서울 부동산 절대원칙 (김학렬 빠숑)

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★★★★☆

 

서울 부동산 _ 일자리, 인구, 교통망, 상권, 학군, 인프라, 재개발, 재건축

 

서울 부동산의 역사적인 흐름과 도시계획의 기본적인 틀을 브로드하게 공부할 수 있는 시간

 

도시정비사업(재건축/재개발)에 대한 인사이트가 좀 더 강하게 표현됨.

 

서울도시기본계획을 지역별 항목별로 요약하여 쉽게 이해할 수 있음.

 

 

부동산에 정답은 없지만, 서울은 늘 모범 답안이 될 것이다.

 

혼란스러운 부동산 시장, 어떤 자세를 취해야 할까? ... 지금까지 하던 대로 하면 된다.

 

서울, 긴 호흡의 정책 방향이 중요하다. 현정책에 단기적으로 어떻게 대응할 것인지를 논하는 것은 큰 의미가 없다. 단기적으로 보면 가는 길이 다양할 수 있지만, 장기적으로 보면 결국 목표 지점은 같다.

 

결론적으로 부동산은 무조건 서울을 공부하면 된다.

 

투자를 감당할 자신이 없다면 부동산을 매수하면 안 된다.

 

부동산 투자는 결국 스스로 공부하고 결정하는 것

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대한민국의 장래 인구는 2020년을 정점으로 축소된다고 한다. 전체는 축소된다 하더라도 최소 2040년까지 서울 수요가 줄어들 가능성은 없다고 본다. 아마도 서울의 수요는 계속 증가할 것이다. 오히려 인구가 급격히 줄어드는 서울 이외의 지역을 걱정해야 한다.

 

※ My note. 장래가구 추계를 보면 2040년 전후가 가구수 정점이 될 것으로 예상하고 있는데, 빠숑님의 예상과도 결을 같이한다고 본다.

2023.03.02 - [부동산 투자] - 장래 가구수(세대수) 추계 _ 2020년 통계청 기준

장래 가구수(세대수) 추계 _ 2020년 통계청 기준

 

 

서울은 면적으로 더 이상 성장하기 어렵다. 양적인 팽창은 이미 한계에 도달했다. 그래서 자산의 역할을 경기도, 인천과 나눠 갖고 있다. 아니, 이보다는 서울의 역할을 경기도와 인천이 보조하고 있다는 것이 더 정확한 표현일 것이다. 이는 곧 경기도와 인천이 발전할수록 서울이 더 많이 발전할 수 밖에 없는 구조하는 것을 의미한다. 이러한 수도권의 구조는 서울이라는 부동산 시장을 이해하는 데 매우 중요하므로 늘 염두해 두어야 한다.

 

미래에 드러날 구도심 대비 신도시의 장점을 비교,예측하는 것이 빠숑식 부동산 인사이트 노하우이다. 강남에 먼저 진입한 사람, 판교에 먼저 진입한 사람, 광교에 먼저 진입한 사람, 세종에 먼저 진입한 사람들이 경제적인 이득을 볼 수 밖에 없었던 것이다. 앞으로 서울이라는 지역에서도 최소 20년 동안은 이러한 기회가 계속 발생할 것이므로 이미 늦었다고 위축될 필요는 없다. 수도권과 지방까지 포함하면 기회가 아직 남아 있다.

 

신도시가 하나의 도시로 정착되려면 15년 정도는 소요된다. 1993년부터 입주한 일산신도시는 2008년 이후에야 그 진면목을 보여 줬다. 일산호수공원 앞 주상복합 구역에 다양한 업무 시설, 상업시설, 오피스텔들이 그제서야 입주했기 때문이다. 은평뉴타운은 2008년부터 입주를 시작했다. 대부분이 2010년 이후에 입주했다. 그렇다면 제대로 된 은평뉴타운은 언제쯤 볼 수 있을까? 2025년은 돼야 하지 않을까?

 

 

용산 국제업무지구

 

서울시는 서울시 최초의 '입지규제 최소 구역'을 지정해 법적 상한 용적률 1,500%를 뛰어넘는 초고층 건물이 들어서도록 할 계획이다. 전체 부지의 70% 이상을 업무/상업 등 비주거 용도로 채우며, 고밀도 개발에 따른 영향을 최소화하고 공공성을 확보하기 위해 전체 부지 대비 기반 시설율(도로/공원/학교 등)은 40% 수준으로 정했다.

 

입지규제 최소 구역은 주거/상업/업무 등 다양한 기능이 복합된 지역으로 개발하기 위해 용도지역 등에 따른 입지 규제를 적용받지 않고 건축물의 허용 용도, 용적률, 건폐율, 높이를 별도로 정하는 규제 특례를 말한다. 용산 국제업무지구와 비슷한 뉴욕 허드슨 야드의 경우, 최대 3,300% 까지 허용하고 있으며 평균 용적률은 1,800% 이상이다.

 

서울시는 2023년 상반기까지 도시개발구역 지정과 개발 계획을 수립하고 2024년 하반기 기반 시설 착공, 2025년 앵커 부지 착공을 목표로 사업을 추진하고 있다.

 

 

서울 미래 교통망 계획의 시사점

 

1. 실제는 계획과 다를 수 있다

2. 서울은 어떻게든 개발된다

3. 서울은 수도권으로 확장되고 있다

4. 강남과 연결되면 무조건 좋다

 

호재는 호재일 뿐, 호재가 구체화되지 않으면 절대 미리 투자해선 안 된다. 지방 부동산의 경우는 더더욱 그러하다. 단, 서울이라는 부동산은 호재가 호재로만 끝나는 경우는 많지 않다는 시사점도 추가로 얻을 수 있다.

 

 

너무 늦은 것보다 너무 이른 것이 문제다

 

적당한 자산과 적정한 대출을 이용할 수 있는 사람이라면 매수 타이밍을 너무 고민하지 말라.

 

9호선 개통 일지

- 1993년 개발 계획 발표

- 2002년 착공

- 2009년 1단계 구간 개통 (개화~신논현)

- 2015년 2단계 구간 개통 (개화~종합운동장)

- 2018년 3단계 구간 개통 (개화~보훈병원)

- 2028년 4단계 구간 개통 예정 (개화~고덕강일)

 

어떤 시기에 9호선 라인의 부동산을 매수할까? 또는 매수해야 했을까?

 

정답은 없다. 개발 계획이 발표된 1993년 이후 언제 투자했더라도 장기투자였다면 모두 좋았을 것이라는 말이 모범 답안이라고 생각한다. 1997년의 IMF, 2007년의 금융위기 시기를 포함해도 현재 기준으로 보면 모두 성공한 투자였을 테니 말이다.

 

확정된 호재 지역에 장기 투자하면 성공할 확률이 매우 높다. 리스크는 매우 낮다. 서울에서도 9호선 라인이 가장 성공 확률이 높은 부동산 입지가 될 것이다.

 

 

장기적인 투자가 바탕이 돼야 한다

 

이것이 바로 부동산과 호재를 활용하는 방법이다. 단기적으로는 조정을 받거나 하락할 수 있겠지만, 장기적으로 보면 우상향 곡선을 그릴 수 밖에 없는 입지와 부동산을 매수한다면, 최적의 타이밍은 특별히 존재하지 않는다는 의미다. '준비된 사수부터 쏘세요' 라는 말은 우상향하리라는 확신이 있다면 언제라도 투자할 수 있다고 제안하는 것이다.

 

투자는 여윳돈으로 하는 것이다. 당장 쓸 생활비를 벌자고 하는 투자는 투자가 아니다. 생계를 위한 돈벌이는 별도로 해야 한다. 여윳돈이 없다면 말이다.

 

호재는 호재일 뿐이지만 성사될 확률이 높은 호재는 무엇인지, 그리고 단기간에 승부를 보겠다는 조급함을 버릴 수 있는지, 우상향 할 수 밖에 없는 조건을 갖추고 있는지만 따져 본다면 실패할 확률은 제로에 가깝다.

 

 

기존 노선이 연장되는 교통 호재

 

서울 지하철 9개 노선 중 가장 좋은 노선은 2호선이다. 2호선은 부동산 미래 가치를 평가할 때 치명적인 단점이 있다. 확장 가능성이 없다는 점이다.

 

지하철이 연장될수록 가치는 점점 더 올라갈 것이다. 가치가 올라간다는 의미는 수요가 증가한다는 의미와도 같다. 새로 개통되는 지역의 가치도 올라가지만, 변두리에서 중심지로 업그레이드되는 것이므로 궁극적으로는 원래 노선이 있는 지역의 가치가 더 올라간다.

 

 

GTX

 

기존 노선 중 9호선이 인가 있는 이유는 강남 노선이기 때문이기도 하지만, 급행이 있기 때문이기도 하다.

 

철도망의 사업성 여부는 확실한 메인 지역이 있고 그 메인 지역으로 가고 싶어 하는 고정적인 수요층이 거주하는 지역과 연계돼야 한다. 2호선, 3호선, 7호선, 9호선, 신분당선 등의 강남권 노선처럼 말이다.

 

GTX를 타고 출퇴근하는 것이 서울에서 거주하는 비용보다 저렴해야만 이용 가치가 있을 것이다. 교통망과 부동산 시세 간에는 이런 함수 관계가 있다.

 

단순히 GTX 호재만으로 부동산에 투자하는 것은 지양해야 한다. GTX는 서울에서 거주하는 비용이 너무 비싸 도저히 살 수 없다는 이야기들이 나와야 실질적인 필요성이 부각될 것이기 때문이다. 이때가 바로 투자 타이밍이다.

 

 

랜드마크 아파트 

 

먼저 각 지역의 랜드마크 아파트를 찾는다. 그리고 그 아파트의 시세와 비교한다. 현재의 시세가 아니라 과거부터 지금까지 시세를 모두 비교해 본다. 이 비교 과정을 통해 내가 관심 갖고 있는 아파트의 시세가 어느 수준이어야 적정한지를 파악한다. (선행조건 : 수요가 있는 부동산 시세는 단기적인 등락이 있을 수 있지만, 중장기적으로 우상향한다는 믿음이 있어야 한다. 랜드마크 아파트는 주기적으로 교체해 줘야 한다.)

 

랜드마크 아파트는 투자층도 관심이 많지만, 실수요층이 항상 대기하고 있는 아파트이기 때문에 조정의 기간이 길지 않다. 그래서 랜드마크 아파트를 활용하라고 제안한 것이다. 특별한 이벤트와 시기를 제외하고 궁극적으로는 우상향할 수 밖에 없다는 것이다. 하지만 랜드마크 아파트라 하더라도 인근에 더욱 강력한 경쟁 아파트가 나오면 자리를 물려 줘야 한다. 따라서 랜드마크 아파트는 새 아파트일수록 좋다. 새 아파트일수록 시세가 높기 때문이다. 같은 입지 조건이라면 말이다.

 

랜드마크 아파트를 기준으로 재건축/재개발 아파트의 예상 분양가도 정할 수 있고, 기존 아파트의 시세도 평가할 수 있다. 지역별 랜드마크 아파트를 확인하고 지속적으로 시세를 파악해야 하는 이유는 바로 이 때문이다.

 

[ 30평대 아파트 기준, 구별 평균 시세, 랜드마크 아파트 시세 ]

 

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흔들리지 않는 부동산 투자 절대원칙

 

1. 정부가 규제했던 지역에 먼저 관심을 두길 바란다.

     그만큼 미래 수요가 많은 지역이기 때문이다.

 

2. 결국 입지가 부동산의 핵심이다.

     수요가 많은 입지여야 한다.

 

3. 시장의 방향성은 양극단으로 더 벌어진다.

     중간 영역이 더 확대된다. 선택의 폭이 다양해지고 있는 것이다. 가능한 한 최상위 집단에 가까운 쪽으로 선택해야 한다. 그게 더 안전하기 때문이다.

 

4. 방향성을 확인했다면 흔들리지 말고 가야 한다.

     달라지는 것은 오직 가격 뿐이다. 인플레이션만큼만 달라지는 것이다. 그건 폭등이 아니다. 거품도 아니다. 인정하기 싫어도 시장은 그렇게 갈 수 밖에 없다. 수요가 많은 곳은 늘 공급이 부족할 수 밖에 없기 때문이다.

 

5. 절대 단순 호재에 현혹되지 않아야 한다.

     다른사람보다 좀 늦어도 된다. 확정된 것에만 집중해야 한다.

 

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도시정비사업

 

왜 신도시 등 택지개발사업보다 도시정비사업에 더 주목해야 할까? 그 이유는 양적인 주택 수요가 이제 어느 정도 충족이 되었기 때문에 질적인 것에 집중하기 때문이다.

 

2040 서울도시기본계획은 택지개발로 주택을 양적으로 공급하기보다는 낙후된 주거환경을 개선하는 도시정비사업을 중심으로 부동산 공급 방향을 전환하겠다는 것이다.

 

낙후된 도심이라고 무조건 개발이 되지 않는다. 개발이 되기 위해서는 사업성이 충족되어야 한다. [ 정비사업 대상 주택 가격 + 추가분담금 < 신규분양 아파트 분양가 ] 가 되어야 사업성이 있다고 판단한다.

 

비서울 정비사업의 경우는 사업 추진이 쉽지 않다. 주택의 시세가 높지 않고, 원주민들의 경제력이 높지 않기 때문이다. 결국 원주민의 수요가 아니라 타 지역에서 신규로 유입되는 수요가 얼마나 될 것인가가 사업성을 판단하는 기준이 된다. 따라서 비서울지역일수록 정비사업이 추진되려면 교통과 생활여건이 좋은 입지, 가장 핵심적인 입지여야 한다.

 

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