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물이 빠졌을 때 비로소 누가 발가벗고 헤엄쳤는지 알 수 있다. (워런버핏)
물이 들어올 땐 노를 젓는 게 맞다. 하지만 물이 빠지는 조정과 하락의 시기가 되면, 누가 발가벗고 헤엄을 쳤는지, 물이 빠지는 걸 대비 못 한 사람이 누구인지 빤히 드러나기 마련이다. 진짜 전문가와 가짜 전문가가 확연히 구분될 수밖에 없다. 부동산 사이클을 미리 알고, 대비하고, 투자하자.
1장 당신은 지금껏 세상의 편견에 속고 있었다
우상향 믿다가는 지옥이 펼쳐진다
최근 몇 년간의 상승기에 소형은 초과 공급 되었고, 다가오는 하락장에서는 소형이 아닌 대형 아파트가 주목을 받을 것이다.
준비가 안 된 상태면 기회가 와도 기회인 줄 알아볼 수 없기에 잡을 수가 없다. 집은 돈이 없어서가 아니라 부동산에 대한 인식과 확신이 없어서 못 사는 것이다. 부동산 시장의 메커니즘을 모르니까 분위기에 휩쓸릴 수 밖에 없다.
'돈이 일하게 하라, 현금을 지니고 있는 건 바보다' 라는 말은 하락장에는 통용되지 않는다. 지금은 돈을 모을 때이다. 부동산 사이클에 따라 하락장에서 상승장으로 전환하는 시기에 거침없이 투자할 수 있도록 한푼이라도 더 시드머니를 모아야 할 때이다.
곤경에 빠지는 것은 뭔가를 몰라서가 아니라 뭔가를 확실하게 안다는 착각 때문이다.
부동산 불패, 강남 불패, 부동산은 결국 우상향한다는 잘못된 믿음이 오히려 투자자를 곤경에 빠트릴 수 있다.
51대49로 조금이라도 앞서는 승률이라면 하이 리스크 하이 리턴을 기대할 수 있지만, 50대50 확률이면 사느냐, 죽느냐가 되는 것이다. 부동산 투자가 50% 승률로 모든 것을 거는 러시안 룰렛이 되어서는 안된다.
흙수저에서 몇십억 자산가가 됐다는 책이 팔리는 이유
갭투자의 근간이 되는 전세자금은 자산일 수도 있고, 부채일 수도 있다. 이를 이용한 갭투자는 최소의 비용투자로 최대의 이익을 얻을 수 있는 투자 방법이다.
성공적인 갭투자에는 반드시 선행되어야 할 것이 있다. 바로 부동산 시장이 상승해야만 한다. 부동산 시장이 상승하는 상황에서의 갭투자와 전세자금은 자산으로 볼수 있다. 자산이 불어나기 때문이다.
조정기를 거쳐 하락장이 되어 집값이 떨어지고 금리가 인상될 때에 묶인 전세자금은 고스란히 부채로 돌아온다.
부동산 상승장의 시기에는 집값이 꾸준히 우상향하므로 전세보증금 비율이 높아도 크게 문제될 것은 없다. 이 시기에는 전세보증금도 자산이라고 볼 수 있다. 갭투자로 매수한 집 50채를 자산으로 계산할 때 전세보증금까지 포함시켜도 큰 이견이 없을 수 있다. 반대로 집값이 하락세에 돌아서면 전세보증금은 고스란히 빚이 된다.
공교롭게도 수십억 자산가가 됐다는 이들은 하나같이 짧은 기간에 자산가가 됐다는 점을 강조하고 있다.
상승장일 때는 용기 있는 자, 먼저 매수하는 자가 결국 돈을 번다. 사실 시장이 좋아서 재미를 본 것 뿐인데, 자신이 부동산 투자에 남다른 재능이 있는 걸로 착각하는 이들이 많다.
내 손에 세금을 제하고 실질적으로 얼마의 돈을 쥘 수 있느냐가 투자의 목적이 돼야 한다. 100억원어치 집을 사는게 목적이 아니라 그것들을 팔아서 100억원을 손에 쥐는 게 목적이다.
사이클을 명확히 인지하고 버블이 터지기 전에 매도하고 빠져나가는 출구 전략을 투자 내내 늘 염두에 둬야 한다.
부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지라는 거짓말에 속고 있다
물론 입지는 중요하다. 하지만 거의 대부부의 투자자는 입지보다 더 중요한 게 있다는 걸 간과하고 있다. 바로 시장 상황이다.
시장 상황을 모든 것을 삼켜버리고 모든 장점을 희석시키는 거대한 존재이다. 개인투자자는 결코 거스르거나 이길 수 없다.
상승장에는 어떤 종목이든 기업 공개를 하고 주식을 상장하면 대박이 났는데, 이제는 기업 공개를 미루는 지경이다. 상승장에는 썩은 빌라를 사도 오르지만, 위기가 다가오면 현장에서 공사가 중단되고 신규 분양은 연기되는 것과 다른 게 없다.
주식과 부동산은 엄연히 다른 투자 카테고리이며 사이클이 다르지만, 큰 틀에서 '투자자 심리'에 의해 좌지우지된다는 것은 동일하다.
모두가 어떤 자산에 리스크가 있다고 믿어서 매입을 꺼려하면, 결국 자산 가격은 리스크가 전혀 없는 수준으로 떨어진다.
집값에 거품이 있다고 생각하는 심리가 번져서 거래가 이루어지지 않으면 결국 거품이 없는 수준까지 집값이 떨어질 수 밖에 없다.
똘똘한 한 채의 환상, 하락장에서는 실거주가 더 위험하다
최적의 매수 타이밍은 시장에 피가 낭자할 때다. 설령 그것이 당신의 피일지라도 말이다.
폭등장에 영끌로 집을 매수한 분들은 실거주라 해도 하락장을 맞닥뜨리면 3중고에 빠진다.
1) 집값이 하락하면 자본이 줄어든다.
2) 원금과 이자 상환에 대한 부담이 커진다.
3) 가용 생활비가 줄어든다.
부동산은 주식과 달리 하락장에 접어들면 마치 전 종목에 파란 불이 들어오듯 모두가 하락하게 되어있다. 지역별로 아파트사이클이 달라서 시간차만 있을 뿐, 부동산 하락장에서는 주식처럼 하락장에서도 상한가를 기록하거나 테마주가 뜨는 경우가 전혀 없다.
시세나 호가는 실질 가치에 매도자와 매수자의 심리가 얹힌 결과물이다.
하락장에서는 부동산이든 주식이든 똘똘한 한 채가 가장 많이 떨어진다. 평균 30%하락한다고 하면 1억 짜리 집은 3천만원, 10억 짜리 집은 3억원이 빠진다.
상승하던 시기에는 조망권, 일조권 같은 무형의 전망에도 프리미엄이 붙고 가치가 매겨지지만, 하락할 때는 실제로 손에 잡히는 실질적인 것의 가격만 남는다.
오를 때는 유무형의 모든 것이 오를 이유가 되지만, 하락할 때는 실제 가치까지 가격이 내려온다는 것을 명심해야 한다.
권리금은 곧 기대 심리이고 심리가 꺼지면 시장은 쪼그라든다. 시장이 쪼그라들면 자산 역시 쪼그라는 악순환이 계속된다.
내가 감당 가능한 범위 안에서 레버리지를 끌어와 살 수 있는 것을 싸게 사는 것이 현명한 투자이다.
똘똘한 한채의 신화에 매몰되지 말고 하락의 끝에서 감당 가능한 레버리지를 활용해 담대히 매수하는 것이야말로 사이클을 활용한 성공 투자법이다.
역세권 서울 아파트를 41% 할인 판매합니다.!
어디에 있는 어떤 아파트를 사느냐보다 더 중요한 건 언제 사느냐이다. 시기를 잘 못 택한 투자 선택은 과도한 이자 부담의 부메랑이 되어 내 목을 치게 마련이다.
무엇을 얻었을 대의 기쁨이 1이라면, 그것을 잃었을 때의 고통은 2를 초과할 정도로 크다.
반값 할인하는 아파트를 줍줍하는 기쁨보다 운이 더 좋아 더 싸게 산 지인을 지켜보는 고통이 더 크기 때문에 다들 눈치를 보면서 아무런 액션을 취하지 않게 되는 것이다. 마치 누구든 먼저 바다에 뛰어들기를 바라는 펭귄 떼처럼 되는 것이다. 바로 군중심리이다.
조금이라도 손해보기 싫은 손실회피의 성향 때문에 아무 행동도 하지 않게 만드는 것이다. 이때 행동하는 극소수의 사람만이 결국 부동산으로 부자가 된다.
새로 닥친 위기는 항상 이전 위기보다 더 심각해 보인다. 따라서 악재를 무시하는 것은 언제나 어렵다.
지금부터 하락장을 준비하고 사이클을 공부한다면, 다주택자들은 공포에 떨고 무주택자들은 더 떨어지기만을 기다리며 결국 아무것도 못 사고 있을 때 인생이 희극으로 변하는 신기한 경험을 할 수 있다.
부동산으로 돈 벌었다는 사람을 부러워할 필요가 없다
투자자들은 가격이 하락할 때 공포를 이기는 법을 배워야 하며, 가격이 상승할 때 너무 열광하거나 욕심부리지 않는 법을 깨달아야 한다.
내가 투자에 성공했다고 해서 나와 동일한 투자를 하지 않은 사람을 비웃을 권리가 없으며, 내가 실패했다고 해서, 또는 내가 투자하지 않았다고 해서 투자에 성공한 이를 질투하거나 욕해서도 안된다. 왜냐하면 이런 감정에 휘둘리고 당장의 이익에 취하면 취할수록 거시적인 시장을 조망하는 것에서 멀어지고 투자 판단에서 잘못된 결정을 내릴 확률이 높아지기 때문이다.
출중한 지혜를 갖는 것보다 유리한 기회를 잡는 것이 더 낫고, 좋은 농기구를 갖는 것보다 적절한 농사철을 기다리는 게 낫다.
투자는 2,3년 하고 끝나는게 아니다. 투자는 전 인생에 걸쳐 하는 것이다. 조급하면 실패할 수 밖에 없다. 유연한 프레임을 지녀야 한다. 모두가 뛰어드는 꼭지가 아닌, 하락장의 기회에 아파트를 사야 한다.
벼락거지는 상승장이 아닌 하락장에서 생긴다
수익을 당연하게 여기는 생각은 주가가 큰 폭으로 하락하면 확실히 치유된다.
내가 엄청난 투자의 오류를 하나 고른다면, 그것은 주가가 오르면 자신이 투자를 잘 했다고 믿는 사고방식이다.
소수의 투자 고수를 제외한다면, 시세차익을 본 대부분의 투자자는 우연히 때를 잘 만났기 때문에 이익을 얻은 것이다. 이 말은 곧 우연의 행운이 함께하지 않는다면 다음 투자는 실패할 수도 있다는 애기다.
지옥으로 가는 길은 선의로 포장되어 있다
빨리 부자가 되는 방법을 말해줄 수는 없지만, 빨리 가난해지는 방법은 알려줄 수 있다. 그것은 빨리 부자가 되려고 애쓰는 것이다.
상승장에서는 금리가 오르건 말건 상관없다. 금리 오르고 대출이자 좀 올라도 집값이 훨씬 더 가파르게 상승하는데 금리가 뭐 대수겠습니까? 금리로 손해 보는 건 수백에서 수천만 원이지만, 집값이 올라 얻는 이득은 수억 원이니 문제될 게 없다.
자만하고 자신했던 만큼 자신이 벌였던 말을 거둬들이고 자신이 벌린 일을 수습해야만 할 때가 온다. 죽음과 세금은 누구에게나 공평하다.
부자 마케팅에 속아 넘어가면 안 됩니다
초보 투자자라면 겸손한 사람을 멘토로 삼아야 한다. 부동산이든 주식이든 그 어떤 분야를 막론하고 겸손을 배우지 않으면 결국 나의 거만함에 대해 시장이 꼭 되갚아 주기 마련이다.
정신과 전문의 박종석 원장은 투자를 일컬어 '나를 찾아가는 여행' 이라고 말한다. 투자라는 고행 길을 함께 걷는 순례자로서 좌절이 있을 수 밖에 없지만 지금 당장의 고통이 결코 전부이거나 끝이 아니다. 순례의 길은 겸손한 사람, 걸으면 주변을 둘러보는 사람이 끝내 결과를 얻는 길이다.
끝날 때까지 끝난게 아니다.
빠르게 부자가 되려는 노력은 결국 빠르게 가난해지는 결과만을 가져올 뿐이다.
'당신도 나처럼 빠르게 부자가 될 수 있다'는 부자 마케팅의 메세지에 길들여진다.
천재는 내가 아니라 상승장이다. 거인의 어깨에 올라타야만 멀리 내다볼 수 있다. 상승장이라는 거인의 어깨에 올라타기 위해선 하락장 끝 무렵 거인의 발등에 올라타 때를 기다리고 어깨까지 올라가기 위한 시간을 견뎌야 한다. 겸손해야 한다. 그리고 기다려야 한다.
우리는 모두 시궁창 속에 있지만, 몇몇은 별을 바라보고 있다.
2장 부동산 전문가들은 왜 틀린 예측을 할까?
부동산 시장의 미래는 예측할 수 없는 것일까?
금리가 부동산 매매 심리에 영향을 끼치는 건 하락장 때이다. 영끌로 인한 이자 상승분이 부담되는데 집값 하락이 더해져서 집을 가진 사람에게는 공포에 가까운 부담이 느껴지기 때문이다.
주식이 종잡을 수 없는 날씨, 악천후 속에서의 기습적인 게릴라전이라면 부동산은 충분한 시간을 두고 맑은 날 평야에서 치르는 전면전이다. 어디에서 어떤 악재가 튀어나올지 모르는 주식에 비하면 부동산은 시야가 뻔히 확보된 싸움이다.
호흡이 짧고 변동성이 큰 주식에 비하면 사이클이 길고 느리게 움직이는 부동산은 충분히 예측과 대응이 가능하다.
금리로 시장을 예측한다, 공급과 수요로 시장을 예측한다는 것은 반은 맞고 반은 틀릴 가능성이 높다. 부동산 사이클 예측의 기준으로 심리, 전세가, 분양, 정책을 말하는 건 이 요소들이 상승장이든 하락장이든 시장 예측의 지표로 삼을 수 있을 만큼 일관된 영향을 미치기 때문이다. 이 네가지 요소를 평소 주의 깊게 살피면 상승장이 시작될지, 하락장이 시작될지 누구나 판단할 수 있다.
집값은 오르고 있는데 내 집은 왜 안 팔릴까요?
투자자 매수세보다 아파트가 많으면 아파트를 사야 할 때고, 아파트보다 투자자 매수세가 많으면 아파트를 팔아야 할 때이다 남들이 안 살 때 사고, 남들이 사려고 할 때 팔라는 소리이다.
물이 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르며 중력의 지배를 받듯, 심리가 지배하는 부동산 시장에서는 늘 조급한 사람이 확신을 가진 사람에게 질 수밖에 없다. 조급한 사람의 매물이 하나둘 나오며 눈치를 보다가 결국 물꼬가 터지듯 매물이 쏟아져 나온다. 반면 매물이 쏟아져 나오니 매수자는 급할 게 없다.
상승 뒤의 하락은 예정된 미래다
호가와 실거래가의 갭이 커질 때, 그래서 매수 심리가 주춤해서 거래량이 떨어질 때가 하락의 전조이다.
부동산은 일 년에 걸쳐 갭이 천천히 벌어지기 때문에 알아차리지 못한다. 부동산의 폭등과 폭락 사이클은 바닷가 갯벌에서 조개를 줍는데 정신이 팔려 밀물이 들어오는 걸 알아차리지 못하는 것이다. '더 비싸게 팔려는 욕심 때문에', '더 싸게 사려는 욕심 때문에' 갭이 벌어지는 하락의 시그널을 알아차리지 못한다.
강세장에서 최대의 도박으로 최대의 이익을 얻은 사람들은 거의 항상 필연적으로 뒤따르는 약세장에서 가장 큰 손실을 보는 사람들이다.
호가는 오르는데 팔리지 않는다면, 호가와 마지막 실거래가와의 갭이 크다면 조정을 거쳐 하락의 폭풍이 시작되는 전조라 할 수 있다.
지금까지 해왔던 부동산 공부는 가짜다
무엇을 사느냐, 어느 입지의 아파트를 사느냐보다 더 중요한 건 '언제 사느냐' 이다. 그리고 '언제 사느냐'보다 더 중요한 건 '언제 파느냐' 이다.
지금까지 접한 부동산 공부의 핵심은 '오를 거니까 사라' 또는 '입지가 좋으니까 사라', '전세가율이 ㅇㅇ%가 됐을 때 사라' 일 것이다. 이 메시지들은 모두 사는 것, 매수에 집중돼 있지 매도에 대한 교육이나 매도 원칙이 빠져있다.
집값이 올랐다는 건 돈의 가치가 그만큼 떨어졌거나 살 수 있는 물건 대비 돈이 많이 풀렸다는 것이다. 그래서 부동산을 자산가치 하락을 대비하는 헷지 hedge 수단이자 뛰어난 투자 상품이다.
'오르니까 사' 기 위해서는 반드시 매도 계획을 수립해야 한다.
어떤 입지를 선택하는냐, 무엇을 사느냐 보다 언제 사느냐, 그리고 언제 파느냐가 성공투자의 핵심이다.
오르니까 사라, 입지가 좋으니까 사라는 건 호시절인 상승장에만 적용되는 공부이다. 부동산 공부는 이렇게 해서는 안된다. 투자는 투자 상품을 사는 것이 아니라 때를 사는 것이다.
하락장에서 살아남아야 기회가 온다
하락장 끝물에서 전세가율이 점점 올라가며 매매가와 갭이 줄어드는 건 상승장이 시작된다는 시그널이자 매수해도 된다는 시그널이다.
내 집 뿐만 아니라 주변 모두 전세가가 상승하면서 매매가를 밀어 올리고 있다면 전세가율을 기준으로 매매 타이밍을 잡아도 좋다.
상승장에서 갭이 낮은 집들은 '안 좋은 집'일 가능성이 크다. 상승장에서는 너나 할 것 없이 집을 사려고 하므로 매매가가 계속 상승하여 전세가와 갭이 벌어지는 게 일반적이다. 하지만 남들 모두 오르는 와중에도 꿋꿋하게 낮은 갭을 유지하고 있다면 '사고 싶지 않는 집', '집값이 오르지 않을 집', 결국 '안 좋은 집'인 셈이다.
하락장에서 갭이 적은데도 집을 안 사는 건 '집값이 더 떨어질 게 분명하니까'이고, 상승장에서 갭이 적은데도 안 팔리는 집은 '더 오르지 않을 게 분명해서' 이다.
기존 부동산 공부의 핵심인 상승장일 때 올라타기나 입지 중심 접근, 전세가율에 기준한 매매 판단은 매수와 매도 시기에 대한 원칙적인 대응 방법이 없다. 상승장일 때 입지 분석에 시간을 쏟는 건 한참 오르는 타이밍에 시간을 허비하는 결과를 낳기도 한다.
시장에서 무엇보다 중요한 것은 살아남는 것이다. 살아남아야 기회가 온다. 대부분 그 기회가 오기 전에 시장에서 쫓겨난다.
이현철 소장님, 왜 부동산 개인 컨설팅 안 하세요?
부동산은 답이 정해져 있는 시험이 아니다. 질문하거나 컨설팅 받고자 하는 사람들은 마치 족집게 과외 선생이라도 되는 것처럼 양자택일의 정답을 요구한다.
큰손에서 작은 손, 기관과 외국인에서 개미로, 다주택자에서 1주택자로 시장의 흐름이 바뀌고 있다는 건 곧 폭락이 다가온다는 전조로 봐도 무방하다.
관심이 없으면 눈에 보이지 않는다
하락장에서는 30~40% 할인 판매를 해도 다들 비싸다며 거들떠보지도 않는다. 불과 십여년 전의 팩트를 사람들은 왜 기억조차 못 하고 있는 걸까요? 그건 바로 관심이 없었기 때문이다. 하락의 시기에는 부동산에 대한 관심이 전혀 없었기 때문에 불과 십여년 전 강남조차 미분양이 났던 걸 인식조차 못하는 것이다.
모든 사람이 시장에 참여할 때가 가장 위험한 때이다.
부동산 공부는 상승장이 아닌 대중의 관심이 시들해진 하락장에 꾸준히 하면서 실력을 키워야 한다. 부동산 사이클 상 하락장인 시기에 공부하고 준비해서 상승의 시그널이 포착될 때 과감하게 무릎에 들어가야 한다.
하락장 때 공부하고 틈틈이 임장하며 마음에 드는 물건을 점찍었다가 상승의 사이클 초입에 과감하게 들어가는 게 성공 확률은 압도적으로 높일 수 있다.
생활의 달인을 보면 줄 서서 먹는 맛집들이 당당하게 비법을 공개하는 이유가 있다. 과정을 다 보여줘도 어차피 힘들고 귀찮아서 안 따라 할 걸 뻔히 알기 때문이다. 달인이 되는 게 쉽지 않듯 부자가 되는 것 역시 어렵다. 심리를 알고 본성을 이겨야만 한다.
승리의 기세가 다주택자나 여유자금을 지닌 이들로 기운 상태에서 돈과 심리 양쪽에서 절대적으로 불리한 무주택자가 뒤늦게 시장에 뛰어드는 건 충분히 공부하고 시험을 준비한 모범생과 시험이 시작되자 비로소 공부를 시작한 늦깍이 학생이 함께 시험을 보고 성적으로 겨루는 것과 같다.
부동산으로 부자가 되고 싶다면 시험이 끝나고 상승장이 끝난 순간부터 더 공부에 매진해야 한다.
모두가 시장에서 떠나있을 때, 부동산 유튜브의 인기도 시들해지고 아무도 부동산 책을 거들떠보지 않고 다음 매수 사이클이 오는 시기는 너무 멀었다며 정부의 정책이나 정치인들을 욕하고 있을 때, 묵묵히 준비한 사람에게는 결국 과실이 돌아오게 되어 있다.
남들이 살 때 팔고, 남들이 팔 때 사고, 남들이 공부하지 않을 때 공부하는 게 진짜 부자가 되는 첫걸음이자 부동산 공부의 올바른 태도이다.
모두가 믿는 투자 상식의 90%는 틀린 정보다
많은 이가 수요와 공급, 금리 등이 부동산에 영향을 끼치는 1차 요인으로 잘못 알고 있다. 금리가 오르면 대출 이자가 부담돼 집값이 하락할 거라는 생각은 전제가 틀렸다. 상승장일 때는 시중금리를 훨씬 초월하는 2금융권에서 대출을 받아 아파트를 샀다.
투자자는 늘 의심하고, '왜'라고 질문해야 한다. 세상에는 신호보다 소음이 많기 때문이다.
내가 내린 투자 결정, 사실은 부화뇌동의 결과다
수수료를 받아서 먹고 사는 사람이나 특정 행동을 정당화하려는 임원은 미래의 성과를 거짓으로 예측한다. 그 자신도 그 거짓말을 믿는 경우가 많다. 문제는 그런 경우가 최악이란 점이다. 과장된 숫자로 된 예상치를 우리는 신경써서 봐야 한다.
투자자라면 본인이 바라는 것을 전망에 투영하면 안 된다. 그건 전망이 아니라 믿음에 불과하기 때문이다.
알고리즘에서 벗어나야 투자에 성공한다
부동산 투자로 성공하기 위해서는 내가 아는 것이 진정한 앎인지 복기하고 편견을 깨트려야만 한다.
동네를 거닐었을 때 '한번쯤 살아보고 싶은 집' 이야말로 좋은 입지이다. 나는 어떤 집에서 살고 싶은가를 스스로에게 물으면 된다.
전문가들이 예측을 내놓는 이유는 자신이 잘 알기 때문이 아니라 요청을 받았기 때문이다. TV에 나오는 의사라고 해서 해당 분야의 최고권위자인 경우보다는 방송 작가들의 섭외에 흔쾌히 응한 의사라 보는 편이 맞다.
생각하는 대로 살지 않으면 결국에는 사는 대로 생각하게 된다.
자신의 생각과 철학이라고 믿고 있는 것이 실은 언론이나 다른 유명인의 말을 옮겨 말하는 수준에 불과한 경우가 있다. 정말 자기 것이 된 지식이라면 남에게 설명하고 가르칠 수 있어야 한다. 최종적으로 자신의 생각대로 행동할 수 있어야 진짜 지식이자 내 것으로 체화됐다고 말할 수 있다.
행동하지 않는 지식과 생각은 아무 소용이 없다. 정보가 넘쳐나는 시대, 무조건적으로 받아들이고 맹신하기보다는 검증하고 행동하는 지식이 필요하다.
지속가능한 투자는 늘 의심하고 자기 것으로 만든 후에야 비로소 가능하다.
3장 다가오는 사이클에서 기회를 잡는 법
제발 청약에 목매지 마세요. 경매도 필요 없습니다.
결혼이나 신혼집 마련 등 생애 전환기에서의 악연과 결핍이 오히려 투자의 세계에 눈을 뜨게 만드는 셈이다. 안정적인 삶을 누리다 보면 굳이 변화의 필요성, 리스크가 있는 투자에 도전할 필요를 느끼기 어렵습니다.
초과 공급이라는 게 무조건 새집을 많이 지어야만 생기는 게 아니다. 매물은 많은데 부동산에 오는 사람이 없고 사려는 사람이 없는 상태가 곧 초과공급이다. 하지만 신기하게도 할인 아파트를 매매하는 쉬운 길을 놔두고 굳이 기다렸다가 청약을 넣겠다고 하는 경우가 대부분이다.
가점이 높아서 당첨 가능성이 높다면 청약을 활용하는 것이 당연히 좋다. 본인의 청약 점수가 몇 점인지, 당첨 가능성이 있는지 바로 확인이 가능한데도 계속 청약만 고집하는 건 오히려 기회비용을 날리는 셈이다. 이는 마치 복권에 당첨될거라 믿고 취업활동을 안하며 백수로 지내는 것과 똑같다.
규칙1 : 절대로 돈을 잃지 마라
규칙2 : 규칙1을 절대 잊지 마라 (워런 버핏)
투자는 돈을 벌겠다보다는 돈을 잃지 않겠다는 마음으로 접근해야 한다. 돈을 벌 때 리스크 관리를 해야 한다. 높은 전세가율로 인해 전세 보증금과 매매가의 적은 갭 차이를 활용한 갭투자는 상승장일 때는 문제가 드러나지 않는다.
갭이 작은 집은 '언젠가 나갈 집', '내 돈 주고 사고 싶지는 않은 집'이다. 입지가 좋고 갭이 큰 아파트는 상승장의 끝까지 계속 오를 수 있지만, 소액으로 갭투자를 한 집은 상승장의 마지막까지 파티를 즐길 수 없다. 그러기에 집값이 오르고 전세가가 폭등하며 전세대란이 벌어질 때 매도하고 빠져나와야 한다.
내재가치가 높은 집, 갭 차이가 큰 집이라면 규제가 있더라도 버틸만 하다. 하지만 자기자본이 최소화된 상태, 한마디로 자금 여력이 크지 않은 상태에서의 무리한 욕심은 결국 정점에서 나락까지 한순간에 자신을 끌어내린다.
상승장 때 몇 년의 영광에서 빠져나오지 않는 한, 성공투자를 기대하기는 어렵다.
하락장이 오면 경매보다 더 싸게, 경쟁도 없이 얼마든지 매매가 가능하다.
하락장에서는 모든 게 싼데, 사람들은 굳이 상승장에서 어렵게 공부해서 매매를 하려고 한다.
다른 유형이 아닌 아파트 투자를 연구하여 아파트 전문가가 된 이유는 부동산 투자 중 아파트가 투명한 시세를 통해 안전하게 접근해서 가장 큰 이익을 남길 수 있기 때문이다. 가장 쉽게 큰 이익을 얻는 방법은 하락 사이클에서 매수하는 것이다.
청약에 목매는 분들의 더 싸게 사고 싶다는 마음이나, 갭투자자의 더 비싸게 팔고 싶다는 마음이나 결국 더 벌고 싶다는 욕심과 욕망이다. 워런 버핏의 말처럼 어떻게 해야 잃지 않을까? 라는 질문을 투자의 제1원칙으로 삼는다면, 청약만 바라보고 있을 경우 내가 무엇을 잃게 될까, 이 집을 매도하지 않고 계속 버티면 매도의 기회를 잃게 되는 것은 아닐까? 하는 질문을 스스로에게 하게 된다.
진정한 부자는 어떻게 하면 한푼이라도 더 벌까?보다 이만큼 벌고 있는데 어떻게 하면 잃지 않고 지킬 수 있을까?로 투자와 리스크 관리 양쪽 모두를 생각하는 사람이다.
상승장 이후의 하락장을 대비하는 것이야말로 워런 버핏의 제1규칙 절대로 돈을 잃지 마라에 부합하는 행위다.
진짜 돈을 벌고 싶습니까? 그렇다면 정부를 욕하지 마세요
투자금을 지켜내고 보전하기 위해 가장 먼저 해야 할 일은 스스로 군중으로부터 벗어나는 것이다. 철저한 개인주의 방식으로 사고하는 게 필요하고 자기 자신을 지키는데 최선의 길이 무엇인지 진지하게 고민해야 한다. 다수 군중은 늘 평균치에 불과하고, 그저 아무것도 아닌 한 사람에 불과하다. 소수의 성공적인 개인과는 정반대다.
무주택자나 서민이 정부를 탓할 때 다주택자와 부자는 정부의 정책을 어떻게 이용할까를 궁리한다. 승자가 누구인지는 뻔한 얘기다.
규제는 과열 방지, 규제 완화는 시장 부양이다. 규제가 해열제라면, 규제 완화는 몸살에 걸려 추워하는 아이에게 이불을 덮어주듯 거래가 끊기고 집값이 계속 하락할 때 규제를 완화하는 것이다.
하락장의 초기 시스널은 미계약으로 인한 미분양이며, 가장 강력한 시그널은 입주 후 미분양이다. 완공하여 입주를 시작했는데도 빈집이 넘쳐나는 게 폭락기의 가장 대표적인 시그널이다.
투자금을 지키기 위해 가장 먼저 군중으로부터 벗어날 것을 요구했다. 다수 군중은 늘 평균치에 불과하고 그저 아무것도 아닌 한 사람에 불과하다고 말했다. 그가 볼 때 군중은 소수의 성공적인 개인과는 정반대에 서 있는 무리일 뿐이다.
투자로 돈을 번게 내 탓이라면, 투자로 돈을 날린 것도 내 탓이다. 정치 성향을 떠나 언제든 핑계 댈 수 있는 존재를 마련해두는 건, 결국 투자로 재미를 못 보는 군중 속의 한 명이 되겠다고 자처하는 것과 마찬가지이다.
상승장에는 모두가 꿈을 꾸고, 내 귀에 들려오는 모든 말은 달기 마련이다. 하지만 더 높은 도약을 준비하며 지속가능한 성공투자의 초석을 마련하는 건 끝이 보이지 않는 터널과도 같은 조정과 하락기라는 걸 잊지 말자.
진짜 부자는 높은 도약을 위해 하락장에서 낮게 웅크리기 마련이다.
쉬는 것도 투자다
잭팟을 터뜨렸다고 말하는 사람들을 부러워해서는 안된다. 이것이 성공적인 투자의 핵심이다.
한 달에 천만원의 순수익이 창출되는 블루오션이라면 조용히 혼자만 알고 있다가 순수익을 늘려나가면 되는데 왜 굳이 나서서 이렇게 좋은 부업이 있는데 아직도 모르세요? 당신도 할 수 있습니다! 라고 광고하는 걸까? 이렇게 좋은 거니 너도 해라, 쉽게 돈 벌 수 있다는 건 전형적인 다단계, 폰지 사기의 주장과 크게 다를 게 없다.
누구나 돈을 벌 수 있다는 건 아무도 돈을 벌 수 없다는 것과 다를 게 없다.
정작 돈을 번 건 누구나 돈을 벌 수 있다며 사람들을 끌어모으는 사람뿐이다. 스마트 스토어로 돈을 벌 수 있다고 말하는 사람들은 스마트 스토어가 아닌 스마트 스토어를 창업하고 관리하는 강의를 팔아서 돈을 벌었다. 블로그에 글을 써서 돈을 벌 수 있다는 사람들은 블로그가 아닌 블로그에 글 쓰는 법을 팔아 돈을 벌었다. 누구나 할 수 있는데 돈도 많이 벌 수 있는 일은 세상에 단 한개도 없다. 돈은 아무나 할 수 없는 일에 따라 붙는다.
진짜 실력자는 그가 사는 강남의 고층 아파트나 그가 타는 수입차를 보여주지 않는다. 월수입이 얼마이고 자산이 얼마라는 걸 자기 입으로 말하지 않는다. 실력자는 현혹하지 않는다. 오랫동안 투자 시장에서 살아남아 왔다는 걸 그저 증명할 뿐이다.
시장이 안 좋아서 모두가 투자 공부를 놓았을 때 반대로 공부하고, 시장이 상승해서 그제야 허둥지둥 남들이 공부할 때 여유있게 투자에 뛰어들어야 한다. 매수는 흐르는 강물처럼 여유있게 천천히, 매도는 태풍처럼 신속하게 해야 한다.
대부분의 투자자는 남이 잘되고 큰돈을 버는 걸 보면서 공부의 과정은 생략한 채 태풍처럼 몰아치듯 주식이나 부동산을 사고, 어깨를 지나 머리 꼭대기인데도 욕심에 눈이 멀어 파는 걸 미루다가 결국 하락의 시간에 강제로 쉬게 된다.
준비되고 확신이 있다면 월세에 살며 투자하는 게 조금 더 빨리 자산을 증식하는 길이겠지만, 꼼꼼히 준비하고 부동산 시장에 뛰어드는 분은 생각보다 많지 않다.
시장에서 살아남은 주식의 대가들 역시 가진 돈 전부를 걸지 말라고 얘기한다. 그들은 시드머니의 일부를 늘 현금으로 보유할 것을 강조한다. 예상치 못한 리스크를 맞닥뜨렸을 때 현금은 구원투수이자 생명줄이 되기 때문이다. 준비가 안 된 갭투자자나 다주택자가 쓰러지는 이유는 시장의 변화를 대비한 현금 없이 모든 레버리지를 끌어다 썼기 때문이다.
상승장에서도 집을 사면 쉽게 돈을 벌 수 있다. 하지만 시장 전환의 사이클을 알아차리지 못한 채 뛰어들면 코스닥 상장폐지되듯 내가 가진 집이 내 어깨를 짓누르는 짐으로 돌변한다. 추월차선 티켓이었던 레버리지가 내 인생을 저 멀리 후진시키는 비수가 되어 심장에 꽃히는 것이다.
부러워하지 말고 내 호흡으로 걸으면서 하락장에서는 부동산 내공을 쌓는 것이 무엇보다 중요하다. 쉬는 것도 투자라는 것을 명심해야 한다.
자본시장은 사이클에 따라 움직인다
매물은 쌓였는데 거래는 발생하지 않고 호가도 떨어지지 않는 건 이상하거나 잘못된 시장이 아니다. 움직임이 없는 상황 또한 시장의 일부이자 조정장의 특징이다. 시장은 틀린 적이 없다. 변화하는 시장을 받아들일 수 없다면 시장이 아닌 내가 틀린 거라고 생각하는 게 맞다.
부동산도 오를 때 아파트, 오피스텔, 지식산업센터, 빌라 등 순환하면서 오른다.
군중심리
1. 군중은 논리가 아니라 감정으로 판단한다.
2. 군중 속 개인은 개성을 잃고 집단정신의 지배를 받는다.
3. 확언과 반복, 전염을 활용하면 군중의 마음을 얻는다.
4. 군중의 상상력을 사로잡는 자가 리더가 된다.
조급하면 모든 걸 잃는다. 쫓기는 돈은 늘 내 곁을 떠나간다. 남이 얼마를 벌었든 부러워할 필요가 없다. 나에게는 나의 호흡과 시간이 있다.
오랫동안 투자하면서 리스크를 최대한 방어하기 위해서는 내 포트폴리오에 현금이라는 종목을 담아둘 필요가 있다. 현금을 갖고 있으면 바보다, 인플레이션 시대에 현금 보유는 현금이 녹아내리게 놔두는 거라는 말은 잠시 잊어라. 성급한 투자를 권유하거나 자신의 판에 투자자를 끌어들이려 하는 이들은 십중팔구 자신이 쫓기는 상황이기 때문이다.
겁나서 죽을 것 같으면 사라. 좋아서 죽을 것 같다면 팔라.
불안하기만 할 뿐 겁이 나서 죽을 것 같지 않다면 아직 매수의 때가 아니다. 견디고 기다리면 심장이 두근거리는 기회의 때는 반드시 오게 돼 있다. 그때가 오기까지 너무 많이 남았다고 조급해 할 필요가 없다. 기회가 너무 멀리 있는 게 아니라 기회가 오기까지 준비할 시간이 충분한 것이기 때문이다.
폭등한 부동산은 안전 자산이 아니다
주식투자가 장안의 화젯거리가 되는 바로 그 시점에서 투자자들은 무조건 하차해야 한다.
은행과 금융기관은 우산이 필요없는 맑은 날 우리에게 우산을 떠넘긴다. 그리고 정작 폭우가 쏟아지는 날 우산을 뺏어간다. 서민에게 있어서 폭우가 쏟아지는 날은 언제를 뜻할까? 바로 금리가 올라서 대출이자 부담이 배가 되는 시기이다.
부동산이 저점에 있을 때는 최고의 투자상품이자 안전자산이다. 하지만 고점에 있을 때 부동산은 위험자산이다. 투자상품은 고점이 악재이며 저점이 호재이다.
장기적으로 부동산은 우상향한다. 그리고 그 이면에는 가계부채 역시 부동산 가격에 비례하여 우상향한다는 진실이 숨겨져 있다. 집값이 오른다는 건 대출액이 증가한다는 것과 일맥상통한다. 끊임없이 오를 것이란 기대가 대출에 대한 두려움을 희석시키고 자신이 감당 가능한 레버리지의 한계를 착각하게 만든다. 결국은 오를 것이라는 기대 심리가 더 큰 대출을 끌어와 집을 매수하는 행위를 정당화시킨다.
하락장에는 다주택자보다 실거주 1주택자가 더 위험하다.
부동산 폭등의 시기에 꾸준히 돈을 벌었던 건 결국 누구일까? 부동산이 오르는 것과 비례해 대출을 늘린 은행이다. 부동산은 안전자산이니 실거주 한 채는 무조건 있어야 한다며 쉬지 않고 매수를 권유할 사람들이다.
오를 때는 서울부터 상승해서 한지에 먹물이 스며들 듯 경기권 부동산까지 오른다. 내릴 땐 반대로 끄트머리부터 하락하며 중심인 서울로 하락의 기준이 조여든다.
부동산 폭등장에서 인천의 상승세는 무서울 정도였다. 하지만 가장 늦게 올랐으면서 가장 먼저 빠진 곳이 인천이었다는 걸 잊으면 안된다.
모두가 부동산을 얘기하고 있다면 이제 곧 끝이 다가온다는 신호이다.
폭등한 부동산은 결코 안전자산이 아니다. 늦기 전에 알아차리는 사람이 결국 살아남는다.
금리와 집값은 방향이 같을 때 강력하게 작용한다
태풍이 오면 돼지도 날 수 있다.
바람을 잘 타는 건 엄청난 기회일지 모르나 돼지가 바람에 난다고 해서 날개가 자라는 건 아니다. 바람이 지나면 수많은 돼지가 떨어져 죽는다. 외부 요인에 영향을 받지 않는 완벽한 내부 결속이 기업이 가야 할 유일무이한 정도(正道)다.
'외부 요인에 영향을 받지 않는 완벽한 내부 결속'이란 결국 부동산 시장에 한결같은 영향을 미치지 못하는 금리나 수요 공급이 아닌, 나를 날게 할 태풍이 되어줄 시장의 심리, 전세가, 분양, 정책을 뜻하는 것으로 봐도 될 듯 하다.
하락의 시작은 어떻게 알아차릴 수 있을까?
최고로 비관적일 때가 가장 좋은 매수 시점이고 최고로 낙관적일 때가 가장 좋은 매도 시점이다.
투자는 인간의 합리성을 신봉하는 전통경제학이 아닌 행동경제학에 지배된다.
주식과 부동산과 같은 투기 요소가 있는 상품을 살 때는 비합리적인 선택을 한다. 쌀 땐 안사고 비싸지면 앞다퉈 산다. 인간은 합리적 선택을 한다는 가정을 디폴트값으로 설정하는 전통경제학 입장에서 보면 멍청하기 짝이 없는 행동이다. 행동경제학의 관점에서 매수자와 매도자의 심리를 파악해야만 이런 비합리성의 인과를 추론하고 투자 성공률을 높일 수 있다.
하락장에서 손실은 본 이들은 시장을 저주하며 떠나고, 그 빈 자리를 새로운 세대, 다음 세대가 채우기 때문에 불과 십여년 전의 폭락은 까맣게 잊힌다.
시장의 승리자는 여전히 시장에 남지만, 실패한 바보는 시장을 저주하며 떠나고 그 빈자리를 새로운 바보가 차지한다.
자기 살이 깎이듯 빚내서 산 내 집이, 내 돈이 날아가는 고통을 뼈에 새긴 사람만이 과거를 잊지 않을 뿐, 사람들은 부자가 되어 있을 자신의 미래만 그린다.
헌신과 봉사는 자신의 사적 이익과 연관이 없을 때 성립한다. 사적 이익을 목표로 하는 투자의 세계에서는 이타가 존재할 수 없다. 불특정 다수 앞에서 특정 메시지를 전하는 사람은 자신의 말에 힘이 있다는 걸 자각해야 한다.
똑같은 물을 소가 마시면 우유가 되지만 뱀이 마시면 독이 된다. 슬기로운 배움은 깨달음을 이루고 어리석은 배움은 생사고통이 된다. 똑같은 데이터를 기반으로 부동산 시장을 읽었어도 어떤 이에게는 영양가 높은 젖이 되지만 잘못 해석한 다른 이에게는 독이 되기도 한다.
부동산 전문가는 일반적으로 다주택자인 경우가 많다. 그렇다 보니 다주택자의 시선으로 부동산 시장을 바라보고 해석할 가능성이 크다.
심리가 물성으로 드러나는 건 거래량이다. 서울, 수도권 아파트 월별 매매량을 디폴트값으로 늘 바탕에 두고 체크한다.
부동산 전망의 디폴트값이 데이터라면 투자자들이 아파트를 사는 행위의 디폴트값은 시세차익이다. 아파트 매매심리의 디폴트값은 시세차익이다.
시장은 금리를 이긴다. 상승장에서의 금리 인상은 힘을 낼 수 없지만 하락장에서의 금리 인상은 울고 있는데 빰까지 때리는 격이다.
내가 사면 내리고 내가 팔면 오르는 건 대중 심리에 따라 대중의 선택을 그대로 따라했기 때문이다. 현명한 개인도 대중 속에 묻히면 평균 이하의 행동을 따라 하게 되어 있다. 똑똑한 사람이 멍청한 결정을 하는 이유를 연구하는 행동경제학이 탄생한 이유다.
하락장의 끝 무렵 매매가와 전세가의 갭이 좁아지는 시기가 집을 매수할 시기이고, 상승장의 끝 무렵 매매가와 전세가의 갭이 벌어지는 시기는 집을 사기에는 최악의 시기이다.
상승장 한복판에서 직전 실거래가와 매도 호가의 갭이 감당할 만하다면 더 오를 것이라 생각하기에 추격매수가 일어나지만, 갭이 커지면 따라 붙을 수가 없다.
누가 주도권을 쥐고 있는지를 확인하라
똑같이 거래량이 하락해도 어느 하나는 폭등의 시그널이, 다른 하나는 하락의 시그널이 되는 이유는 호가이다. 부르는 게 값 = 호가. 호가에는 매도자의 심리가 그대로 드러난다.
거래량이 늘면 집값이 올라가고, 거래량이 줄어들면 집값이 하락한다고 생각하는 경우가 있다. 하지만 거래량과 집값은 비례하지 않는다. 집값이 폭등하기 전에도 거래량이 줄고, 폭락하기 전에도 거래량이 줄어드는 동일한 현장이 나타난다.
심리가 여실히 드러나는 게 호가이다. 매도자의 심리가 응축된 호가에 시장 전망의 비밀이 숨어있다.
2018년 9.13대책 이후의 거래량 급감 이면에는 이처럼 누구 하나 먼저 나서서 징검다리가 되지 않으려 하는 모습, 호가로 시장의 간을 보는 모습들이 읽혔졌다. 그래서 폭등의 시그널을 읽을 수 있었다. 많은 분이 실거래가에만 집중하는데, 실거래가와 더불어 호가의 변화를 주의 깊게 체크해야 한다. 호가는 매도자의 심리이며, 실거래가는 매도자와 매수자의 타협의 결과이다. 매도자의 심리가 담긴 호가와 타협의 결과인 실거래가 사이의 갭이 어떤 방향성을 보이느냐에 따라 시장의 향후 방향성을 짐작할 수 있다.
실거래가 발생하지 않고 있다 하더라도 호가가 높아지고 있는지, 낮아지고 있는지 그 추세를 봐야 한다. 집을 비싸다, 싸다 말하는 건 오늘 당장 얼마였느냐가 중요한 게 아니라 점점 비싸지고 있느냐, 싸지고 있느냐의 추세를 봐야 한다.
(My note : KB시세 지도에서 체크 → 매물 평균가격 (호가), 실거래 평균가격 (실거래가) → 두 개 상호간 대비 비율 체크가 가능하지 않을까 싶다.)
똑같이 거래가 없어도 호가가 오르며 가뭄의 비처럼 드물게 성사되는 거래의 가격 추이를 보면 응축된 폭등의 시스널인지 높은 가격에 지친 조정의 시그널인지를 분명하게 구분할 수 있다.
가질 수 있다는 희망이 없는 사람만이 가진 자를 욕한다. 희망이 없기에 늘상 폭락만을 외친다. 가질 수 있다는 희망이 있기에 아파트에는 사이클이 있으며 폭등 이후 폭락이 찾아온다. 폭락이 왔을 때야말로 가지지 못한 자들이 부의 사다리에 첫발을 올릴 때이다.
없어서 못 사는 것과 있어도 안 사는 것은 거래량만 놓고 보면 표면적으로 큰 차이가 없어 보이지만, 이면의 심리, 즉 호가에서는 차이가 크다. 같은 물을 먹어도 폭등의 우유가 되느냐 폭락의 독이 되느냐의 차이이다.
상승 중반에는 거래량이 폭발적으로 늘어나지만, 폭등할 때는 오히려 거래량이 줄어든다. 이는 상승에서 폭등을 앞둔 조정이다. 폭등 이후 하락을 앞둔 조정과는 완전히 다른 특징을 보인다.
상승과 폭등, 폭등과 하락, 하락에서 상승으로 넘어갈 때는 쉬어가는 코너처럼 조정기가 있다.
2013년에 미분양 물건의 거래량이 폭증했다. 당시 거래량이 상당한데도 집값이 상승할 조짐이 안보이자 다수의 부동산 전문가가 우리나라 아파트 시장은 끝났다며 속단하기도 했다. 이것 역시 조금만 깊게 들여다보면 자연스러운 결과이다.
입주 후 미분양은 신상 출시 당시 완판에 실패하고 아울렛에서 판매되는 이월 상품과 같은 입장이다. 할인 상품 판매가 급증했다 해서 이월 상품의 가격이 다시 높아질 수는 없다.
할인 판매하는 아파트보다 얼마 더 비싸더라도 프리미엄이 붙을 수 있는 새집을 매수하는 게 이득이다.
임대시장에서 수요는 1대1로 한 명은 하나의 전세나 월세에 살 수밖에 없지만, 매매시장은 다르다. 시장이 상승하면 한 명이 열채, 스무채, 백채든 살 수 있다는 걸 잊어선 안된다.
흔들리는 수요와 공급을 기준으로 삼지 말고 태초 이래부터 변하지 않는 인간의 욕망을 드러내는 심리, 우리나라에만 있는 전세가, 분양, 정책을 기준으로 하는 아파트 사이클에 따라 상품이 아닌 때를 사야 한다.
미분양은 시장 전환의 가장 강력한 시그널이다
잘 사기만 한다면 절반은 판 것이나 다름없다. 즉 보유 자산을 얼마에, 언제, 누구에게, 어떤 방법으로 팔지에 대해 고심하느라 많은 시간을 보내지 않아도 된다는 의미다. 자산을 저가에 매수했다면 위의 문제들은 저절로 해결될 것이다.
내 희망을 호가로 표현하는 건 자유지만, 그 가격을 인정하는 건 시장이다.
오해하는 것 중에 하나가 '거래량이 늘어나면 집값이 오른다' 인데, 실제 현장에서는 거래량이 늘어서 집값이 오르기도 하지만 거래량이 늘면서 집값이 내려가기도 한다. 오르는 가격을 쫓아가서 사는 사람이 많으면 거래량이 터지면서 가격도 비례하여 오르는 것이고, 점점 떨어지는 가격을 기다렸다가 사들이면 역시 거래량이 늘면서 가격이 떨어지는 것이다.
비싸게 되팔 수 있을 때까지 버틸 수 밖에 없는 비자발적 장기투자의 길, 이는 모든 투기성 상품의 거품이 빠질 때 나타나는 공통적인 현상이다.
매도자와 매수자의 입장 차이가 큰 만큼 팽팽한 긴장감이 형성되며 거래가 뚝 끊길 수 밖에 없다. 아주 강력한 외부 요인이 개입이 없는 이상 이 긴장감은 유지될 수 밖에 없다. 대립의 균형에 균열을 가져오는 건 바로 미분양이다.
미분양은 폭락이라는 태풍을 알리는 명확한 전조이다. 미계약이라는 미풍에서 시작된 태풍의 전조는 미분양이라는 거센 바람으로, 끝내 입주 미분양이라는 태풍으로 시장을 뒤흔든다. 입주 미분양이 불어닥치면 규제를 모두 해제한들 시장의 흐름을 되돌릴 수 없다.
시장이 다시 상승하는지 확인하려면 입주 미분양이 해결되는 추세를 봐야 한다.
미분양을 지나 입주 미분양의 발생은 하락의 가장 강력한 시그널이자 게임 체인저이고, 상승의 추세를 읽을 때도 입주 미분양 물량이 소진되는 추세를 보며 가늠해야 한다. 새집인 동시에 빈집이었던 물량이 소진되고 전세가가 슬슬 올라가며 매매가와 갭이 좁혀지는 게 상승이라는 봄날의 햇살이 다가오는 신호인다.
아파트를 산 이유가 단지 오를 것 같아서라면, 잘못 산 것이다
경험과 역사가 가르치는 것은 국민과 정부가 역사로부터 아무것도 배우지 않거나, 역사에서 끌어낸 원칙에 따라 결코 행동하지 않는다는 것이다.
인간이 역사를 통해 배운게 별로 없다는 사실이야말로 역사가 줄 수 있는 가장 큰 교훈이다.
거의 전부에 가까운 투자자들은 '이번에는 다르다'며 투자시장에서 발생했던 역사적 사실들을 깔끔하게 외면해 버리고 만다.
집을 사면 망할 것만 같은 하락장에선 다들 부동산 카테고리의 유튜브에 관심을 뚝 끊게 된다. 안타깝지만 정확히 이런 풍경이 몇년 안에 펼쳐질 것이다. 대중과 반대로 이때에도 부동산에 대한 관심을 놓지 않으며 시장에 남아있는 사람이 결국 부동산으로 돈을 벌게 되는 건 자명한 사실이다.
심리, 전세가, 분양, 정책에 대한 대중의 인식 역시 하락장을 거치면 리셋되고 지워진다.
설령 시세차익을 남겼을지라도 단순히 오를 것 같아서 산 것이라면 그 투자는 향후 실패의 가능성을 이미 내포한 셈이다.
오를 거니까 산다는 말처럼 무책임하고 허무한 말도 없다. 왜 사는지, 지금이 아파트 사이클의 어디쯤인지를 분명히 인지하고 남을 설득할 논리를 가슴에 품고 매수해야만 진정한 투자라고 말할 수 있다.
폭등장에서 일어났던 일의 정반대 현상이 폭락장에 발생한다
인간이 실수하는 건 그저 본능대로 행동하기 때문이다. 우리는 늘 해야만 하는 일이 아니라 하고 싶은 일을 먼저 하며, 누군가 사유의 질문을 던지면 이미 다 아는 거라고 대꾸하고 만다. 늘 내가 상대보다 더 잘 알고 있다고 스스로를 과신한다.
상승장에서 경험했던 모든 일들의 정 반대 현상이 하락장에 나타날 것이다.
단순한 삶의 기본조차 지키지 못하고 세대를 거듭해 똑같은 실수를 반복한다. 인간의 욕심은 끝이 없고, 본능에 충실하기 때문에 그렇다. 오늘 하지 못 한 일이라면 아마 내일이 와도 하지 못 할 것이다. 비록 오늘은 투자하지 못했지만 내일은 반드시 투자하고 싶다면, 투자에 대한 확신을 지니고 계속 기회를 노려야만 가능하다. '집값이 오를 것 같아서' 정도의 뜬구름 잡는 부화뇌동이 아니라 오르리라는 확실한 근거와 남을 설득할 수 있을 정도의 논리를 스스로 갖춰야만 한다.
'그 때와 지금은 다르다'는 건 지금 당장 내 앞에 닥친 상황만 절박하게 느껴져서이다.
처음 접하는 새로운 얼굴로 위기가 우리를 찾아오리라는 것은 명백한 사실이지만, 그에 대해 인간이 느끼는 두려움과 공포, 대중 심리가 모여 움직이는 시장의 추이는 이전과 동일한 흐름을 보일 것이다.
인간의 기본적인 심리 외 전세 제도와 선분양은 우리나라에만 있다. 선분양 시스템 때문에 투기심리가 형성되는 것이고 미분양이 발생하는 것이다. 전세 제도와 선분양에서 파생되는 갭투자와 미분양 역시 우리나라에서만 존재 가능하며, 이로 인한 정부의 적극적인 시장 개입 역시 우리나라 부동산 투자 시장만의 독특한 구성요소라 볼 수 있다. 결국 우리나라에만 있는 1차 요인으로 아파트사이클을 살피고 시장을 분석해야 하는 것이다.
상승에서 하락으로 넘어갈 때의 좁아지는 갭은 매매가가 전세가까지 떨어져서 붙는 갭이다. 집값이 떨어지며 전세가 역시 떨어지면, 매매가는 이에 뒤질세라 더 쫓아가서 달라붙는 갭이다. 갭이 작다 해서 이럴 때 갭투자를 했다가는 큰 손실을 보기 쉽다.
반대로 하락장에서 상승으로 추세가 변할 때의 갭은 이미 떨어질 대로 떨어진 매매가 근처까지 전세가가 올라가며 좁혀지는 갭이다.
상승에서 하락 전환 시 집값이 떨어질 때 전세가도 같이 떨어졌다면, 하락에서 상승으로 전환을 앞둔 시점에는 전세가가 먼저 오르면서 집값을 밀어 올린다. 이때야말로 갭투자 최적의 타이밍이다.
갭이 적은 집은 상승장의 마지막까지 완주할 지구력이 없다. 상승에 분명히 한계가 있다. 그러니 뉴스에서 전세대란을 말하며 겁을 줄 때 적당한 시점에 매도하는 게 좋다. 갭투자 뿐만 아니라 부동산 투자는 왼쪽 어깨에서 팔아야 한다.
모든 이익을 다 거둬들이겠다고 마음 먹고 버티다가는 꼭지를 찍고 거래량 절벽을 맞닥뜨리며 비자발적 장기투자자가 되어 수년간 이자 부담을 끌어안게 될 수 있다.
상승과 하락은 좌우 반전된 모습을 비추는 거울과도 같다. 반대로 바뀌었을 뿐 현상과 원리는 똑같다. 투기 시장이 아닌 일반 시장이라면 이처럼 급격한 변화는 결코 일어날 수 없다. 사람의 욕심과 욕망이 투영된 투기 시장이기에 쌍둥이처럼 맞닿은 일이 벌어진다. 하락장 무주택자의 모습이 거울에 비친 상승장에서의 다주택자인 내 모습일 수도 있다는 것이고, 그 반대의 경우도 성립한다. 그래서 투자에는 역지사지가 필요하다. 모든 것은 영원하지 않으니 다음 사이클의 리스크와 다음 사이클의 성공에 대한 기대를 늘 가슴에 품고 있어야 한다.
투자는 지능의 영역이 아니라 심리의 영역이다. 내가 투자에 어떤 원칙을 지니고 있으며 어떤 태도로 시장과 투자자들을 대하느냐가 중요하다.
헐값이 되었을 때 사서 비싸질 때까지 기다리면 되건만, 사람들은 곧 죽어도 그렇게 행동하지 않는다. 폭등할 때의 광기만큼 폭락할 때의 공포 역시 인간을 집어삼키기 때문이다.
위기는 늘 새로운 얼굴로 우릴 찾아오지만, 기회는 늘 같은 얼굴로 우리를 찾아온다. 다만 우리가 위기에 늘 과하게 반응하느라 익숙한 기회를 늘 못 알아볼 뿐이다. 군중심리에 매몰되지 않고 시장을 냉정히 바라봐야 할 이유가 여기에 있다.
거품이 꺼지면 선물이 찾아온다
감정이 매매와 투자 결정을 지배하기 때문에 손실을 입고 기회를 날려 버린다.
저금리 상황이 계속되면 일반적인 투자자는 안전하다는 착각에 빠져 더 큰 위험을 감수하고 시장에 뛰어든다. 기회를 놓치지 않기 위해 위험에 기꺼이 뛰어드는 것이다.
아파트 하락장 3단계
1. 미래를 내다보는 소수가 시장이 안 좋아질 것이라고 전망
2. 대부분의 투자자가 시장이 안 좋아지고 있다고 파악
3. 모두가 앞으로는 영원히 하락할 것이라고 착각
상실의 5단계
부정 → 분노 → 타협 → 우울 → 수용
하미먼 민스키 모델은 과도한 빚잔치로 쌓아 올린 투자자산이 버블이 되고, 채무자가 빚을 갚을 능력이 안 돼 건전한 자산까지 팔기 시작하여 끝내 자산가치가 폭락하고 버블이 꺼지는 과정을 도식화한 것이다.
1. 부동산의 장기 평균가격이 횡보 중인 단계에서 현명한 투자자가 시장에 진입한다.
2. 가격이 상승하기 시작하면 기관 투자자, 부동산으로 따지면 다주택자들이 시장에 참여한게 된다.
3. 숨고르기 하듯 가벼운 조정의 1차 하락 후 언론이나 유튜브에서 부쩍 부동산에 대한 언급이 많아지기 시작한다. 그에 따라 대중은 열광하며 시장에 뛰어든다. 열광은 탐욕으로, 탐욕은 수십억대 자산가가 된 자신을 꿈꾸는 환상으로 번진다. 이즈음 강남 불패, 부동산은 우상향한다, 똘똘한 한채의 신화, GTX역세권으로 서울 같은 경기권 등 환상을 뒷받침하는 말들이 떠돌게 된다.
4. 상투에 다다르면 새로운 논리가 탄생한다.
- 2022년 공급 부족으로 인한 폭등, 임대차 3법으로 인한 8월 전세 대란, 거래량 감소는 일시적 현상일 뿐 집값은 다시 오른다.
- 지난 번엔 비록 안 올랐지만 대선 후 오른다.
- 대선 후에도 안 올랐지만 하반기에는 분명히 오른다.
5. 꼭지를 찍었으니 이제 하락하는 일만 남았다. 2차 하락 이후에는 상실의 5단계처럼 상승론자들의 현실 부정이 이어지고, 거래절벽에서 추락하는 집값을 보며 사람들은 공포에 휩싸이게 된다. 투매로 던지지만 부동산은 주식이나 다른 금융상품과 달리 받아줄 사람이 없다.
6. 결국 좌절의 바닥을 찍고 정상화 단계에 이른다. 폭락의 바닥이 아니라 정상화의 원점이다.
일본의 전철을 밟을 일은 없다. 아파트사이클의 심리, 전세가, 분양, 정책이 일본과 완전히 다르기 때문이다. 일단 집값의 하방 지지선 역할을 하는 전세 제도가 일본에는 없다. 폭락 시기에는 전세가 역시 매매가와 함께 하락한다지만, 결국 하락을 멈춘 전세가가 매매가를 지지하기 때문에 전세 제도가 없는 일본처럼 부동산이 끝없이 추락할 일은 없다. 정부의 규제 면에서도 일본과는 비교가 안된다. 우리나라는 시민의 정치 참여가 높은데 반해 일본은 정치인이 세습 가능한 직업처럼 여겨진다. 우리나라는 부동산 정책이 실패하여 집값을 잡지 못하면 정권이 바뀐다.
상승장과 하락장은 정부의 규제 발표 시기와 강도에 따라 조금 더 앞당겨지느냐 조금 미뤄지느냐의 차이일 뿐이다.
폭등장의 거품이 꺼지고 하락의 계절을 버티면 반드시 투자자를 위한 선물 세트가 찾아온다. 그 선물은 바로 미분양, 세금 완화, 저금리이다.
투자는 상품이 아니라 때를 사는 것임을, 무엇을 사느냐가 아닌 언제 사서 언제 파느냐가 중요함을, 아파트사이클은 곧 성공 투자의 사이클임을 잊지 말아야 한다.
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