향후 부동산 시장을 생각하면서 항상 찝찝하게 인구감소에 대한 영향을 고민한다. 인구는 줄어도 가구수는 늘기 때문에, 부동산에 큰 여파는 없다고 일반적으로 말하지만, 결국 가구수도 어느 정도 지나면 줄어들기 때문에, 인구 감소가 부동산에 미치는 영향이 미비하다고만 할 수는 없을 듯 하다.
2023.03.02 - [부동산 투자] - 장래 가구수(세대수) 추계 _ 2020년 통계청 기준
장래 가구수(세대수) 추계 _ 2020년 통계청 기준
2020년 통계청에서 추계한 자료를 보면, 우리나라의 가구수는 2040년 전후를 정점으로 점차 감소하는 추세를 나타내고 있다. 5년마다 장래가구를 추계하고 있으므로, 향후 추계를 꾸준히 들여다
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인플레이션 헷지 수단으로서 부동산과 같은 실물자산 투자가 좋다는 것은 알고 있다. 그런데 경제 활황에서의 수요 사이드 증가로 인한 인플레이션이라면 레버리지를 통한 부동산 투자가 맞겠지만, 비용 사이드의 이슈로 인한 인플레이션이라면 레버지리 부동산 투자는 위험할 수 있다. 현재는 비용 사이드의 인플레이션 시대... 향후 수요 사이드의 인플레이션 보다는 공급 부족(노동생산인구 감소, 노령인구 증가 등)으로 인한 비용 사이드의 인플레이션이 계속 되지 않을까 싶다.
그렇다면 앞으로 코로나 이전의 낮은 금리 수준의 가능성은 점점 약화되지 않을까? 지속적인 인플레를 잡기 위한 어느 정도의 금리 수준이 계속 유지되지 않을까?
인구감소에 대한 이해를 신영증권 박소연 부장님의 보고서를 통해 배워보고, 미래 부동산 투자에 대한 여러가지 방향성을 고민해 본다.
https://www.youtube.com/watch?v=f9VepDEgyoo
인구론 측면의 변화 (1) : 60년만에 중국 인구가 처음으로 감소
인구론 측면의 변화 (2) : 인도의 인구가 중국 인구를 처음으로 앞지름
새로운 40년을 준비한다 : 중국발 인구배당이 가능했던 시기의 고정관념을 바꾸어야
1) 중국의 성장 지체에 대비해야 : 중간재 수출을 통한 대중 무역흑자 기조 유지하기 어려울 것
중국 부유해지기 전에 늙어간다 : 투자에서 소비로의 전환 쉽지 않을 것
2) 인도, 동남아시아, 중동 : 생산가능인구가 증가하는 국가에 대한 익스포져 확대
3) 임금 인플레이션과 자동화/로봇/AI : 생산가능인구 감소의 나비효과
중국 뿐만 아니라 미국/유럽도 노동가능인구가 고점을 쳤다. 노령화의 속도만 다를 뿐 방향은 같다는 의미다. 이는 임금 인플레가 대다수의 국가에서 상시화될 것임을 암시한다.
IRA 등 선진국 리쇼어링은 임금 인플레와 맞물려 생산성 향상시키는 산업 투자 확대로 연결
자동화, 로봇, AI 등 노동을 대체하고 인건비를 절감하기 위한 투자는 구조적으로 늘어날 것이다. 미중 무역분쟁 이후 선진국 중심으로 본격적인 리쇼어링 정책이 확대되고 있는데 인플레이션 감축법(IRA)이 사실상 미국 내 투자촉진법이라는 것은 알만한 사람은 다 아는 사실이다. 높은 임금을 받아들여야 하는 사회에서는 자동화, 로봇, AI 등 생산성을 향상시키는 산업에 대해 선제투자를 확대할 수밖에 없다.
4) 제약/바이오의 명과 암 : 통념과 달리 약가인하로 산업 전반 고전
한국과 미국도 약가인하 압력 지속적으로 강화
대형화, 신약개발, 해외수출 3가지가 해법
5) 한국의 기회요인 : 샌드위치론을 배격한다
중국의 인구구조 변화는 한국에 큰 기회요인이다. 고(故) 이건희 회장이 2007년 '한국 샌드위치론'에 대해 처음 화두를 던진 적이 있었다. 기자 간담회 자리에서 '중국은 가격 경쟁력으로 추격하고 일본은 기술 경쟁력으로 앞서 가는 상황에서 한국은 샌드위치 신세다. 이를 극복하지 않으면 고생을 많이 할 수밖에 없다'는 이야기를 해 유명해졌다.
이후 이것이 신(新) 샌드위치론으로 진화했고 '신흥국은 우리를 추격하고 선진국은 리쇼어링과 보호무역주의로 한국을 억누른다'며 총체적 위기론으로 번졌다. 하지만 이제는 중국이 글로벌 공급망에서 차지하는 위치가 약화되면서 다시 변화가 시작되고 있다.
중국의 저가 물량공세가 사라지면 제조업 공급망 작동하기 시작할 것
서비스업과 달리 제조업은 수십만개의 볼트와 너트, 소재/부품/장비가 유기적으로 연결되어야 하는 고도의 작업이다. 수율(收率)을 의미있는 수준까지 끌어올리려면 현장에서 잔뼈가 굵은 기존 플레이어들에게 적극적으로 인센티브를 주어 생산 공정의 노하우를 빌릴 수밖에 없다. 미국이 추진하는 IPEF(인도태평양 경제 프레임워크)의 진짜 의도다. 저가(低價) 물량 공세로 위협을 가하던 중국의 대열 이탈은 한국/일본/독일 등 제조업 강국들에겐 분명 기회 요인이다.
6) 인플레이션 고착화 : 소비 총량은 유지되지만 생산 총량은 감퇴
인구론에서는 미성년기(만 16세 미만)와 노년기(만 60세 이상)는 생산 인력으로 보지 않고, 먹여 살려야 할 '부양 인구'로 분류한다. 때문에 찰스 굿하트도 2021년 저서 '인구 대역전(The Great Demographic Reversal)'에서 노령화는 기본적으로 인플레이션 환경을 야기한다고 주장한 바 있다. 노령화로 인해 소비의 총량은 유지되거나 늘어나는데, 생산의 총량은 시간이 지날수록 감퇴하기 때문이다.
90년대 일본의 노령화는 중국의 폭발적 인구증가로 상쇄되어 인플레로 연결되지 않았음 (일본은 운이 좋았다고 ...)
앞으로 닥쳐올 글로벌 노령화는 인플레이션의 시작점
모든 경제현상은 수요(demand)와 공급(supply) 두 가지로 결정되기 마련이다. 그런데 '수요'를 결정하는 글로벌 총인구는 계속 증가하는데 '공급'을 책임져야 할 생산가능인구(16~59세)의 비중은 2016년부터 감소하기 시작했다. 수요보다 공급이 적은 상황으로 가고 있는 것이다. 1960년대 중반 글로벌 생산가능인구 비중이 저점을 찍은 후 무려 50년만에 나타나는 변화다.
일본의 사례: 생산가능인구 감소와 물가의 궤적이 거의 동일 => 주택가격 영향 해석
실제로 일본의 생산가능인구는 1990년대부터 급속하게 감소했는데, 이 시기와 맞물려 부동산 버블이 붕괴되고 물가 하락이 심화되었다. 일본의 CPI 바스켓에서 주거비는 21%의 비중을 차지해 매우 큰 부분을 차지한다. 인구가 감소해도 1인 가구가 증가해 '가구수' 자체는 줄지 않는다는 주장도 있지만, 총 인구가 감소기에 접어들면 이 역시 무용지물이다.
그러나 노령화는 기본적으로 인플레이션을 유발한다
최근에는 사람들의 생각이 달라지고 있다. 찰스 굿하트도 2021년 저서 '인구 대역전(The Great Demographic Reversal)'에서 노령화는 기본적으로 인플레이션 환경을 야기한다고 주장한 바 있다. 노령화로 인해 소비의 총량은 유지되거나 늘어나는데, 생산의 총량은 시간이 지날수록 감퇴하기 때문이다. 일할 사람이 줄어드니 노동력이 귀해지고, 임금이 상승하는 것도 이에 따라 파생되는 현상 중 하나다.
일본의 디플레이션은 구매력의 보전이었다
1) 중국의 부상으로 낮게 유지된 수입물가, 2) 해외직접투자를 통해 노동력 감소를 커버
1990년 이후 증가하기 시작한 일본의 FDI (해외직접투자)비중은 GDP 대비 5%까지 확대되었다. 중국과 동유럽/동남아시아 등 임금이 저렴한 국가에 공장을 지었고, 경상수지 흑자를 통해 엔화 강세를 유지해 구매력을 보전한 것이다. 일본은 생산가능 인구뿐만 아니라 총인구까지 감소했기 때문에 돌파구를 해외투자에서 찾았다고 볼 수 있다.
한국/중국도 해외투자 확대 구조적으로 진행, 반면 미국은 리쇼어링으로 FDI(해외직접투자) 감소세 뚜렷
미국/유럽/일본의 노령화로 글로벌 총수요는 유지. 그러나 생산 사이드에 위치한 노령화는 생산의 총량 감소로 연결
미국, 유럽, 일본 등 선진국은 글로벌 체인에서 사실상 수요(demand) 사이드에 위치한 국가이기 때문에, 이 국가에서 노령화가 닥친다 해도 글로벌 총수요는 크게 감소하진 않을 것이다. 그러나 앞으로 우리에게 닥칠 문제는 생산(supply) 사이드에 위치한 국가들의 노령화다. 특히 중국의 노령화 속도가 매우 급속하다. 소비의 총량은 유지되는데 생산의 총량이 감소하게 되면 이는 필연적으로 인플레이션을 야기하게 된다.
인구 부양비의 반등 : 70년대 76.2%에서 2010년 54.5% 하락, 최근 반등 시작
인구부양비도 급격하게 반등하고 있다. 인구부양비는 전체 인구에 서 미성년(만 16세 미만)과 노년(만 60세 이상) 인구가 차지하는 비중을 뜻한다. 생산가능인구가 먹여살려야 하는 인구의 비중이 크면 클수록 사회 전체적으로 짊어져야 하는 부담이 크다고 볼 수 있다.
1970년대 전세계 인구 부양비는 76.2%에 달했으나 2010년 54.5%까지 감소했다. 그러나 이후 지역별로 편차는 있지만 서서히 부양비가 반등하기 시작했다. 미국, EU, 일본, 중국 모두 부양비가 최근 10년간 상승세를 보이고 있다. 후술하겠지만 이는 사회보장 및 증세(增稅) 요구로 귀결될 가능성이 높아 보인다.
30배에 달하던 미국-중국 노동자 임금배율 최근 5배 미만으로 축소
2000년 당시 미국과 중국의 노동임금 배율은 34배에 달했다. 압도적으로 싼 임금을 바탕으로 저렴한 물품 공급이 가능했던 시기였다. 그러나 이제는 그런 호시절은 대강 종료된 것으로 보인다. 2018년 기준 미국과 중국의 임금배율은 5배 수준으로 하락했고, 유럽 역시 프랑스와 폴란드 의 임금배율이 2.9배까지 좁혀졌다.
최근 미국과 유럽이 자국 생산설비를 확충하려 하는 것은 신냉전 등 지정학적 이슈도 영향이 있겠지만, 이제 중국과 동구권이 저렴한 생산기지로서의 이점이 거의 없어졌기 때문이기도 하다.
향후 노동가능인구 급감하면서 노동자 협상력 제고 전망
앞으로는 많은 것들이 달라질 것 같다. 전세계 노동가능인구가 본격적으로 감소하기 시작한데다, 신(新) 냉전과 탈 세계화 흐름 속에 공급망을 내재화 하려는 시도가 확산되며 생산 시설의 본국 회귀가 가속화되고 있기 때문이다. 이는 자연스레 노동자들의 협상력을 높여 임금 인상(wage increase)을 이끌게 될 것이다. 노동 공급은 줄어드는데 수요는 증가하는 것이니 임금 증가는 자연스러운 결과다.
임금 증가세가 쉽사리 진정되지 않는다면 인플레이션도 고착화될 것
제조업 비용 구조에서 가장 큰 비중을 차지하는 '노동 비용'의 증가세가 쉽사리 진정될 가능성이 낮기 때문이다. 결국 인구 구조의 변화와 임금 인상이 이번 인플레이션 사이클의 핵심이다. 이미 글로벌 전역에서 임금 증가세는 공통적으로 관찰되고 있다.
노동자본의 부활 : 불로소득의 시대는 가고 월급의 시대가 다시 온다
경제학 교과서에서는 생산의 3요소를 토지, 자본, 노동이라고 가르친다. 그러나 사실상 토지와 자본에 비해 노동의 헤게모니는 지난 40년간 크게 위축되었던 것이 사실이다. 그러나 전술(前述)한 요인들로 인해 노동이라는 요소가 화려하게 부활할 조짐을 보이고 있다. 저금리 시절에는 부동산/주식 등 투자소득이 중요했다. 그것을 우리는 불로소득(不勞所得)이라고 불렀다. 그러나 앞으로는 근로소득(勤勞所得), 즉 월급이 중요해지는 시대가 다시 도래하게 될 것 같다.
글로벌 불균형이 약화될 조짐이 발견
그간 미국은 달러를 지불하며 소비를 하고 중국과 라틴/중동 등 신흥국은 저렴하고 풍부한 노동력을 바탕으로 상품을 생산해 달러를 벌어들였다. 그러나 선진국의 생산시설이 자국 내로 회귀하고 있다. 인플레이션 감축법(IRA)의 진짜 목적이 공급망 내재화라는 것은 알만한 사람은 다 아는 사실이다. 이는 필연적으로 달러 강세를 야기할 것이다.
미국은 자급자족 경제와 경상수지 균형 회귀로 나아가고 있다
시간은 걸리겠지만 미국은 '자급자족 경제', 즉 경상수지 균형 회귀를 준비하고 있다. 반면 저렴한 노동력을 무기로 삼았던 신흥국들의 교섭력은 지속 약화될 것이다. 이는 신흥국들이 더 이상 달러를 쉽게 벌어들이기 어렵다는 의미다. 장기적인 관점에서 달러의 강세 전환은 필연적이라고 보인다.
글로벌 불균형의 종료는 고금리 환경 고착화를 야기한다
코로나 판데믹 거치며 미국 공공부채 부담 확대 : 고금리 환경 고착화 가능성
해외 주체들의 미국채 매입 수요 감소는 필연적으로 점진적 금리 상승세로 연결될 것이다. 장기금리 안정화 시대는 종료되었다고 보인다. 이제부터는 변동성의 시대다.
고금리 환경 디레버리징과 증세를 유발할 것
고금리 환경은 부채 부담이 높은 주체들의 디레버리징을 유발한다. 한국의 경우 가계부채가 문제지만, 현재 전세계 공통 이슈는 바로 정부 부채와 증세다. 노령화는 필연적으로 세수(稅收) 감소를 야기하기 때문이다.
노령화와 인플레이션은 '자연적 증세' 그러나 앞으로는 '적극적 증세'가 온다
이미 노령화와 이로 인한 인플레이션 자체가 '자연적 증세'의 성격을 가지고 있다. 그러나 향후에는 이를 넘어선 '적극적 증세' 시도가 지속적으로 관찰될 가능성이 높다. 소득 상위 1%의 부의 집중도가 역사적 최고 수준으로 높아진 상황이라 정치적 당위성도 충분하다. 아울러 탄소국경세는 중국 등 해외기업, 빅데이터세는 FANG 등 빅테크 기업들을 대상으로 하는 증세라 선거에도 유리하다. 바이든 행정부가 발표한 인플레이션 감축법(IRA)에도 대기업 15% 최저한세와 자사주 매입에 대한 1% 과세안이 포함되어 있었다.
제3지대의 부상 : 인도/중동/아프리카 (젊은 국가)
글로벌 생산가능인구 감소는 상대적으로 인구가 증가하면서, 부양비까지 하락하는 '젊은 국가'들에 대한 관심을 환기시킬 수 있다.
현재 이러한 인구구조를 가지고 있는 나라는 ▲ 인도/인도네시아 등 아시아권 국가가 많고 ▲ 중동과 라틴아메리카도 해당된다. 2050년에도 인구 부양비가 50% 전후에 머무를 것으로 보이기 때문이다. 특히 아프리카는 여전히 20%의 인구가 80% 인구를 먹여살리는 구조이긴 하지만 인구 구조로 보면 중장기적 전망은 밝다. 한편 선진국 중에서는 미국이 매우 양호하다. 이민이 활성화되면서 2050년 부양비가 64%대로 예상된다.
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