조합원분양가(원가) - 권리가액(조합원 지분 평가액)
소름공식에 필요한 분담금 정리
1. 현재 용적률 250% 넘는 경우 → 평당 공사비를 토대로 추정
1) 현 전세가 6억 원 이하 → 전세가의 0.5배 적용
2) 현 전세가 6억 원 초과 → 평당 공사비를 토대로 추정
2. 현재 용적률 150~240%인 경우 → 용적률 10%당 전세가의 0.05배를 감소시킴.
용적률 240% → 전세가의 0.45배 (0.5-0.05)
용적률 230% → 전세가의 0.4배 (0.45-0.05)
용적률 220% → 전세가의 0.35배 (0.4-0.05)
용적률 210% → 전세가의 0.3배 (0.35-0.05)
용적률 200% → 전세가의 0.25배 (0.3-0.05)
용적률 150% → 전세가의 0배 (비용 없음.)
3. 정비사업의 경우
조합원분양가 - 권리가액 계산을 통해 분담금 추정
갭 가격을 바라보는 새로운 시각
매매가격과 전세가격의 차이를 갭 가격이 아니라 처분가치, 즉 미래 수익가치의 크기로 보는 것은 좋은 방법이다.
전세가율은 낮고 전세가 배율이 높은 가치 지표를 보인다는 것은, 반대로 말하면 성장성이 그만큼 높다는 것을 전제한다.
서울에서는 매매가격이 전세가격의 2.0배, 서울 외 지역에서는 매매가격이 전세가격의 1.7배를 넘어선다면 그것은 일단 가격 면에서 비싸다고 평가할 수 있다.
[ 최종 정리 ]
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