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2022년 11월 초판 발행.
그동안 리츠에 관련된 서적이 별로 없었는데, 가장 최근에 발행된 그리고 리츠에 대한 감을 잡아주는 책인 듯하다.
저자도 관련 업계에 종사하는 리츠 박사로서 리츠를 콤팩트하게 잘 소개하고 있다.
리츠가 아직까지 대중적으로 널리 이해되고 있지 않지만, 향후 리츠 시장은 점점 더 커질 것이 유력해지고 있기 때문에, 조만간 리츠에 대한 대중의 관심은 커질 수밖에 없지 않을까 싶다.
리츠는 부동산 자산 주식으로서 변동성이 일반 주식에 비해 낮고, 재투자로 인한 복리효과가 높기 때문에, 장기적인 안정적 투자에 안성맞춤인 듯하다.
또한 간접 투자이지만, 수익/관리/안정성 측면에서 수익형 자산의 직접 투자보다도 효율적인 면이 보인다.
미국에서는 이미 오랜 전부터 대중들이 리츠에 장기간 투자하여 배당을 받아 노후에 큰 부담이 없다고 한다.
주요 상장 리츠 각각의 자산 및 특징, 구조에 대한 설명들도 자세하게 설명하고 있다.
저자가 소개한 바와 같이 월배당 포트폴리오를 잘 구성하면 부담없는 안정적인 현금흐름이 기대된다.
저자의 유튜브 인터뷰 내용도 도움이 된다.
https://www.youtube.com/watch?v=l85-RPYtimk&t=10s
강의(유튜브 등)의 경우 아무리 인상적인 내용이라도 휘발성이 강하기 때문에, 어느 정도 시간이 지나면 강의 내용에 대한 기억이 희미해지게 마련이다.
역량을 키우기 위해선 책과 같은 글을 통해 다시 정리해 보면 좋지 않을까 싶다.
리츠는 자본시장법(금융위원회)이 아닌 부동산투자회사법(국토부)을 따르는데, 국토부에서 '리츠정보시스템'을 운영하여 리츠와 관련된 다양한 정보를 공개하고 있다.
http://reits.molit.go.kr/main/main/openMain.do
리츠정보시스템
reits.molit.go.kr
우리나라 리츠 개수는 현재 약 350개 정도되며, 이 중에서 일반 주식거래가 가능한 상장된 리츠(현재 23개)를 목표로 포트폴리오 구성 가능성을 연구해 본다.
http://reits.molit.go.kr/svc/svc/openPage.do?pageId=020302
상장현황
대메뉴 바로가기 본문 바로가기
reits.molit.go.kr
'운영리츠' 현황에서 관심있는 상장 리츠를 검색하여 리츠의 기본정보 / 투자대상 / 공시사항 / 투자보고서 / 공모현황 등을 체크해 본다.
http://reits.molit.go.kr/rbm/rbm/openRbmLst.do
운영리츠
reits.molit.go.kr
'영업보고서'항목에서 해당 리츠를 운영하는 자산관리회사(AMC)를 검색하여 AMC에 대한 운용인력/영업현황 등의 정보도 확인해 본다.
분기별로 각 AMC의 영업보고서를 올리고 있다.
http://reits.molit.go.kr/amc/amc/openAmcRptLst.do#
영업보고서(자산관리회사 외)
reits.molit.go.kr
이 외에도 '리츠정보시스템'에는 리츠 관련 다양한 정보가 있으니 수시로 확인하고, 각 리츠의 홈페이지 내용 및 네이버 증권 종목 정보도 서치 하면서 포트폴리오를 구상해 보면 좋을 듯하다.
책 속으로
추천사 _ 마스턴투자운용 대표이사 김대형
리츠는 기관투자자가 투자하는 좋은 위치의 부동산에 투자한다.
일반 투자자는 기관투자자와 동등한 수준의 투자를 한다는 얘기이다.
기관투자자는 요구수익률이 비교적 높고 위험 회피적인 성향이 있는 바, 좋은 위치와 우량 임차인 등을 꼼꼼히 따져가며 투자한다.
상장 리츠에 투자하면 유력한 기관투자자의 눈높이에서 기관투자자와 함께 투자한다.
리츠가 투자하는 부동산은 좋은 위치의 대형 부동산이라 수십억 자산가가 투자하는 꼬마빌딩보다 수익성, 안정성이 뛰어나다.
리츠가 투자하는 대형 빌딩은 임차인도 우량하고 공실률도 상대적으로 낮으며 평당 임대료가 높아 임대수익으로 인한 배당률과 매각차익이 높다.
개인이 투자하는 어떤 상품과 비교해도 리츠가 중위험 중수익 상품으로 수익성과 안정성이 높다.
그 이유는 배당률 5~6%로 설명되지 못하는 다른 장점이 있기 때문이다.
즉, 인플레이션이 발생하더라도 월세 인상으로 임대수익에 따른 배당률이 증가하고, 운용을 담당하는 자산관리회사의 전문적 역량을 통해 운영되며, 자산가치가 보전되고 매각 시 자산가치 상승에 따른 매각차익이 더해지면 수익이 더욱 증가하며, 현금이 필요하면 언제든지 주식 매각을 통해 현금화할 수 있고, 배당금을 재투자하면 복리 효과로 인해 훨씬 높은 수익률을 낼 수 있기 때문이다.
리츠의 장점 _ 포트폴리오 투자효과 극대화
펀드는 보통 단일 자산을, 많아야 2~3개 정도의 자산을 담는 것이 일반적이다.
리츠로 구성할 수 있는 자산은 부동산 및 부동산 관련 유가증권들로 80% 이상 또는 부동산으로 70% 이상을 구성할 수 있다.
지상권, 임차권, 펀드의 수익증권 등도 가능하며 단일 자산이 아닌 복합자산으로도 얼마든지 구성이 가능하다.
현재 상장 리츠들의 대부분은 국내외 복합 자산, 다양한 수익증권 등으로 운용전략을 펼쳐 나가고 있다.
리츠는 단일 자산으로만 구성될 때의 수익률의 한계, 규모의 한계 등을 다양한 형태의 자산, 다양한 지역의 자산 등으로 분산시킴으로써 위험과 수익을 적절하게 균형을 이루게 하는 포트폴리오 효과를 극대화할 수 있는 상품인 것이다.
리츠의 주가하락 타이밍은 절대 놓치지 말아야 한다.
리츠는 주식의 옷을 입고 있지만 실질은 부동산임을 잊지 말아야 한다.
주식시장에 상장되어 있어 증시에 영향을 받을 수밖에 없지만 부동산임을 명심한다면 '특별한 이유가 없는 리츠의 주가 하락은 배당률의 상승' 이라는 공식을 명심해야 한다.
명심할 것은 무조건 장기 투자를 고려해야 한다.
장기 투자를 고려한다는 것은 '배당금 재투자의 복리효과'를 극대화할 수 있는 방법이기 때문에 더더욱 명심해야 한다.
분명한 건 리츠 투자는 빨리 시작하면 빨리 시작할수록 그만큼 더 많은 수익을 가져다줄 것이고, 투자기간을 길게 하면 길게 할수록 리츠의 마법(복리의 마법)이 더 많은 효과를 발휘할 것이다.
2022년 10월 기준 상장 리츠 21개, 시가총액 약 7조 원으로 성장되어 있는 현 상황에서는 기관투자자들의 리츠에 관심도가 확대되었고 실제 투자로 이어지고 있다.
상장 전에 미리 기관투자자들로부터 상장 리츠 주식의 일부를 미리 투자받는 프리 IPO가 확대되고 있고, 상장 시에 기관투자자들의 관심도를 확인할 수 있는 수요예측 경쟁률 또한 과거에 비해 확대되고 있는 추세다.
상장 후에는 상장 리츠에 투자할 수 있는 다양한 펀드나 ETF의 출시가 확대되고 있음을 확인할 수 있다.
초기 리츠시장의 투자자는 기관투자자들이었다.
왜냐하면 초기 리츠시장은 IMF로 비롯된 기업들의 재무건전성이 악화되면서 이를 해결하기 위해 리츠를 서둘러 도입하였기에 구조조정리츠(CR리츠)가 초기 리츠시장의 주류를 이루었는데, 이 CR리츠는 공모 의무도 면제되어 100% 기관투자자들의 투자가 필요했던 것이었다.
이후 상장 리츠가 활성화되기 시작하면서 점차 개인투자자들에게도 리츠 투자의 문이 열리기 시작하였으며, 그 계기가 바로 신한알파리츠였다.
리츠 인가부터 프리 IPO 단계까지
리츠 인가 시점에는 최소 자본금 3억 원을 충족해야 하는데 이 때는 대부분 리츠 AMC의 자기자본으로 충족시킨다.
이후 상장 전 투자유치(프리 IPO)가 본격적으로 이뤄지는데, 이 단계에서는 개인투자자가 접근하기엔 어렵고 기관투자자들이 대부분 투자에 참여한다.
상장 시점
기관투자자들은 수요예측이라는 과정을 통해 청약 전 미리 공모물량을 배정받을 수 있고, 일반투자자들은 청약을 통해 공모물량을 배정받을 수 있다.
수요예측이란 공모주 청약 이전에 기관투자자들이 발행회사의 유가증권신고서 및 투자설명서를 참고하여 대표 주관사에게 매입 희망수량과 가격을 제시하는 것을 말하는데, 수요예측 시에는 기관투자자의 증거금이 면제된다.
상장 이후
주식시장에서 리츠가 상대적으로 싸다고 판단될 때 기관투자자이든 개인투자자이든 직접 매입도 가능하고 직접 매도도 가능하다.
리츠의 간접 투자에 가장 인기 있는 상품이 바로 상장지수펀드(ETF)이다.
ETF는 인덱스펀드를 거래소에 상장하여 투자자들이 주식처럼 편안하게 거래하게 만든 상품으로 펀드의 단점들을 없앤 상품으로 접근성이 쉽고, 실시간 거래가 가능하며, 운용수수료도 비교적 저렴하다.
투자할 리츠 종목 고르기
오피스나 리테일 등은 직접 임장.
증권사들이 발간하는 종목 리포트나 각 리츠의 홈페이지 등에서 충분한 자료를 파악.
과거 배당성향이나 분기 실적.
향후 자산 편입 계획.
보유 자산의 매각 일정.
공시 내용.
장기 투자
리츠는 부동산 투자가 본질임에도 불구하고 주식처럼 거래된다.
실물 부동산 투자에서는 가장 큰 장점인 강제 저축 기능 즉, 강제 장기 투자 기능이 작용한다고 할 수 있다.
투자기간이 장기일수록 부동산이 주식보다 수익률이 높아지고 변동성은 낮아진다.
따라서 부동산을 통하여 안정적이고 높은 수익을 얻기 위해서는 장기 투자를 해야 한다.
장기 투자를 위해 주가 하락 리스크를 줄이는 방법은 조금이라도 쌀 때 사는 것이다.
과거 리먼브라더스 사태 때를 보면 상장 리츠의 가격이 보유 부동산의 가치를 많이 하회했던 걸 알 수 있다.
돌이켜보면 그때가 엄청난 투자기회 즉, 리츠 주식을 싸게 살 수 있었던 기회였다.
일반적으로 주식이 많이 하락하면 리츠가 청산가치보다 훨씬 더 하락할 때도 있는데, 장기적으로 보면 이때가 바로 좋은 리츠를 싸게 살 수 있는 타이밍인 것이다.
일정 기간 동안 리츠를 분산해서 지속 매입하는 방법을 사용한다면 가격변동에 따른 변동성 위험도 줄이면서 성공적인 장기 투자의 길로 들어설 수 있을 것이다.
개별 리츠 투자 시 체크
1. 자산운용전략
어디에 있는 어떤 자산을 언제 매입하여 어떻게 운용할 것인가?
Opportunistic 전략, Value-add 전략, 경기 사이클에 따른 매수매도 전략 등
2. 자금운용전략
LTV, 펀딩 비용 절감을 위한 유상증자, 회사채 발행 등
3. 리츠 자산관리회사 능력의 검증
경영진, 리츠운용팀 경력과 평판, 과거 수익률 등
차입금 구조가 변동금리 포지션이 많을 경우에는 내야 할 이자가 늘어나기 때문에 리츠에 부정적인 영향을 주게 된다.
하지만 대부분의 리츠는 배당금 지급의 안정성과 확실성을 제고하기 위해 차입금을 대부분 장기 고정금리로 조달하기 때문에 각 리츠별 차입금 및 만기 구조를 잘 파악하고 있으면 필요 이상으로 흥분하여 리츠를 과매도하거나 과매수하지 않을 수 있다.
일반적으로 차입 조달금리가 1% 상승하면 상장 리츠의 배당수익률은 0.8~1.5%가량 하락하는 것으로 분석되는데, 롯데리츠, ESR켄달스퀘어리츠 등처럼 LTV가 50%대로 타 리츠에 비해 낮을 경우 배당수익률 변화는 -1% 이하일 것으로 예상된다.
롯데리츠, 신한알파리츠, 신한서부티엔디리츠, ESR켄달스퀘어리츠 등은 2022년과 2023년에 일부 차입금에서 만기가 도래하여 리파이낸싱해야 하는데, 이때 배당수익률 감소를 피할 수 없을 것으로 예상된다.
다만, SK리츠, 이리츠코크렙 등을 비롯한 상당수 리치들은 2024년 이후부터 대출 만기가 온다.
임대료 전가에 있어서도 오피스 빌딩은 임대료 전가가 비교적 쉽다.
대출 금리가 1% 상승한다면 LTV 60%를 가정한 상황에서 임대료를 평균 13% 올리면 이자비용을 상쇄할 수 있다.
이미 연 7%대 임대료 인상이 이뤄지고 있는 오피스 빌딩은 금리 상승을 어느 정도 커버할 수 있을 것으로 예상되지만, 이지스레지던스리츠처럼 주거용 부동산을 기초자산으로 삼은 리츠의 경우 임대료 전가가 어려울 수 있다.
금리 상승기에는 채권의 금리가 올라가는데, 리츠의 배당률과 차이가 줄어들면서 투자자들은 채권에 투자하는 게 낫다고 생각하게 된다.
금리 상승기에는 채권과 리츠 간의 스프레드가 축소되면서 채권 투자에 대한 수요가 증가되고 있다.
리츠에 대한 투자는 단순히 수익률로만 판단하기엔 놓칠 수 없는 부분들이 있다.
바로 유동성과 자본이득이다.
물론 채권이 유동성과 자본이득이 없다는 뜻은 아니지만 리츠의 그것과는 차이가 적지 않다고 볼 수 있다.
유동성과 자본이득은 결국 위험(risk)으로 연결될 수밖에 없는데, 그래서 리츠를 중위험 중수익 상품이라고 하는 것이다.
리츠는 경기가 좋아 금리가 올라갈 때는 임대료도 올라가기 때문에 리츠의 자산가치도 함께 올라가는 주식의 특성도 가지고 있고, 경기가 좋지 않을 때는 안정적인 배당률로 안전자산인 채권의 특성도 동시에 가지고 있는 상품인 것이다.
월 배당 포트폴리오를 완성하는 데까지는 상당한 시간이 걸린다.
왜냐하면 상장 주식의 평균 거래량에 비해 훨씬 적은 거래량을 가진 리츠의 특성을 고려하면 월 배당 포트폴리오를 완성하는 데는 수개월이 소요될 수도 있는 것이다.
연금보험 비교
리츠는 투자금액에서 배당금이 발생하는데, 이 배당금을 재투자하여 복리 효과를 100% 활용하게 되면 연금보험보다 약 40% 많은 금액을 모을 수 있다.
동일 금액을 연금 배당 재원이라고 가정할 때, 연금 보험의 연금 수령 시 배당률보다 리츠 배당률이 약 14% 정도 높은 수익률을 가져올 수 있다.
연금보험은 연금 수령기간이 끝나면 원금과 연금이 소멸하게 되지만, 리츠의 원금과 배당금은 소멸하지 않는다.
리츠의 글로벌 지수 편입은 주가 상승에 긍정적으로 작용한다.
해당지수를 추종하는 여러 기관투자자의 패시브 자금과 외국인 투자자가 리츠에 유입되기 때문이다.
실제로 켄달스퀘어리츠와 롯데리츠 모두 FTSE EPRA Nareit 지수 편입 이후 주가가 크게 뛰어올랐다.
제이알글로벌리츠의 경우, 지수 편입 발표 직후 외국인 투자자 유입이 크게 일어났다.
FTSE EPRA Nareit 지수
- S&P, MSCI와 더불어 공신력 있는 지수 중 하나.
- 영국(증권거래소 산하 지수사업자 FTSE Russell), 유럽(EPRA), 미국(Nareit)이 공동 개발한 지수
- 국내외 많은 기관투자자가 리츠 투자 벤치마크로 활용.
변동성 (베타 Beta)
주가 등락에 따른 위험성 측정 지표.
Beta > 1 : 시장보다 변동성이 크다. (대부분의 주식)
Beta < 1 : 시장보다 변동성이 작다.
최근 10년간 각국의 주식시장 대비 리츠 주가의 베타
미국 : 0.96
싱가포르 : 0.82
일본 : 0.7
한국 : 0.55
우리나라는 역사와 규모 면에서 아직 선진 리츠시장과 비교하기엔 다소 한계가 있으나, 결국 아직 리츠시장의 미성숙한 부분이 상대적으로 변동성 적은 안전판의 모습으로 반영되어 있다고 할 수 있다.
정말 중요한 것은 리츠 투자의 시작 시기이다.
아무리 빨라도 과하지 않다.
바로 지금이다.
20대에서 60대, 어떤 세대이든 지금부터 시작해야만 리츠의 장점을 최대한 얻을 수 있다.
그리고 한국 리츠시장은 아직 초기 단계로 볼 수 있기에 초기 단계에 시장에 진입하려는 리츠들은 나름대로 많은 강점을 두루 갖추어 시장에 진입하려 한다는 점도 투자 결정 시 주요한 판단 지표로 삼아야 할 것이다.
종목별 차입금 대출 만기일을 확인하여 리파이낸싱 시점의 금리 흐름을 추정해보면 좋을 듯 하다.
[ 각 종목당 5천만 원씩 총 6억 원 투자 시 월배당금 ]
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