부동산 법인이 답이다 (김한곤 외)

★★☆☆☆

 

자세한 설명보다는 개괄적인 개념 위주의 책.

 

가볍게 읽기.

 

 

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법인설립 시점에 미성년자의 주식 보유 비율이 높으면 대출이 어려울 수 있다.

 

은행은 법인의 신용도와 다른 여러가지 상황을 검토해 대출 여부를 결정하는데, 주주 명부를 확인해서 미성년자의 주식 보유 현황과 미성년자의 주식 보유 비율을 확인하는 것 또한 대출검토사항에 포함된다.

 

법인을 설립해 대출을 쉽게 하려면 대표이사가 신용도가 높아야 하며, 주주 또한 소득과 재산이 많은 자로 구성하는 것이 좋다. 하지만 소득과 재산이 많은 자가 법인의 주식까지 많으면, 상속이나 증여세 문제 발생 시 법인 주식에 대해 세금이 많이 발생하게 된다.

 

부동산 법인설립 시점에서 주주 구성 비율을 결정할 때 절세 목적과 대출 목적을 잘 비교해서 주주 구성 비율을 결정하는 것이 매우 중요하다.

 

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대책없이 사업관련 지출을 늘려 비용을 증가시키면 대출 연장이 어렵다.

 

비용이 많으면 절세에 있어서는 분명 좋은 방법이 될 수 있으나 기존 대출이 있거나 대출계획이 있는 부동산 법인의 경비처리가 많으면 대출연장이나 신규 대출 시 문제가 발생할 수 있다. 

 

절세 목적으로 비용처리를 너무 많이 받으면 소득이 작아지게 되고, 그 결과 기업신용도가 나빠지는데, 이는 대출에 심각한 문제를 일으킬 수 있다.

 

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결손법인과 자본잠식법인은 대출이 되지 않는다.

 

결손법인 : 법인의 수익이 없는 상태에서 비용이 발생하거나 수익은 있으나 수익보다 비용이 많으면 이익이 발생하지 않고 손실이 발생하는데, 이렇게 손실이 발생한 법인

 

은행은 결손 발생 시 그 연도의 다음 연도 법인세 신고 시까지 결손법인으로 판단한다.

 

손실 누적액이 이익 누적액보다 크다면 그 차액만큼 납입자본금을 줄이기 시작하는데 이러한 상황을 자본잠식이 발생했다고 한다.

 

대출을 담당하는 은행은 결손법인이나 자본잠식법인에 대출금이 있다면, 이를 회수하려고 하거나 이자율을 높이려고 한다. 또한 신규대출 검토 시 대출승인이 어렵게 된다.

 

법인 장부를 마감해 세금 계산을 할 때 많은 부동산 법인들이 은행의 요청에 의해 실제 지출된 경비를 없는 것으로 회계처리 하기를 원한다. 경비 인정을 못 받는 것이 아니라 경비 인정은 가능한데, 대출문제 때문에 경비 인정을 받지 않는 것이다.

 

실제 지출된 경비를 비용 인정받지 않을 경우의 문제점

1. 경비처리 받지 않아 신고되는 비용이 줄어들고 그 결과 소득 증가로 세금이 늘어난다.2. 실제 지출된 자금을 경비처리 받지 않으면 지출된 금액을 대표이사가 개인적으로 사용했다고 회계처리 된다(가지급금 처리). 가지급금으로 회계처리 되면 추가로 많은 문제점 발생

 

부동산 법인은 수익의 발생을 미리 예상해 수익이 많이 예상되는 연도에는 지출을 많이 하고, 수익 발생이 없거나 많이 예상되지 않는 연도에는 비용을 줄이는 것이 좋다.

 

기존 대출이 있거나 신규 대출을 계획하고 있는 법인은 기업 장부를 만들어 신고할 때 신고되는 법인경비 지출을 줄여서 기업신용도를 높여야 한다. 세금을 줄이는 것도 좋지만 신용도를 높여 대출을 확보하는 것이 부동산 법인을 효율적으로 운영하는 또 하나의 방법이기 때문이다.

 

 

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국민주택 규모의 주거용 오피스텔의 부가가치세 면세 적용 여부

 

부가가치세법에서 면세 대상으로 열거하고 있는 주택은 건축법 상 주택이다.

 

주거용 오피스텔은 건축법 상 주택이 아닌 주택법 상 준주택에 해당하므로 부가가치세 면세 대상에 포함되지 않는다.

 

국민주택 규모의 주거용 오피스텔을 판매하더라도 부가가치세 면세 대상에 포함되어 있지 않아 부가가치세를 매매대금과 별도로 받아서 세무서에 신고 납부해야 한다.

 

국민주택 규모인 주거용 오피스텔의 매수자는 별도로 지급한 부가가치세를 사업용으로 임대 시 환급받을 수 있으나 주거용으로 임대 시에는 환급을 받을 수 없다.

 

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면세사업인 주택임대사업에 사용하던 과세 오피스텔의 판매 시 부가가치세 문제

 

주택을 임대하는 주택임대업은 면세사업에 해당한다. 주된 사업과 관련해 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역은 주된 사업의 과세 및 면세 여부에 따라 그 면세 여부가 결정된다.

 

면세사업과 관련해 일시적으로 공급되는 오피스텔은 과세 대상에 해당이 되어도 주된 사업의 과세 및 면세 여부에 따라 결정되므로, 오피스텔의 공급은 과세 대상 물건이지만 부가가치세 면세 대상에 해당된다.

 

과세사업에 이용하던 오피스텔 매각 시에는 재화의 공급으로 부가가치세가 과세되고, 면세사업(상시주거)에 이용하던 오피스텔 매각 시에는 부가가치세가 면세된다.

 

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면세사업에 사용하기 위해 매수한 오피스텔 분양권의 판매 시 부가가치세

 

오피스텔을 주택으로 임대해 면세사업으로 사용하던 중 그 오피스텔을 판매하게 될 때 주된 사업이 면세사업이고, 이와 관련해 일시적으로 공급되는 재화에 해당이 되면 부가가치세가 발생하지 않는다.

 

그러나 오피스텔 분양권의 경우, 아직 주택임대사업에 사용되지 않아서 면세사업에 사용되었다고 볼 수 없다. 따라서 오피스텔 분양권은 판매 시 부가가치세가 과세된다.

 

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토지 등 양도소득에 대한 법인세 (추가 법인세)

 

판매가격

- 취득가격 및 취득 부대비용

- 취득가격에 포함되는 취득 후 지출 중 자본적 지출액

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= 토지 등 양도소득에 대한 법인세 과세대상 소득

- 법인의 각 사업연도 운영경비 (수익적 지출 포함)

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= 각 사업연도 소득에 대한 법인세 과세대상 소득

 

조합입주권, 분양권 : 20%

주택 : 20% (미등기 40%)

비사업용 토지 : 10% (미등기 40%)

 

구 분	자본적 지출	수익적 지출
기 준	감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비	감가상각자산의 원상을 회복시키거나 능률 유지를 위해 지출한 수선비
예 시	1.본래의 용도를 변경하기 위한 개조 2.엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 3.빌딩 등의 피난시설 등의 설치 4.재해 등으로 인하여 건물,기계,설비 등이 멸실 또는 훼손되어 해당 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구 5.기타 개량,확장,증설 등 제1호부터 제4호까지와 유사한 성질의 것 6.증축공사비용 7.발코니 새시공사 8.방 등의 확장공사 9.토지 조성비 10.산림복구설계비 11.용도변경 및 대수선 공사와 관련된 싱크대 공사비, 도어락 설치비, 가스공사비 12.상하수도 배관교체공사	1.건물 또는 벽의 도장 2.파손된 유리나 기와의 대체 3.기계의 소모된 부속품 또는 벨트의 대체 4.자동차타이어의 대체 5.재해를 입은 자산에 대한 외장의 복구,도장 및 유리의 삽입 6.기타 조업 가능한 상태의 유지 등 제1호부터 5호까지와 유사한 성질의 것

 

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특수관계자 차입과 특수관계자가 아닌 자의 차입

 

채권자와 채무자가 특수관계가 아닌 경우의 자금대여 거래는 채권자와 채무자 간 합의된 이자율의 결정을 적정하다고 보고, 4.6%보다 낮게 받거나 높게 받아도 세법에서는 관여하지 않는다.

 

특수관계자 간의 자금대여 거래에서는 이자율을 연 4.6%보다 낮게 받고 빌려주는 경우, 4.6%와 실제 지급되는 이자율과의 차액을 채권자가 채무자에게 이익을 증여했다고 보고 세금을 과세한다. (단, 연4.6%의 이자금액과 실제 이자금액의 차액이 1년에 1,000만원 이내이면 과세 안됨.) _ 상속세 및 증여세법 제41조의4 [금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여]

 

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법인에 돈을 빌려주는 채권자가 개인인 경우와 법인인 경우

 

채무자인 법인이 채권자에게 이자를 지급할 때 세금을 차감하고 지급해야 한다. 이자를 지급할 때 세금을 차감하고 지급하는 것을 '원천징수'라고 하며, 원천징수일이 속하는 달의 다음 달 10일까지 국세청에 신고 납부해야 한다.

 

이자지급액의 27.5%(소득세 25%+지방소득세 2.5%)의 세금을 원천징수한 다음 채권자에게 지급하고, 원천징수한 27.5%는 국가와 지방자치단체에 신고 납부한다.

 

채권자가 개인인 경우 세금신고

이자의 27.5%를 차감하고 받는다.

 

개인의 1년 이자소득과 배당소득금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우 추가 세금이 없으나, 그 이상인 경우 종합소득에 합산계산되어 추가 세금이 발생할 수 있다.

 

개인은 높은 세율을 적용한 종합소득세를 다시 계산해 이자소득세 27.5%를 기납부세액으로 차감 후 나머지 세금을 납부한다.

 

채권자가 법인인 경우 세금신고

이자의 27.5%를 차감하고 받는다.

 

이자를 받은 법인은 다른 소득과 이자소득을 합산해 법인세를 계산하고, 원천징수로 채무자가 미리 납부한 27.5% 금액을 차감한 다음 세금을 납부한다.

 

은행에 이자를 지급하는 법인의 원천징수

은행을 포함한 대통령령으로 정하는 금융회사에 이자를 지급하는 경우에는 원천징수를 하지 않는다.

 

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임대료

 

주택의 임대는 주택의 규모와 상관없이 부가가치세 면세 대상이기 때문에 부가가치세를 별도로 세입자에게 받지 않으며 세금계산서 대신 계산서를 발급해야 한다.

 

법인이 비사업자인 최종 소비자에게 상시주거용으로 임대하는 주택에 대한 임대료는 계산서를 발급하지 않아도 되며, 대신 영수증을 발급할 수 있다. (단, 세입자가 사업자인 경우 전자계산서를 교부해야 한다.)

 

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관리비

 

주택임대 관련 관리비의 경우 주택임대가 부가가치세 면세 대상이므로 관리비를 수령 시 부가가치세를 별도로 받지 않고 계산서를 발급해야 한다.

 

관리비의 경우 공공요금과 같은 세입자의 관리비를 단순 받아서 대신 납부하는 경우에는 관리비를 받을 때 부채 성격이므로 법인소득을 구성하지 않는다. 하지만 건물 관리비 성격이나 세입자의 공과금을 대신 받아서 납부하는 성격이 아니라고 하면 법인소득에 포함이 되고, 실제 이와 관련해 지출되는 비용이 있다면 업무 관련성이 있는 경우 경비로 처리한다.

 

소득세 집행기준 24-51-5 [부동산임대업에서 발생하는 소득의 총수입금액 계산]

 

사업자가 부동산을 임대하고 임대료 외에 유지비나 관리비 등의 명목으로 지급받는 금액이 있는 경우에는 전기료,수도료 등의 공공요금을 제외한 청소비,난방비 등은 부동산 임대업에서 발생하는 소득의 총수입금액에 산입하는 것이며, 전기료,수도료 등의 공공요금의 명목으로 지급받은 금액이 공공요금의 납부액을 초과할 때 그 초과하는 금액은 부동산 임대업 소득의 총수입금액에 산입한다.