싱글맘 부동산 경매로 홀로서기 (이선미 쿵쿵나리)

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★★★☆☆

 

저자의 경험을 바탕으로 경매의 기본 내용을 쉽게 풀어서 설명하고 있음.

 

'절실함'에 대한 교훈이 있는 책

 

부자가 되어 성공한 사람들의 공통점 중 하나가 '절실함'이다. 절실함이 있는 것과 없는 것의 차이는 하늘과 땅차이... 절실하지 못하다는 이야기는 돌아갈 곳이 있다는 의미이다. 

 

현재 미국 상류계층, 주요 CEO, 실리콘 밸리 등의 주류는 인도계 사람들인데, 그들이 두각을 나타내는 이유도 '절실함'이라고 한다.

 

미국에서의 분위기를 보면, 인도 사람이나 우리나라 사람이나 별차이 없이 업무 수준도 높고, 성실하고, 근면하고, 머리도 좋다고 한다. 그렇지만 한가지 차이가 있는데, 그것이 '절실함'이라고 한다.

 

현재 미국 주류의 인도 사람들은 미국에서 태어난 것이 아니라, 인도에서 태어나 죽기살기로 공부해서 미국으로 건너간 케이스가 대부분이다. 그들은 다시는 인도(못살고 수준이 낮은 곳)로 돌아가지 않을 것이고, 어떻게든 미국에서 살아남겠다는 절실함이 상당히 강하다고 한다. 그러나 우리나라 사람은 '미국에서 안되더라도 한국이 있으니까', '한국이 더 살기 좋은 것 같다'라는 마음가짐을 가지고 있다고 한다. 즉, 여기서 안되면 한국으로 돌아가야지 하는 마음... 즉 '절실함'이 부족하다는 애기다.

 

저자의 절실함과 나의 절실함을 비교해 보고 부족한 나의 자세를 반성해 본다.

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개인 근저당

근저당권자가 개인이면 보통 사채인 경우가 많은데, 이런 경우에는 채권최고액을 200% 이상 설정한다.

 

 

점유자 대응

'당장 내일이라도 잔금 납부는 할 수 있는데, 그 이후에는 저에게 임대료를 납부하셔야 한다. 그래서 상의하러 왔다' 고 대응하면 대부분의 점유자들은 곧 차분(?)해진다.

 

 

물증 확보 녹음

물증을 확보해야 하는 물건들의 당사자들을 만날 때는 자연스럽게 휴대폰의 녹음기능을 켜놓고 녹취를 한다. 녹취한 내용을 증거물로 사용해야 할 경우에는 공인된 속기사 사무실(주로 법원 앞에 있음)에 찾아가 녹취록을 작성하여 법원에 제출하면 된다.

 

 

미리 수익 계산

처음 경매를 접할 때에는 높은 수익을 꿈꾸고 기대에 부풀지만, 낙찰 후 최종 계산 후에는 생각 외의 지출이 만만치 않아 예상보다 적은 수익을 거두거나 외려 마이너스일 수도 있다. 따라서 입찰 전에 반드시 매도 및 임대 시 예상되는 수익을 철저히 계산하고 목표를 정한 뒤(매도인지 임대인지), 입찰에 참가하도록 하자. 그래야 예상했던 수익을 거두는 재미를 맛보게 될 것이다.

 

 

가짜 명함

경매를 하면서 **부동산투자회사라는 가짜 명함을 만들어 가지고 다닌다. 주소없이 이름과 휴대폰 번호만 기재하고 다니는데 그 이유는 가끔 점유자들이 속상한 마음에 명함의 주소지를 찾아오려하기 때문이다. 

 

 

대출 승계

기존 대출 조건이 새롭게 대출을 하는 조건보다 더 좋은 조건이라고 생각될 때 매수인이 대출 승계를 원하는 것이다. 이 또한 매매를 함에 있어 큰 장점이 될 수 있으므로, 대출 실행 시 대출 승계가 가능한지 여부도 반드시 확인하자.

 

 

강제 보험과 강제 적금

일명 꺽기라고 하여, 대출을 해주면서 은행에서 대출자에게 반강제적으로 권유하는 상품이다. 보험이나 적금에 가입하게 하거나, 신용카드를 만들게 한다. 일단 한 번 정중하게 사양을 해 보고, 그래도 어렵다면 원금 손실 없는 적금 하나를 가입해 몇 달 후 해약을 하는 것도 방법이다.

 

 

법무비용

법무사 사무실에서도 어느 정도는 협상이 들어올 것을 알고 있기에 원래 비용보다 조금 더 올려 내역서를 주는 경향이 있다. 비용을 협상할 때에도 무턱대고 조를 것이 아니라, 앞으로 계속 경매를 할 것이고, 이미 많은 경험이 있다고 하며 협상을 해야 상대도 수긍하고 좋은 조건으로 수정해 줄 것이다.

 

 

대지권미등기 법무사 요청

빌라나 아파트의 경우는 집합건물로서 건물과 땅의 소유권을 구분 짓지 않기에 은행에서도 집합건물에 대해서는 무리없이 대출을 실행시켜 주는 것이 보통이다. 그러나 간혹 일부 은행에서는 완벽히 정리된 등기부등본을 요구하기도 한다. 따라서 만일 대지권미등기인 집합건물을 낙찰받았다면, 추가 비용은 좀 들겠지만, 소유권 이전 시 법무사 사무실에 대지권 등기도 해 줄 것을 요청해야 한다. 대지권미등기 상태의 아파트를 매매하려다가, 매수인의 대출 은행 쪽에서 대지권미등기를 이유로 대출이 불가능하다고하여 곤혹을 치른 적이 있었다.

 

 

점유자 만남

초보의 경우에는, 막상 점유자를 만나도 어떻게 대화를 이끌어가야 할지 익숙하지 않아 괜히 얼굴만 붉히는 일이 생길 수 있으니 섣불리 만나지 않는 것이 낫다. 게다가 낮 시간에는 대부분 직장일로 집이 비어있어 만나기도 쉽지 않다. 가급적이면 점유자와의 만남은 최대한 그 횟수를 적게 가지고, 자주 만나는 것이 결코 좋지 않음을 명심하자.

 

 

내용증명

요즘 점유자들은 대부분 낙찰 당일에 낙찰됐다는 것을 알고 나름 대응을 준비한다. 그런데 당연히 올 것이라 생각한 낙찰자의 연락이 일주일이 넘게 오지 않으면, 오히려 점유자가 당황하기 시작한다. 바로 이 타이밍에 내용증명을 발송하여, 점유자에게 낙찰자의 연락이 왔다는 안도감(?)을 주는 것이다. 낙찰자를 전혀 모르는 상태에서 내용증명을 받으면, 그 내용 자체에 집중하게 되어 자신이 처한 상황을 냉정하게 뒤돌아 보도록 도울 수 있다. 그러나 미리 대면한 상태에서 첫 번째 내용증명을 받게 되면, 인상 좋은(?) 내 얼굴을 떠올리며 설마 이렇게까지 하겠나 싶어 효과가 반감될 수 있다.

 

 

명도 대화법

공공의 적 만들기는 그들이 원망할 대상은 낙찰자가 아닌, 채무자 또는 채권자라는 점을 부각시키는 대화법이다. 세입자에게는 '낙찰자는 죄가 없다. 보증금 못 받게 된 건 채무자 탓이다.' 라며 채무자를 적으로 만들고, 채무자에게는 '채권자가 좀 너무했지만, 어쩔 수 없지 않냐.' 라는 식이다. 

낙찰자는 오랫동안 부동산 투자를 해온 베테랑이고, 협의가 되지 않을 경우 인정사정없이 강제집행을 하는 분이라고 소개한다.

 

 

잔금은 납부하고 오신 거예요? (점유자)

저희가 잔금 납부는 내일 당장이라도 할 수 있어요. 하지만 그렇게 되면 내일부터 월세를 지급하셔야 하는데, 그렇게 하고 싶으세요? 이사 날짜를 고려해보시고 미리 알려주시면, 그 날에 맞추어 잔금을 납부할 예정입니다.

 

 

무리한 이사비를 요구할 때 (점유자)

보고는 올려보겠습니다. 그런데 저희 사장님은 50만원 이상 이사비를 준 적이 없으세요. 강제집행을 해도 이 정도 평수면 100만원 정도면 충분한데 괜히 돈을 더 쓸 이유는 없지 않나요?

잘못된 정보를 믿고 고집 피우시다가 결국 이사비는 커녕 강제집행 당하시는 분들도 보았습니다. 법무사 사무실에 찾아가 전문가에게 한번 확인해보세요.

 

 

법대로 하세요. 우리는 계속 살만큼 살다 나갈 테니까 (점유자)

법대로 진행하게 되면 강제집행까지 걸리는 시간은 한 달이면 충분합니다. 소유권 이전일로부터 사모님한테 월세받을 권리가 있지만 안하고 있잖아요. 오히려 저희가 부당이득금청구를 하면 사모님이 소송비용 및 밀린 월세를 지불하셔야 합니다.

 

 

미리 이사비를 줄 수 없나요? (점유자)

규정상 모든 짐이 빠지고 공과금 납부 확인 후 이사 당일에 지급할 수 있습니다.

 

 

배당받는 세입자

배당받는 세입자는 낙찰자의 명도확인서와 인감증명서를 지참하여야 배당을 받을 수 있다. 따라서 이 두 가지 서류가 핵심이므로 명도 완료 이전에는 이 서류를 세입자에게 주어서는 안 된다. 배당받고 나가겠다고 철썩 같이 약속해 놓고 배당 이후, 언제 그랬냐는 듯 이사를 가지 않는 경우도 있기 때문이다. 그렇다면 그때는 명도소송으로 5~6개월을 싸워야 한다. 

 

 

차량 경매

차량이 경매로 매각이 진행되는 경우에는 부동산 경매처럼 해당 차량에 대한 감정평가서가 첨부된다. 즉, 해당 차량에 대해 공인된 감정평가사가 감정가, 사고 유무, 하자를 조사하여 작성하기에 신뢰성이 높다고 할 수 있다.차량은 입찰 전에 차가 예치되어 있는 곳에 가서 직접 볼 수 있다.

 

 

오토마트

https://www.automart.co.kr/

인터넷 자동차공매 오토마트

민간 벤처기업으로 체납 차량 및 관공서, 금융기관 등의 차량을 인터넷 공매시스템을 이용하여 공개 매각하는 대표적인 차량 전문 공매사이트. 이곳에서 차량을 낙찰받으면, 제휴를 맺은 금융회사에서 대출 및 할부를 진행해 준다.

 

 

리모델링

도배와 장판업체 - 레몬테라스 카페 - 도배 장판공사 의뢰 게시판 - 업체 쪽지 견적

 

통상적으로 매매 후 6개월에서 1년까지는 방수와 누수는 전 소유자가 책임을 져야 한다는 계약서 조항

 

큰 평형의 아파트는 인테리어를 거의 하지 않는다. 큰 평형을 구입하는 사람이라면 형편이 그다지 어렵지 않으므로, 입주 시 본인 스타일로 인테리어를 하고자 하기 때문이다. 따라서 어설프게 했다가는 괜한 돈만 날리고, 그네들이 모두 다 뜯고 공사를 다시 진행하는 불상사가 일어난다.

 

씽크대 리폼, 방문 리폼 검토

 

 

비수기와 성수기

실제 날씨가 너무 춥거나 더울 때, 혹은 휴가기간이나 명절 연휴에 매각이 진행되는 경매 물건들은 상대적으로 경쟁률이 낮다.

정부가 경기 활성화 차원에서 취득세 인하 내지 양도세 완화 등 호대책을 발표하면 일시적으로 투자자들이 몰린다. 그러나 경기가 불황이라는 등 아파트 거래가 되지 않는다는 등 부정적인 뉴스들이 속출하면 또다시 우르르 빠져나가 금방 썰렁해진다. 투자자들이 빠져나가는 시기에는 좀 더 여유롭게 좋은 가격에 낙찰받기가 수월해진다. 다수의 투자자들이 빠진 경매시장에서는 옥석을 가릴 필요도 없이 좋은 물건들이 다량으로 나를 기다리고 있기에 훨씬 투자하기에 좋다.

 

 

점유이전금지가처분

명도소송은 대략 5개월 이상 시간이 걸릴 수 있지만, 점유이전금지가처분은 보통 접수 후 10일 이내에 계고를 해서 압박 수단으로 사용하기에 좋다. 특히 공매의 경우 아주 유용한 협상 카드로 쓰일 수 있다.

 

 

대형 평수

워킹맘들은 오히려 아이들 때문에 부모님과의 합가를 위해 큰 평수를 원한다. 대형평수가 팔릴 수 있을지를 가늠해 보려면 해당 아파트의 주차장에 가보면 된다. 주차장에 있는 차량의 레벨을 살펴보는 것. 아무래도 용달차나 경차가 많은 아파트보다는 중형차나 수입차가 많은 아파트 단지가 더 여력이 있음은 안 봐도 당연한 이야기다.

 

 

홍보 전단지 만들기

코팅기계 구입. 포토샵을 사용해 기본 전단지 틀을 만든 후, 해당 물건이 달라질 때마다 사진을 찍어 그 틀 속에 사진만 교체하면 된다. 앞부분에는 집에 대한 사진들과 전화번호만 간략히 기재를 하고, 뒷면에 거래조건에 대한 세세한 내용을 적는 것이 좋다. 50장 정도를 인쇄해서 인근 부동산은 물론, 근처 한 두 블럭 떨어진 동네까지 가서 전단지를 준다.

 

 

홍보

생활정보지(벼룩시장,교차로)와 네이버 부동산에 직접 매물 등록하기, 직방, 다방, 인터넷 카페 피터팬의 좋은방 구하기 등에 올려놓는 방법도 있다. 

생활정보지는 주간 단위와 월간 단위의 계약으로 약간의 금액을 내고 광고할 수 있다. (지방에 효과가 있음)

네이버 부동산은 주로 부동산업체들이 이용을 많이 하지만 개인도 월 5,000~10,000원이면 등록이 가능하다. 사진등록도 가능하며 노출기간은 60일이다.

인테리어를 한 후 동영상으로 촬영하여 간단하게 편집한 후, 유튜브나 블로그에 올린 후 이에 대한 주소 링크를 각 부동산 사장님의 핸드폰으로 전송한다.

네이버 부동산에 들어가서 지역 설정 후 매물 카테고리에 들어가 보면 해당 지역의 매물을 가지고 있는 각 공인중개사들의 연락처가 기재되어 있다. 이것을 엑셀로 정리한 후 대량문자 전송 사이트에서 일괄로 전송.

 

 

임대 계약기간

특약사항에 '임대료 연체가 2기 상당의 금액에 해당할 경우 임대인은 일방적으로 임대차계약의 해지를 할 수 있다.'는 문구 추가. 여기서 2기는 두 번이 아니라, 두 번에 해당하는 금액. 띄엄띄엄 임대료를 입금하는 임차인들에게도 효과적. 상습적으로 연체하는 임차인들은 보증금이 다 없어질 때까지 본인들이 살 수 있다고 생각하기도 하니 이런 문구를 통해 사전에 예방하는 것이 좋다.

 

 

매각결정취소동의서

공매에서는 소유자가 세금 납부를 하고 취소 요청을 해도 이미 낙찰이 된 물건에 대해서는 낙찰자의 동의를 얻어야 취소가 가능하다.

 

 

필요경비를 잘 챙기자 (양도세 절감) 

입찰 전이나 매도 전에 양도세 계산을 먼저 해본 후 입찰 여부나 매도 결정을 하면 좋다. 얼마가 남는지 미리 알아야 전략을 구상할 수 있기 때문이다.

 

 

건물 주인 찾기

오래된 주택은 폐쇄등기부등본을 떼어 볼 것을 추천한다. 등기소나 인터넷등기소에서도 발급이 가능하다.

 

 

긍정적인 마음

열심히만 산다고 모두 부자가 될 수 있는 것이 아님을. 자본주의 사회에서는 열심히 사는 것보다 어떠한 생각으로 사느냐가 더 중요하다. 지금 당장은 힘들더라도 생각을 긍정적으로 바꾸고 세상을 바라보면 사회가 냉정하고 불공평한 곳이 아닌, 성공의 기회가 많은 곳으로 보이기 시작한다.

부자가 되고 싶다면 비법이나 노하우를 배우는 것 보다 자신의 마음가짐을 바꾸는 것이 먼저다. 자신의 멘탈을 강하게 만든 다음에 기술을 익혀야 하는 것이다.

 

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