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위대한 인물에게는 목표가 있고 평범한 사람에게는 소망만 있다.
당신이 잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면, 당신은 죽을 때까지 일해야만 할 것이다.
확실한 것은 투자를 학교에서 배울 수 없다는 것이다. 투자자의 무기는 첫째도 경험이고, 둘째도 경험이다.
투자는 위험한 것이 아니다. 투자를 배우지 않는 것이 위험한 것이다.
주변에 휩쓸리지 말고, 스스로 전문가가 되어라.
돈은 당신의 간절함이 아닌, 당신의 실력에 담긴다.
1장 _ 왜 투자를 해야 하는가
자본주의에서 인플레이션은 필연적이며, 이로 인해 당신이 가진 현금의 가치는 점점 떨어진다.
갈수록 소득분배의 불평등이 심화하고 있는 상황에서, 가계에 속하는 당신은 예전보다 더욱 적은 몫을 가져가고, 그만큼을 기업과 정부가 더 가져가고 있다.
늦은 결혼과 출산, 고령화로 인해 당신은 더욱 오래 더 많은 돈을 벌어야 한다.
투자는 당신과 당신 가족의 경제적 안정을 위해 반드시 해야만 하는 것이다.
무관심 속에 썩어가는 당신의 돈
당신의 돈을 갉아먹는 인플레이션
물가라는 것이 내 소득의 증가 속도보다 더 빨리 오르기 때문에 생활이 점점 더 여의치 않게 되는 것이다.
은행은 우리가 맡긴 돈으로 무언가를 해서 수익을 내고, 그 수익 중 일부만 돈을 맡긴 우리에게 돌려주는 구조로 자금을 운용한다. 즉 밑천을 제공하는 사람에게 어느 정도 이익을 나눠주는 것이다.
통화량 증가 = 돈이 흔해짐 = 돈의 가치 하락
돈의 가치가 하락하면 자연스럽게 예전과 같은 돈으로 할 수 있는 것이 줄어들 수밖에 없다.
통장, 밑 빠진 독
당신이 하루도 빠짐없이 출근해 열심히 돈을 벌고 이를 쓰지 않고 아끼면서 악착같이 은행에 저축한다고 해도, 시간이 지나면 그 모아둔 돈으로 할 수 있는 것이 오히려 지금보다 줄어든다.
인플레이션을 피부로 느끼게 될 때는, 저렴한 물건이 아닌 집 같은 값비싼 무언가를 구하게 될 때다.
결국엔 집값이 상승하는 진짜 이유
아파트는 인간의 삶을 영위하기 위한 필수재인 동시에, 산 가격보다 비싸게 팔 수도 있는 투자재이며, '인간이 생존을 위해 필요한 주택은 결코 투자의 수단이 되어서는 안된다.' 라는 개인의 가치판단에 전혀 영향을 받지 않는다.
부동산의 가격은 생필품처럼 세월이 흐르며 조금씩 일정하게 가격이 상승하는 선형의 움직임이 아닌, 투자수요에 따라 가격이 오를 땐 많이 오르고 지나치게 많이 올랐다 싶으면 내리기도 하는 '파동'에 가까운 움직임으로 상승해 왔다.
지난 30년간 주택 가격은 물가처럼 상승했다.
당신의 돈을 통장에서 썩히지 않으려면
자본주의와 인플레이션의 본질을 인식한 사람과 그렇지 못한 사람의 결과는 다르다. 인플레이션의 영향을 비켜가는 사람은 없기 때문에, 자산의 격차는 벌어질 수 밖에 없다.
돈을 현금이 아닌, 자산으로 바꾸는 대책, 바로 투자를 해야한다.
가장 위험한 것은, 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다.
월급은 절대 오르지 않는다 (당신의 근로소득 증가속도는 점점 더 느려진다)
갈수록 떨어지는 노동가치
가계, 기업, 정부라는 경제 3주체가 각각 나누어 가지는 부의 비율이 이전과 다르게 큰 격차를 보이는 양극화가 점점 심해지고 있다.
소득분배를 보면, 가계는 예전에 비해 덜 가져가는 반면, 기업과 정부는 더 가져가게 되었다.
직장인을 위한 자본주의는 없다
회사가 얻은 수익을 내게 납득할 수 있을 만큼 합당하게 나누어주기를 기다리기보다, 회사 밖에서라도 내 힘으로 얻을 수 있는 것을 찾아 나서기로 결심했다.
회사에 내 인생을 올인하는 것은 노후 대비 또는 부자되는 가능성에 있어서 가장 낮은 확률이다.
사업은 성공의 가능성이 높지 않다.
생각보다 많은 월급쟁이 부자가 있고, 그들이 직장생활을 하면서도 부를 일굴 수 있었던 건 투자를 겸했기 때문이다.
당신마저 관심 없는 당신의 노후
다른 어떤 세대보다 더 많이, 더 오래
지금의 소득 수준을 자녀가 성인이 되는 시점까지 계속해서 유지할 수 있는가?
더이상 외면해서는 곤란하다. 준비해야 한다. 뭉개면 뭉갤수록, 그렇게 시간을 흘려보낼수록 해결해야 할 문제가 점점 더 커지기만 할테니 말이다.
고령화와 노후 파산
우리나라의 경우 국가에서 제공하는 노후생활 지원은 필요 수준에 턱없이 모자라므로 노년 노동이 불가피하다. 그런데 노인 근로자가 해야 하는 일은 젊은이들에게도 어렵고 힘든 일이 대다수다. 절망스러운 것은 이렇게 나이 들어서까지 힘들게 일을 해야 하는데도 우리나라의 노인 빈곤율이 OECD 국가 중 1위라는 사실이다.
노후 준비는 셀프
지금 대한민국에서 살아가는 사람이라면, 노후는 스스로 준비해야 한다. 당신 외에 이를 고민하고 해결해 줄 사람이 없다는 걸 인정하라.
본격 투자를 시작하면서 세운 1차 목표는, 부자가 되는 것이 아니었다. 그저 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다. 부자는 그 다음에 따라온 결과였을 뿐이다.
직장생활 N년 차, 당신의 현주소
이 집값이 말이 돼?
10년을 모았는데, 결국 이렇게 낡은 아파트 전세 하나 겨우 구하게 되는구나.
무심코 통장을 확인하고 놀라지 않을 수 없었다. 잔고가 100만원도 채 되지 않았기 때문이다.
무슨 일이 생긴 걸까?
돈 걱정없이 살아가려니 월급만으로는 부족해서 뭔가를 해야 할 것 같긴 한데, 얼마나 부족한지 도대체 무엇이 문제인지 도통 알 수가 없다.
가장 먼저 해야 할 일은 '자기 점검' 이다.
지금 내가 있는 곳
중요한 것은 당신 자신이다. 회피하지 말고 직시하면서 대책을 세우고, 그것을 실행에 옮겨야 한다. 주먹구구식이 아닌, 냉정하고 꼼꼼하게 자신을 돌아봐야 한다.
상황을 인지하고 미래를 바꿔보고 싶다는 의지가 생겼다면, 우선 목표를 명확하게 하는 것이다. 이는 집중해야 할 부분에 하나의 포인트를 찍는 것과 같다. 뜬구름 잡는 일에서 벗어나 핵심에 집중할 수 있는 지름길이다.
경제적 자유보다 우선인 것
1단계는 바로 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것. 즉, 노후 준비다. 많은 이가 막연히 머릿속에 그리고 있는 경제적 자유나 풍요로운 부자의 삶은, 1단계 목표를 달성한 후 도전해도 늦지 않은 2단계 목표라는 걸 기억하자.
투자의 이유
피해야 할 것은, 노후 준비와 투자의 필요성을 알고 있으면서도 행동 대신 불평만 늘어놓는 태도다.
노동이 아닌 방법으로 거둔 소득이 정말 잘못된 것이라면, 도대체 당신은 언제까지 일을 할 것인가?
2장 _ 당신과 돈이 가야 할 방향
돈에 대한 무지는 반드시 부정적 결과를 초래한다.
궁극적으로는 시간과 무관하게 돈을 버는 사람이 되어야하며, 이 포지션으로 이동하고 싶다면 돈을 쓰는 방식을 바꿔야 한다.
시간과 무관하게 돈을 벌기 위해서는 시간이 흘러도 가격이나 가치가 더 오를 가능성이 있는 것에 돈을 써야 한다.
부동산의 강점은 자산의 규모를 키우기에 적합한 레버리지를 무이자로 활용할 수 있다는 점이다.
직장인의 투자 전략
돈을 버는 두 가지 방식
개인이 돈을 버는 방식은 시간을 직접 투입해야 하느냐, 아니면 시간을 투입하지 않아도 되느냐로 구분할 수 있다. 우리가 나아가야 할 방향은, 시간을 직접 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법이다.
직장인은 결국 시간과 돈을 교환하고 있다.
지금 당신이 '시간을 투입해서 돈을 버는 사람'에 해당한다면 '시간과 무관하게 돈을 버는 사람'으로 이동해야 한다.
돈을 쓰는 두 가지 방식
나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것에 돈을 쓰느냐, 오히려 가격이 떨어지거나 아예 비용으로 사라져버리는 것에 돈을 쓰느냐로 구분할 수 있다.
나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것 = 생산성이 있어 그 가치가 증대될 수 있는 것 = 생산 자산
사용함에 따라 가격이 떨어지기만 하는 것 = 소비적인 것 = 소비 자산
저금리 환경에서는 은행의 예금통장 안에 잠든 돈 역시 '소비 자산'이다.
시간이 흘러도 가치와 가격이 증대될 가능성이 있는 생산 자산은 감가상각 외에는 기대할 것이 없는 소비 자산과 정확한 대척점에 있다.
돈을 대하는 나의 방식
| 구 분 | 돈을 쓰는 방식 | ||
| 생산 자산 구입 | 소비 자산 구입 | ||
| 돈을 버는 방식 | 시간과 무관하게 번다 | 1. 자산가, 부자 | 2. 호화로운 생활로 유명한 연애인 |
| 시간을 투입해서 번다 | 3. 직장인 투자자, 자영업자 투자자 | 4. 재테크나 투자에 무관심한 직장인, 자영업자 | |
평범한 직장인 이라면 4번 → 3번 → 1번의 순서로 이동해야 한다. 직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는 데 써야 한다.
직장인의 포지션 전략
중요한 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이라는 사실이다.
노후에 대한 막연한 불안감과 부자에 대한 열망을 가지고 있는 평범한 직장인이라면, 당장 1번으로 옮겨갈 생각을 하기보다 우선 3번으로 이동해야겠다는 방향성을 가지기 바란다.
돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법
어떻게 버는가? 어디에 쓰는가!
직장인이 돈을 쓸 수 있는 세 가지 방법
1) 옷이나 차, 그 외 생필품이나 사치품 등의 소비 자산을 사는 데 쓴다.
2) 필요한 곳에 아껴서 사용하고, 남은 돈을 통장에 넣어둔다.
3) 필요한 것을 사고, 남은 돈으로 향후 가치와 가격이 상승할 가능성이 있는 생산 자산을 사는 데 쓴다.
직장인 투자자의 돈 흐름
직장인의 비근로소득 창출 6단계
1단계 : 직장에서 열심히 일하고 그 대가로 급여를 받는다. (시간과 근로소득의 교환)
2단계 : 소비 자산에 대한 지출을 최소화한다. (절약)
3단계 : 남은 돈을 모은다. (자본화)
4단계 : 모은 자본으로 생산 자산을 산다. (투자)
5단계 : 앞의 1~4단계를 반복하며 규모를 키워 자산 시스템을 만든다. (시스템 마련)
6단계 : 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는다. (비근로소득 확보)
내가 부동산을 택한 이유
예적금과 보험
목돈을 만드는 데 장기간의 현금 유출만큼 방해가 되는 것도 없다. 금융상품에 투자할 경우 원금을 보전할 수 있다 해도, 시간이 흘러 돈을 돌려받을 때는 그 가치가 처음보다 한참 못 미치는 수준이 된다.
투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다.
인플레이션에도 미치치 못하는 수익을 돌려주는 금융상품이라면, 투자처로서는 전혀 매력이 없다.
주식과 펀드
투자자가 주식 투자에 필요한 다양한 정보를 속속들이 알기 위해서는 그만큼의 노력과 경험, 내공을 쌓아야 한다.
부동산
생산 자산으로 주식이 아닌 부동산을 택한 이유는 '정보 대칭' 과 '레버리지' 때문이다.
| 생산 자산 구분 | 장 점 | 단 점 |
| 예적금 | 원금 보존 | 인플레이션 리스크 |
| 보험 | 원금 보존, 보험위험 보장 | 장기적 현금 유출, 인플레이션 리스크, 판매수당 등 높은 사업비 부담 |
| 펀드 | 전문가 운용 편리성, 수익 발생 가능성 존재 | 운용보수 등 높은 사업비 부담, 원금 손실 가능성 존재 |
| 주식 | 투자자 판단에 따른 직접투자 가능, 높은 기대수익, 소액 투자 가능 |
원금 손실 가능성 존재, 무이자 레버리지 불가 |
| 부동산 | 투자자 판단에 따른 직접투자 가능, 높은 기대수익, 소액 투자 가능, 무이자 레버리지 활용 가능 |
원금 이상의 손실 가능성 존재, 낮은 환금성 |
핵심은 레버리지
전세금을 레버리지로 활용하는 투자는 결국, 투입비용을 줄여주므로 수익률 또한 그에 대응하여 높아질 수 밖에 없다.
사람에 따라 자신에게 맞는 영역은 따로 있다. 중요한 것은 각각의 투자 수단, 즉 본인이 사게 될 생산 자산의 특징을 공부해서 그 특징을 제대로 아는 것이다. 각 투자 수단의 특징을 공부하고 배워 자신에게 맞는 것이 무엇인지 찾아야 한다. 그래야만 그저 한두 번의 수익이나 손실로 끝나는 것이 아닌, 노후 준비와 경제적 자유라는 더 큰 목표를 향해 꾸준하면서도 흔들림 없이 나아갈 수 있다.
3장 _ 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과
전세 투자란 전세 보증금을 레버리지로 하여 무이자로 돈을 빌려 자산을 사는 방식의 투자다.
투자자는 부동산의 매매 과정은 물론 임대하는 과정에도 신경써야 한다.
전세 투자 성공의 핵심은 저평가된 아파트를 찾는 것이다.
경험이 쌓일수록 점점 더 좋은 투자를 할 수 있다. 경험이 실력을 전환된기 때문이다.
전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다 : 의왕시 25평 아파트
투자 이유
평촌의 기존 인프라를 활용할 수 있는 새아파트
세대수가 가장 많은 대단지 및 초품아
투자를 고려할 땐 입지를 우선 순위로 보고, 그 다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다.
비교적 입지가 괜찮으면서 매매가와 전세가의 차이가 적은 신축이라면 투자처로 적합하지만, 무조건 신축 아파트라는 이유 하나만으로 투자를 결정하지 않기를 바란다.
집값도 할인이 된다
애초 가격 조정을 마친 후 계약서를 써야지, 매도자 면전에서 가격 협상을 하는 건 정말 어려운 것이며, 계약이 깨질 확률도 높다.
만약 매도자가 거주 중이었다면 계약 이후 전세 임대를 위해 집을 보여줘야 할 때 비협조적인 상황을 만들수도 있엇다. 당장 눈앞에 보이는 이익을 조금 더 취하려다가 큰 어려움에 봉착할 수도 있었던 것이다.
이주 수요와 신축의 힘
매매 계약 후 이틀 만에 전세 임차인을 구할 수 있었다. 인근 과천 재건축 이주로 인한 전세수요가 적지 않았던 데다, 근방에서는 구하기 힘든 신축 아파트였기에 많은 수요가 집중된 것이다.
전세가 잘 나가지 않는 상황을 대비해 자금을 철저히 준비해야 한다.
부동산은 입지, 투자는 관계
엎어질 뻔한 계약을 되살리고 빠른 시간에 임대까지 마칠 수 있었던 건, 부동산 중개소 소장님의 도움이 컸다. 중개인과의 관계가 투자 결과에 미치는 영향이 작지 않다.
먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.
투자 교훈
레버리지는 리스크를 감수해야 하는 투자 수단이지만, 잘만 활용하면 수익률을 극대화 할 수 있다.
부동산 투자에 있어 주택이 신축이냐 구축이냐보다 중요한 것은 입지다.
부동산 거래가 내 생각대로 늘 순조롭게 진행되는 건 아니다. 따라서 나의 입장만 주장하지 말고 상대방의 입장도 고려하며 인내심을 가지고 임해야 한다.
부동산 거래는 나와 매도자 둘 사이의 거래일 뿐 아니라, 기존 인맥과 중개인, 임차인 등 많은 사람이 함께 인연을 맺는 일이다. 좋은 결과를 얻기 위해서는 좋은 관계가 우선되어야 한다는 걸 잊지말아야 한다.
호재보다 저평가 여부가 잃지 않는 투자를 위해선 더 중요하다. 호재의 불확실성을 염두해 두라.
저평가 아파트에서 얻은 1억 2천만원 : 분당 21평 아파트
투자 이유
분당과 광명의 아파트 입지 구성 요소들을 비교했을 때, 분당이 광명보다 확실히 비교 우위에 있었다. 그런데 가격은 오히려 분당이 더 저렴했다.
저평가 부동산을 보는 안목
비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수밖에 없다. 휴대전화 대리점을 한 군데 갈 때보다 두 군데, 두 군데보다 세 군데, 네 군데 갈 때 좋은 조건의 스마트폰을 구할 가능성이 커지는 것과 같은 이치다.
상대가 원하는 것 파악하기
매도자가 지인과 함께한 사업이 어려워져 급하게 처분하고 싶어 한다는 이야기를 들을 수 있었다. 돈이 급한 매도자의 입장을 고려해, 매매가격을 조금 깍고 가계약금을 통상적인 경우보다 많이 지급하는 조건을 제시한 것이다.
나는 무엇을 줄 수 있는가
나의 의견만 상대에게 관철하려 하지 말고, 다소 그 과정이 힘겹고 진이 빠지는 일이 된다 해도 상대방과 터놓고 이야기하며 조금씩 견해 차이를 좁혀가는 것이 최선인 것이다.
같은 상황도 어떻게 보느냐가 중요하다
대출을 받아 잔금을 치르는 과정에서 대출에 대해 공부하고, 실제로 발생하는 비용이 정확히 얼마나 되는지 경험해 보기로 했다.
투자자의 자산목록 1호
가장 중요한 화두는 '잃지 않는 선에서 경험 쌓기' 였다.
가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수 밖에 없다.
다양한 경험을 한 덕분에 어느 정도 시간이 지나고 나자, 투자 동료의 질문에도 막힘없이 대답할 수 있게 되었다. 힘들고 어려운 일도 많았지만, 그 동안의 경험이 안겨준 지혜가 안에 쌓인 것이다. 잃지 않는 투자인 동시에 큰 수익이 돌아오는 투자를 할 수 있게 된 비결이다.
투자 교훈
해당 부동산이 가진 입지 가치에 비해 가격이 저렴한 것을 찾아 투자하는 것이 중요하다.
실전 투자자로서 중요한 것은 다양한 경험을 쌓는 것이다.
전장에 나가는 군인이 자신이 가진 총알 개수를 알아야 하듯, 투자자는 대출 가능액 등을 점검하여 자신이 유용할 수 있는 자금 동원력을 확인해 둬야 한다.
초보 투자자라면 보다 안전한 투자를 위해 가격이 지나치게 높지 않은 물건에 투자하면서 경험을 쌓는 것이 좋다.
수익률 440%, 아는 지역을 늘린 대가 : 수지 32평 아파트
투자 이유
임장한 지역과 해당 부동산의 시세를 모니터링하는 건 일종의 모의투자와 비슷하다.
임장 후 모니터링은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.
호재를 믿는다는 것
통상적으로 철도개통 등의 호재는 사람의 심리를 자극해 개통 전에 이미 매매가에 반영되는데, 전세가는 실사용 가치를 의미하기에 선 반영되지 않는 것이다. 개통되고 나서야 그 지하철을 이용할 사람들이 비로소 새로운 임대수요, 즉 실사용수요가 되기 때문이다.
입주 물량 vs 입지
입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다. 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다. 단, 이런 지역일 경우에는 같은 시기에 여러 채에 투자해서는 안된다.
알면 보인다
대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 이것이 안되면 저것, 저것이 안되면 다른 것을 택하면 된다. 이처럼 아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때 뿐만 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.
투자 교훈
단순히 공급 물량만으로 투자 여부를 결정하지 말고, 가격이 가치 대비 저렴한지 먼저 고려해야 한다.
부동산 투자의 기준 세가지 = 저평가, 적은 투자금, 자금 동원력
아는 지역을 늘린다는 것은 투자 후보군을 늘려가는 동시에 협상에서도 유용하게 활용할 수 있는 무기를 갖추는 일이다.
때로는 매매 계약 후 새로 임차인을 구하지 않아도 되는 물건에 투자하는 것도 좋다.
3천만원으로 구한 역세권 대단지 초품아 : 평촌 21평 아파트
투자 이유
평촌은 입지 측면에서 수도권에서도 사람들의 선호도가 높은 지역
수도권 전체 상승장에서 평촌 시세는 상승폭이 미미하고 매매가가 답보 상태.
결국은 입지
일산 신도시 3호선 역세권 지역의 비슷한 평형대 아파트와도 시세가 거의 비슷했는데, 그 둘을 비교할 때 평촌의 아파트가 저평가된 상태라는 판단이 섰다. 1기 신도시가 아닌 다른 지역과 비교해도 비슷한 가격의 다른 물건이 이곳보다 입지 면에서 떨어졌다.
당신은 왜 집을 파는가
매물을 확인할 때, 집을 보고 나오면서 현재 거주하는 사람에게 언제쯤 이사할 계획인지 물어 보면, 실제 이사 날짜가 정해졌는지 아닌지도 알 수 있고, 집을 매도하고 싶은 마음이 어느 정도인지, 또 상대가 타인에게 친절하고 호의적인 성격인지 아닌지도 짐작할 수 있다.
등기부 등본을 통해 매도자의 직전 매매가격을 확인할 수 있는데, 어느 정도 차익을 실현한 매도자라면 가격 조정 시 가격을 깎는 데 조금 수월하다.
이미 구해놓은 집으로 이사할 날짜가 얼마 남지 않은 상황이라면 시간이 갈수록 매도자의 마음이 급해지기에 가격을 조정하기 유리하다.
투자 교훈
괜찮은 입지임에도 부동산 상승장이 진행되는 동안 다른 지역에 비해 상승세가 주춤한다면, 예의주시해야 한다.
매도자의 매도 사유를 대화와 협상 과정에서 파악해야 한다. 등기부 등본 열람은 필수다.
경험이 쌓여 투자 가능한 곳이 여러 군데로 늘어날 경우 입지와 위상을 고려하라.
무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되지는 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자.
4장 _ 성공 투자를 위한 필수 지식
투자에 필요한 돈은 모으는 것과 동시에 만들 수도 있다. 단, 준비가 필요하다.
직장인에게는 아파트 전세투자야말로 노력 대비 효용이 높은 투자 방식이다.
돈을 잃지 않기 위한 첫 번째 조건은 저평가된 물건에 투자하는 것이다.
인생을 바꾸고 싶다면 당신의 자산 시스템을 구축해 나가라.
쌓은 것을 잘 지켜내고 싶다면 주머니 속 현금 상황을 항상 체크하고, 과욕을 삼가라.
돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법
쓰는 것부터 체크하라
| 구 분 | 고정비 | 변동비 |
| 필요비 | 휴대전화 요금, 교통비, 식비, 육아도우미 급여, 부모님 용돈, 자동차세, 수도세, 전기세 등 각종 공과금 |
경조사비 |
| 불필요비 | 보험료 (정리 우선순위 1) |
여행경비, 소모품 구입비, 음료비, 약속이나 모임회비 (정리 우선순위 2) |
No, 짠돌이
그동안 갖고 있던 경제적으로 여유롭고 폼 나는 투자자의 이미지를 머릿속에서 지우고, 주변 사람으로부터 '왜 저렇게까지 할까?' 라는 소리를 들을 각오도 해야 한다.
자본 재배치
돈을 이용해 시간에 투자하는 것이 성공 원리이다.
깔고 앉은 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식을 '자본 재배치'라고 한다.
절약과 자본을 재배치해 마련한 종잣돈을 바탕으로 생산 자산을 늘린다.
돈은 없지 않다
무엇보다 자본을 재배치하는 방식으로 종잣돈을 마련해 투자를 감행하는 것은 절약으로 종잣돈을 마련해 투자하는 방법에 비해 리스크가 크다. 따라서 투자를 하기 전 심사숙고해야 한다. 자본 재배치를 통해 마련한 돈을 잃을 경우, 월세가 아니면 거주조차 불가능한 상황이 될 수 있기 때문이다. 따라서 성공적으로 투자를 실행하기 위해서 이 두 가지 모두를 잘 이해하고 활용해야 한다.
자본 재배치를 통해 무조건 돈부터 만들 게 아니라, 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 우선되어야 한다. 실력이 뒷받침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는 걸 기억하라.
직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자
월세 투자 vs. 전세 투자
서울 수도권 아파트에는 월세 투자가 적합하지 않다. 매매가가 높아서 투자금이 많이 필요한 반면, 들어오는 월세는 그만큼 많지 않다 보니, 수익률 자체가 떨어지기 때문이다.
월세 투자에 관심이 있는 사람은 처음 투자를 접할 때 오피스텔이나 지방의 소형 아파트 가장 먼저 주목한다. 오피스텔이나 지방에 있는 아파트, 특히 매매가는 저렴하고 월세 시세는 높은 곳에 투자해야만 높은 수익률을 기대할 수 있어서다.
'현재 시장 어딘가에 더 나은 투자 방식이 있지는 않을까?' 하는 생각에서 출발해야 한다. 만약 전세금을 레버리지로 이용하는 투자를 했다면, 어떤 결과가 나왔을지 비교해 보자.
노력 대비 효용
아파트 전세 투자와 오피스텔 같은 수익형 부동산에 대한 월세 투자의 기회비용 대비 수익 차이는 극명하게 엇갈린다.
'월세를 받고자 하는 이유가 무엇인가' 생각해보라. 명확한 이유없이 '월세를 받아보고 싶어서'에 그친다면, 그 효용 가치를 꼼꼼히 따져봐야 한다.
직장인에게 가장 좋은 투자 방식
시간이 귀한 직장인 투자자의 입장에선 시간 대비 결과물이 상당히 중요하다.
당신이 10년 이상 직장생활을 통해 당장 생활비를 걱정할 필요가 없다면, 월세 수익에 시간과 노력을 투입하기보다, 전세투자를 통해 자산의 크기 자체를 불려나가는 방식을 활용하는 게 더 주효한 전략이다.
변치 않는 투자 진리란 없다
불황장이 지속되면 경매 등을 활용한 월세투자 방식 또한 좋은 투자법이 될 수 있다.
어느 시기에, 어떤 물건에, 어떤 전략을, 어떻게 활용할지는 시장과 자신의 상황을 잘 파악한 후 결정해야 한다.
절대로 돈을 잃지 않는 투자법
저평가
사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다.
현재 가치 대비 싼 것을 산다면 물건을 매입한 이후 시장이 나의 바람과 달리 하락장으로 접어든다고 해도, 가치보다 싸게 샀기에 안전 마진까지 확보한 상태라 잃지 않는 것이다.
투자를 고려 중인 물건이 본연의 가치에 비해 싸다는 확신이 들 때 투자해야, 잃지 않는 투자를 할 수 있다. 저평가된 물건을 사는 것이 잃지 않는 투자의 필요충분 조건인 셈이다.
저평가 여부 확인하는 법
당신이 관심을 두고 있는 물건이 있다면, 계약하기 전에 더 많은 대상을 살펴보고 이와 비교해봐야 한다. 비교 대상이 많으면 많을수록 더 좋은 판단을 내릴 수 있을 테니 말이다.
부동산 투자에 일가견이 있는 사람들이 입을 모아 말하는 '부동산은 발품이다' 라는 말도 결국 많은 곳을 둘러보며 아는 지역을 늘리고, 비교할 수 있는 아파트 단지와 물건을 늘려야 저평가된 물건을 발견할 수 있다는 말과 같다.
가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고, 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라.
실패없는 부동산 투자법
첫째, 여러 지역의 물건과 비교해 본 결과, 저평가된 것이 확실한가?
둘째, 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스크는 작은 물건인가?
이 두 가지 조건을 충족시키는 물건에 지속적으로 투자해 나간다면, 횟수가 반복될수록 돈을 잃지 않는 것은 물론이요, 경험이 축적됨에 따라 점점 더 많은 수익을 안겨주는 좋은 물건을 볼 수 있는 안목까지 갖추게 될 것이다.
용돈 몇 푼 벌 것인가, 인생을 바꿀 것인가?
용돈벌이 투자
단기 시세차익을 실현하겠다는 목적으로 투자를 한다면, 거래가 잦아지는 만큼 그에 따라 지출해야 하는 거래 비용도 만만치 않게 발생한다.
용돈벌이 투자로는 그때그때 어느 정도의 돈을 손에 쥘 수 있을지는 몰라도 큰 재산을 형성하거나 원대한 재정적 목표를 달성하는 건 어렵다.
인생을 바꾸는 투자
용돈벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과정
1) 노후 준비를 목표로 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다.
2) 현재 현금 흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈을 마련한다.
3) 보유 자산의 크기를 키워나간다.
4) 매입한 부동산을 장기 보유한다.
5) 원하는 은퇴 시점을 전후로 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는다.
인생을 바꾸는 투자는 3)번과 4)번이 핵심이다.
장기보유의 장점
1) 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다.
2) 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다.
3) 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다.
부동산의 특성상, 짧은 미래는 그릴 수 없어도 10년 이상의 기간이 흐른 뒤 시장이 어떻게 될지는 오히려 알기 쉽다. 물가가 오르듯 부동산의 가격도 오르기 때문이다. 그래서 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.
인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리
(투자금 자체가 적다면 시간이 필요하다. 조급함을 버리고 10년 이상을 봐라.)
똘똘한 한 채
전세금을 레버리지로 활용해 투자하는 경우에는 아파트의 매매가뿐 아니라 전세가의 변동폭 또한 투자 성패에 큰 영향을 준다. 공급 과잉 등의 이유로 아파트 전세가가 2년 전보다 급락하게 되면, 역전세의 리스크가 발생하기 때문이다.
똘똘한 한 채의 전세가는 금액 자체가 크므로, 금융위가나 주택 공급 증가 등으로 인한 외부 충격에 더욱 민감하다. (가격대가 높은 것이 변동폭 또한 크다.)
시스템 투자법
똘똘한 한 채에 투자하면 단 한 번으로 성패가 결정되지만, 소액으로 채수를 늘려가며 시스템을 만드는 투자를 하면, 회를 거듭할수록 이전 투자에서 잘했던 것은 더욱 발전시키고 실수한 것은 개선할 수 있는 기회를 얻게 된다.
시스템 구축 계획
1단계 : 원하는 은퇴 시기와 기대수명을 감안해, 근로소득 없이 살아야하는 기간을 계산한다.
2단계 : 1단계의 기간을 토대로 노후에 필요한 금액이 얼마인지 계산한다.
3단계 : 채당 목표 수익을 1억원으로 가정하고, 2단계의 필요 금액을 달성하기 위해 마련해야 할 주택수를 계산한다.
4단계 : 종잣돈이 모이거나 생길 때마다 투자하여, 3단계의 필요 주택수까지 성을 쌓아 올린다.
시스템 만드는 법
주택 전세의 경우 2년마다 재계약이 진행되는데, 대체적으로 2년에 한 번씩 물가상승분만큼의 현금이 전세금 상승으로 유입된다. 전세금 상승분이 더해짐으로써 그 이상의 주택을 마련할 수 있는 기회가 생긴다.
(My note. 역전세의 시기에는 이를 대비할 수 있는 상황을 마련해야 할 듯 한다.)
예상을 뛰어넘는 속도
부동산 폭등장에서는 상상하지 못한 속도로 자산과 순자산이 증가할 수 있다.
부동산 하락장에서 역전세 리스크를 잘 관리하면서 시간을 보낼 수 있다면, 얼마간 시간이 흘러 벌어질 공급 감소와 전세대란으로 부동산의 전세가가 상승해, 또다시 많은 수익을 선사할 것이다.
위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라
지키는 것도 중요하다
역전세 리스크에 대응하기 위해선 현금, 즉 유동성을 확보해야 한다.
처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안된다.
절대 무너지지 않을 리스크 관리법 (역전세 리스크 관리법)
처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.
신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다. 현금 유동성이 확보되지 않은 상태에서 내가 투자하려는 물건의 주변 지역에 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면 투자하지 않는 것이 좋다.
마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.
세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두 개 정도는 남겨둔다. (My note. 법인으로 지산 또는 오피 물건을 가져가는 방안 검토)
5장 _ 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼
간결하고 확실한 투자 기준을 마련하라.
너나위의 세 가지 투자 기준은 저평가, 적은 투자금, 리스크 감당 가능 여부다.
아파트 시장의 흐름은 수요와 공급 간 시차에서 비롯된다.
싸다고 느껴지면(저평가) 전세가율이 높은 곳(적은 투자금)을 주기적으로 탐색하고 임장하라.
사전조사를 통해 관심 있는 지역의 인상을 파악하라.
현장조사를 통해 가장 투자하기 좋은 물건부터 아닌 물건까지 물건의 우위를 가늠하라.
수월한 임대 조건 네 가지(가격, 집 상태, 입주 가능 시기, 사람)를 기억하라.
확실한 투자 기준 세우기
기준을 세우기 위한 네 가지 질문
투자의 기준 세우기
1단계 : 투자의 기준 (다양한 투자 종목 중 어떤 것에 투자할 것인가?)
2단계 : 부동산 투자의 기준 (부동산 중 어떤 대상에 투자할 것인가?)
3단계 : 아파트 투자의 기준 (아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?)
4단계 : 더 좋은 아파트 투자의 기준 (앞의 3단계 투자 기준에 맞는 여러 개의 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?)
아파트 투자의 기준
첫째, 저평가된 상태인가?
저평가 여부를 잘 알아보려면 먼저 당신이 입지와 가격을 두루 아는 지역을 늘려야 한다.
둘째, 투자금이 적게 드는가?
투자금을 줄임으로써 더 많은 투자 경험이 가능하다. 한 번의 투자 경험과 네 번의 투자 경험으로 얻는 교훈과 지혜는 차이가 날 수 밖에 없다. 경험이야말로 더 좋은 투자를 할 수 있게 만드는 최고의 무형 자산이다.
셋째, 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?
예상되는 리스크 = 전세 임대를 잔금 기한 내 못 맞추는 경우, 역전세의 경우
감당할 수 있는 재정적 여건이 되는지 계산해 보라. 평소 자신의 현금 사정을 체크하라. 종잣돈과 대출 등 당신이 동원할 수 있는 모든 방식으로 리스크를 감당할 수 있는지 몇번이고 확인해야 한다.
좋은 입지와 지역의 위상
최종적으로 입지가 우수하고 지역적 위상이란 측면에서도 더 나은 물건부터 먼저 공략해야 한다.
명확한 기준과 순서
아무리 적은 투자금이 들어도 저평가된 상태가 아니라면 투자하지 않고, 저평가된 상태라도 투자금이 너무 많이 든다면 투자하지 않는다. 저평가된 상태에 투자금이 적게 든다고 해도 예상되는 리스크가 내가 감당할 수 없는 수준이라면 과감히 투자를 포기한다.
투자하려는 대상이 기준에 부합하는지, 그것만 따지고 그 기준을 만족시킬 경우 투자하면 되는 것이다.
투자 흐름도 : 지역선정 → 사전조사 → 현장조사 → 실전 투자
가격이 상승할 지역 선정하기
부동산 시장의 커다란 움직임은 근본적으로 수요와 공급이 만든다고 생각한다. 또한 부동산 시세 기울기의 급격하거나 완만한 변화는 시장에 참가하는 사람들의 수가 큰 영향을 미치고, 시장 참여자의 수는 곧 전반적인 분위기, 즉 대중들의 심리에 영향을 받는다고 생각한다.
디커플링 : 2008~2013 수도권 침체와 지방 상승, 2015년 이후 수도권 상승과 지방 침체
허니버터칩과 아파트
과자의 공급량을 조절하는 데는 많은 시간이 소요되지 않는다.
아파트는 시장에 엄청나게 많은 수요가 몰린다고 해도 완성품을 즉시 공급할 수 없는 재화다. 늘어난 수요를 충족시키기 위한 공급이 이뤄지는 데 꽤 긴 시간이 소요된다.
수요와 공급이 균형을 이루지 못하는 기간 동안 시장은 냉각(공급>수요)과 과열(수요>공급)을 반복하게 되고, 정책도 이에 맞춰 시행된다.
아파트 시장의 흐름
발생한 수요에 맞춰 주택을 즉각 공급할 수 있다면 허니버터칩처럼 시장이 과열되기 전에 안정을 찾을 수 있겠지만, 아파트는 그런 재화가 아니다. 수요가 많을 때 입주가 아닌 분양을 한다. 이 시차가 수급 불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심 요인이 된다.
지역 선정의 기준과 순서
수도권은 하나의 권역으로 볼 수 있지만, 지방의 경우에는 대부분 시단위로 권역이 다르다. 전국의 권역별로 부동산 시장의 움직임이 모두 다르기에 지금이 순간에도 투자할 수 있는 곳은 반드시 존재한다. 따라서 이런 아파트 시장의 흐름을 염두해 두고 임장지역, 즉 잠재적 투자 가능지역을 살펴봐야 한다.
| 단계 | 조사 범위 | 조사 목표 | 참조 |
| 0 | 사는 곳 | 가격에 대한 감 잡기 (거주지역 입지와 가격 비교) |
사는 곳 임장 (별도 확인 데이터 없음) |
| 1 | 시구 단위 시세 확인 |
전국 시구 단위로 전세가율 70%이상 이면서, 가치 대비 가격이 저렴한 지역 찾기 | 부동산지인 별도 정리(엑셀) |
| 2 | 단지 단위 시세 확인 |
개별 단지 단위로 전세가율 85%이상 이면서, 매매가와 전세가 차이가 3,000~5,000만원 가량인 아파트가 다수인 지역 찾기 | 조인스랜드부동산, 네이버부동산 |
| 3 | 입주 물량 확인 |
향후 2년간 매년 적정 입주 물량을 초과하지 않는 지역 찾기 | 부동산지인, 호갱노노, 아실 |
| 4 | 미분양 확인 |
최근 3년간 미분양 추세가 보합 내지는 감소하는 지역 찾기 | 부동산지인, 국토교통부 |
※ 23.02.13. 현재 조인스랜드 부동산의 전세가율 서비스는 확인되지 않음. 리치고 서비스 전세가율 순위 등 확인 가능
임장 전, 지역조사 하기
무엇을, 어떻게 조사할까?
오늘날 대한민국에서 살아가는 사람들이 살고 싶어 하는 곳인가 아닌가
일자리가 가까운 곳, 교통이 편리한 곳, 환경이 쾌적한 곳, 남들이 알아주거나 매력적인 곳, 자녀가 있는 경우 교육 여건이 좋은 곳
일자리
통계지리정보서비스 - 통계주제도 - 노동과 경제
교통
수도권은 대중교통, 그중에서도 지하철이 차지하는 위상이 상당하기에 지하철 역세권이 부동산 입지에 큰 의미가 있지만, 지방 부동산은 그 정도가 덜하다.
강남 지역 접근성
환경
지적편집도 - 주거지역, 상업지역, 녹지지역 확인
학군
아실 - 특목고 진학률, 학업성취도 평가 결과 확인
좋은 학군으로 알려진 지역이 아니라고 해도 각 지역마다 선호도가 높은 학교가 있다. 유명한 학교가 없다 해도 그 동네에서 선호하는 학교로 배정 받은 아파트라면, 학군 입지에서 다른 아파트보다 우위라고 생각하면 된다.
초품아 여부
지역의 분위기와 스토리
연령별 인구 비중을 보면, 대략적인 현장의 분위기를 짐작할 수 있다.
통계지리정보서비스 사이트, 국가통계포털 사이트
(My note. 부동산 지인 - 빅데이터 - 인구 비중 확인)
가격
특정 단지만 골라서 조사할 것이 아니라, 임장지역 내의 모든 아파트를 조사해야 한다.
시, 구, 동, 마을, 단지, 입주 연월, 세대당 주차대수, 용적률, 공급면적, 전용면적, 평형(공급면적 기준), 세대수, 구조, 형태(복도식/계단식), 전세가, 매매, 전세, 전세가율, 평당 매매가, 조사 일자, 임장 여부, 초등학군
자신을 투자자라 소개할 경우에는 간혹 중개인이 계약을 성사시키고자 매매 후 놓을 수 있는 전세가를 실제보다 높게 브리핑하는 경우가 생길 수 있다. 매수를 결정하기 전에 해당 단지의 다른 중개소에 전세를 구하는 세입자로 전화해 정확한 전세가를 파악해 볼 필요가 있다.
지역을 눈에 담는 현장조사
지역을 완전히 익히지 않은 상태에서 중개소에 가면 괜히 마음만 조급해지고 이런저런 말에 휘둘리기 쉽다. 중개소 방문 전에 지역을 제대로 눈에 담는 것이 먼저다.
지역 주민처럼
그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것.
많이 가보고 많이 생각하고 많이 고민하는 것이 부동산 투자의 감각을 익히는 확실한 길인 것만은 분명하다.
그 지역에서 내비게이션을 끄고 운전하면서 어디에 무엇이 있는지를 떠올린다. 지역을 크게 돌면서 그 안쪽 길과 건물들이 머릿속에 그려진다.
중개소 방문
똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는 게 핵심이다.
중개소와 통화해 본 후, 친절하고 꼼꼼하다는 인상을 주거나 아니면 성격이 시원시원한 것 같은 중개인을 택한다. 이러한 중개인이 그 동네에서 터줏대감 노릇을 하는 경우가 많다. 좋은 물건을 가지고 있을 확률도 높다.
사전에 조사한 내용을 맹신하고 묻는 걸 생략하거나, 반대로 질문을 넘어 지나치게 아는 척을 하지 않는 것이다. 사람을 대하는 기본예절은 반드시 지키고, 좋은 투자를 위해 상대에게 공손하게 도움을 청하는 상황임을 기억하라.
매물 확인
집주인의 매도 사유나 지금 거주하고 있는 사람이 집주인인지 임차인인지도 확인한다. 임차인이라면 전세로 거주하는지 월세로 거주하는지, 만기는 언제인지 또 매도인이 세안고 매도하려고 하는 것인지도 확인한다. 이에 따라 매수부터 임대를 놓기까지 접근하는 방식이 달라질 수 있다.
거주자가 필요 이상으로 예민하게 굴거나 방문자를 불편하게 만드는 경우라면 주의해야 한다. 내가 매수한 이후 임대를 놓을 때 그 집을 보러 온 예비 임차인들에게도 그렇게 대할 수 있기 때문이다.
중개소로 돌아와서
한 군데의 중개소를 방문하고 나서기 전, 그 중개소에서 본 매물 중 가장 좋은 물건 하나가 명확히 떠올라야 한다.
매도자가 얻을 시세차익이 크거나 대출이 많은 경우라면 가격 조정이 더욱 수월할 수 있다. 이에 대해서는 이후 본격적인 매매 협상 시 직접 매도자에게 말하기보다 중개인을 통해 전달하는 지혜가 필요하다. 자칫 뒷조사를 했다는 느낌을 줄 수 있어서다.
아무리 강조해도 지나치지 않은 것
노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 '태도'라는 걸 기억하라.
막연히 많은 돈을 벌고 싶다고 생각할 게 아니라, 열심히 배우고 경험을 쌓아 정말 투자를 잘하고 싶다는 마음을 가져야 한다.
돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다.
만약 당신에게 어떤 일이 쉽게 느껴진다면, 당신은 그 전부터 그것을 잘하기 위해 열심히 노력했을 것이다. 그게 아니라면, 당신을 그저 그 일을 잘한다고 착각하고 있는 것이다.
투자 즉시 돈 버는 실전 투자법
바로 '그 물건'을 찾아서
투자를 막 시작하는 사람들에게 관심이 가는 단지가 있다면 가급적 많은 부동산 중개소에 방문해 보라고 조언한다. 최고의 수익을 안겨줄 '그 물건'을 찾으려면 반드시 넘어야 할 산이다.
동과 층에서 선호도가 낮은 것(저층, 탑층, 사이드, 길가 위치)이 아니면서, 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될 만한 물건을 우선 선택한다.
거기 아니면 여기
가격 협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은 매수 시점의 시장 분위기다.
절대적으로 매도자 우위인 시장에서 자칫 매물의 가격을 깎으려 했다가는 물건을 놓치게 될 수 있다.
투자 실패의 주된 원인이 되는 조급함을 통제할 좋은 방법은 '거기 아니면, 여기에 하지 뭐.' 란 마음이 드는 상황을 만들어 두는 것이다. 이는 곧 2개 이상의 투자처를 확보해 둔다는 의미다.
우선협상 범위 설정하기
매도자에게 무조건 가격만 깎아달라고 요청할 것이 아니라, 내가 해 줄 수 있는 건 없을지 생각해서 그것을 협상의 도구로 활용하라.
내가 해 줄 수 있는 것을 확인하고 그 안에서 협상 범위를 정한 후 먼저 배려하는 태도를 보이면, 실질적으로 모두에게 좋은 결과를 이끌어낼 수 있다.
임대를 결정짓는 네 가지 요인
1) 가격
내놓은 물건의 전세가가 다른 경쟁 물건들에 비해 지나치게 높은 건 아닌가?
가격을 저렴하게 낮추거나, 집을 원하는 가격에 어울리는 상태로 만들거나.
2) 집의 상태
가급적 수리를 해서라도 좋은 집 상태를 유지하는 게 좋다.
3) 입주 가능 시기
매수 시점에는 현재 거주 중인 집주인이나 임차인의 이사 날짜가 정해졌는지를 잘 살펴봐야 한다.
비수기 잔금 시점은 전세 이사수요가 적은 시기라 신규 임차인을 구하는 데 애를 먹을 수 있다.
입주일은 비수기라도 계약 만기일은 성수기가 되도록 임대기간을 조정한다.
4) 사람
매매 협상이나 투자 진행 과정에서 자신감 있게 상황을 이끌어가는 성향의 중개인이 전세 임대도 순조롭게 진행한다. 친절한 분이 전세 임대도 수월하게 진행한다.
중개인은 공동중개 물건이 아닌 손님에게 직접 받은 물건에 먼저 집중한다. 어느 정도 시간이 흘렀는데도 임차인을 구하지 못했다면, 인근 다른 중개소에도 물건을 내놓는 편이 좋다.
6장 _ 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면
자본주의 시스템과 돈, 부동산을 두고 옳고 그름을 따지지 말라. 그저 관찰하고 이해한 후 활용하면 그만이다.
조급함은 멀리하고 꾸준함을 가까이하라.
멀리 가기 위해서는 함께해야 한다. 그리고 함께 가려면 서로에게 도움이 되는 사람과 함께해야 한다.
먼저 주어야 돌려받는다.
모든 것을 원하는 대로 할 수도, 가질 수도 없다. 그러니 선택해서 집중하라.
오랜 시간을 함께하지 못한다고 해서 꼭 인간관계가 멀어지는 건 아니다. 절대 가족을 잊어선 안 된다.
인식과 태도의 변환이 시작이자 끝
(불가능한 일에 에너지를 낭비하기 보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다.)
△△되어야 한다
부동산을 둘러싼 여러 가지 의견 중 '~되어야 한다'란 말은 그 말을 하는 사람의 주장에 불과하며, 만약 누군가의 입장에서만 옳은 정의에 입각해 자본주의 사회를 바라본다면, 아마 오랜 기간, 어쩌면 영원히 바라는 정의로운 세상을 보기 어려울 수도 있다.
알았다면 행하라
자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라.
한 번의 성공보다 중요한 것들
조급함 버리기
당신이 지금 '그래, 이거야!'를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면, 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라.
순서를 따르고 반복할 것
투자 공부의 순서
1) 경제와 투자 관련 서적 읽기
2) 투자 관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석하여 투자 동료 만들기
3) 실제로 투자 실행하기
4) 1~3번까지를 반복하기
자본주의 사회와 그 시스템을 기반으로 하는 경제 전반에 대해 다룬 책을 먼저 읽길 추천한다.
꾸준함 > 실행 > 결심
독서로 지식을 쌓고 강의를 들으며 강력한 동기부여를 받은 뒤, 지식 습득을 넘어 방향 설정까지 완료했다면, 이제 꾸준한 반복만 남았다.
종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라
혼자보다 함께여야 하는 이유
빨리 가고 싶다는 바람이 아무리 간절하다 해도 경험이 부족하면 빨리 갈 수가 없다.
누구와 함께 갈 것인가?
서로의 성장을 응원하고 이끌어주는 사람들과 함께해야 한다. 배울 수 있고 용기를 북돋워 주는 최고의 멘토와 동료들.
최고와 함께하는 법
내가 먼저 좋은 사람이 되는 것 = 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이 되는 것
내가 가진 재능과 경험을 사람들에게 나눔으로써 좋은 영향을 미치면, 그들이 나를 더 좋은 사람으로 만들어 주며, 그 결과 내 주변에 어느덧 최고들이 모이게 된다.
먼저 내어줄 수 있는 사람이 되어야 한다.
갈등에 대처하는 자세
좋은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면, 반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다.
투자자의 우선순위
1순위 : 가정과 투자
2순위 : 회사
3순위 : 기타(친구, 지인 등)
무언가를 얻기 위해서는 반드시 치러야 할 대가가 있다.
'문제의 원인은 내가 아니 상대에게 있다'라는 식의 아마추어 같은 사고를 '상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까?' 고민하는 프로의 태도로 바꾼다.
갈등을 줄이는 시간표
책임감있는 태도로 신뢰를 주는 것, 그것이 가장 중요하다.
어차피 투자는 평생 해나갈 일이다.
마음이 급하다고 무작정 자전거에 올라타서 페달부터 밟으려고 하지 말고, 우선 당신이 가려고 하는 길에 놓인 장애물부터 치워라. 성공적이고 무엇보다 꾸준한 투자를 하려면, 예상되는 갈등 상황을 반드시 해결해야 한다.
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