바닥면적 산정의 예외

 

A씨는 당초 「건축법」이나 건축 관계법에 적법하게 건축물을 건축하였다. 이후 건축물을 용도변경하여 다른 용도로 사용하려 하니 건축 관계법이 개정되어 관계법에서 요구하는 새로운 부속시설물(옥외 계단 등)을 추가로 설치하여야만 용도변경이 가능하게 되었다. 그래서 부속시설을 설치하려니 바닥면적(연면적)이 증가하여 「건축법」에서 허용하는 최대 용적률 범위를 벗어나게 되었다. 결국 개정된 관계법에 맞추자니 위법한 건축물이 되는 것이다. 이 경우 A씨는 용도변경을 할 수 없는 것일까? 다른 예로 바닥면적은 ‘건축물’의 면적이다. 그런데, 사람들이 머무는 공간이 아닌 물탱크 등의 바닥면적은 어떻게 해야 할 것인가?
「건축법」에서는 이와 같은 경우 건축주의 불이익을 해소하기 위해 바닥면적에서 제외되는 부분과 그 상황을 규정하고 있다.

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1. 승강기탑, 계단탑, 장식탑, 다락[층고가 1.5m(경사지붕 경우는 1.8m) 이하인 것만 해당] 등

건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝, 더스트슈트(dust chute), 설비 덕트(duct), 그 밖에 이와 비슷한 것과 옥상·옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물과 건축물 간의 화물 이동에 이용되는 컨베이어 벨트(conveyor belt) 만을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 아니한다. 만약 물탱크를 건축물의 중간층에 설치하였다면, 이는 바닥면적에 포함된다.

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2. 옥상·옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크 등

승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 장식탑, 다락[층고(層高)가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경 우에는 1.8미터) 이하인 것만 해당한다], 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 그 밖에 이와 비슷한 것과 옥상·옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물과 건축물 간에 화물의 이동에 이용되는 컨베이어벨트만을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

 

가. 지하 물탱크

물탱크실이 지하 있는 경우 바닥면적에서 산입 제외라는 것은 지하 어느 부분에 있어도 면적산입 제외라는 의미가 아니라 지하 피트층으로서 당해 공간 안에 사람이 작업할 수 있는 공간 없이 물탱크만 존재하는 경우로 해석되어야 타당할 것이다.

 

급수탱크, 저수조탱크를 설치하는 지하피트

지하에 설치하는 탱크실의 경우는 그 해석이 다양하다. 이 때 건축물 바닥면적 산입기준을 「건축법」이 추구하는 공익으로서 건축물 이용자의 안전에 목적을 두고 있다는 점으로 해석해 보면 탱크실에 사람이 간헐적으로 출입하여 수선 혹은 점검만을 위한 공간으로 설계되었는지 혹은 기계실 등을 갖추고 있어서 사람의 상시 출입과 작업공간(「건축법」상의 ‘거실’여부 판단기준)이 있도록 계획되었는지에 따라 판단 가능할 것이다.  

1) 지하 탱크 설치공간 바닥면적 산정기준

지하에 탱크의 설치를 위한 전용 공간으로 주위에 보수 점검용 개구부만을 가진 것은 탱크설치 공간 전체를 건축설비로 간주하여 바닥 면적에 산입하지 않는다. 단, 지하 피트 내에 펌프를 함께 설치함으로써 다른 용도가 발생할 우려가 있는 경우 등은 기계실로 보아 바닥 면적에 산입한다.

2) 지하 탱크 설치 공간 바닥면적 산정 예

지하 피트라도 급수(給水) 또는 양수(揚水) 펌프나 제어판 등 보수점검용 공간의 범위를 넘어 사용되는 경우에는 전체를 펌프실로 파악하여 바닥 면적 및 층수에 산정된다. 단, 전동기를 물에 잠기게 하여 사용하는 수중펌프 및 해당 피트 내의 배수를 위한 펌프의 경우는 제외한다.

나. 옥상 : 물탱크(고가수조) 및 냉각탑 등의 각종 건축설비

옥상에 설치되는 각종 건축설비를 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 실(물탱크실 등)로 구성하여 건축물과 일체화되어 있는 경우에는 바닥면적 및 층에 산입된다. 다만, 물탱크 등 옥상에 설치하는 각종 건축설비를 가리기 위한 차폐시설(지붕이 없을 것)은 바닥면적에서 제외한다.

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3. 공동주택 지상층에 설치한 기계실, 전기실 등

공동주택의 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설 및 생활폐기물 보관함의 면적은 바닥면적에 산입하지 않는다. 기계실, 전기실 등의 바닥면적 제외의 요건은 다음 과 같다.

건축물의 용도가 공동주택일 것. 즉, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사가 여기에 해당한다. 

 

지상층에 설치할 것. 따라서 지하층에 설치된 기계실이나 전기실의 바닥면적은 제외되지 않는다.

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4. 리모델링이 필요한 건축물의 외벽 마감재

유럽은 100년 이상 된 아파트도 현재까지 사람들이 살고 있는 반면 우리나라의 경우는 아파트 평균 수명이 20~30년 정도이다. 물론 기둥, 벽, 슬라브와 같은 구조체는 이보다 더 오래 견딜 수 있다. 「건축법」 및 「주택법」에서는 재건축을 통한 국가적인 손실을 막고 리모델링을 장려 혹은 활성화하기 위해 다양한 인센티브 규정을 두고 있는데 이 중 하나가 바닥면적 산정이다.

사용 승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물을 리모델링하는 경우로 미관 향상, 열의 손실 방지 등을 위하여 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분은 바닥면적에 산입하지 않는다. 예를 들어 노후된 아파트의 외벽에 다른 마감재를 덧붙이면 벽체의 두께가 두꺼워진다. 그렇게 되면 구획의 중심선 위치가 변경되어 바닥면적이 달라져야 하지만, 이 경우 이전 구획의 중심선을 그대로 인정하여 바닥면적은 증가하지 않는 것으로 판단한다.

 

물론 상식적으로 보자면 외벽이 달라진 것이지 실내 바닥면적이 증가한 것이 아니므로 당연하다고 볼 수 있을지 모르겠으나, 지은 지 얼마 안 된(15년 미만) 아파트의 경우에 외부 마감재를 덧붙여 벽체가 두꺼워졌다면 이 경우는 바닥면적이 증가한 것으로 보아 증축으로 판단한다.

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5. 외단열공법으로 건축된 건축물

건축물에 설치하는 단열재는 실내 쪽, 벽체 사이, 벽체 바깥쪽에 설치하는 방식이 있다. 가장 일반적인 것은 벽체 사이에 설치하는 것이지만, 미관이나 단열성능 건축재료 등의 다양한 이유에 의해 단열재의 위치를 결정한다. 이 중 단열재를 구조체의 외기측에 설치하는 단열공법으로 건축된 건축물 경우는 전체 벽(외부 마감벽 및 내부벽) 중 내측 내력벽의 중심선을 기준으로 산정한 면적을 바닥면적으로 한다.

 

외단열공법의 경우 바닥면적 산정은 내단열공법(벽의 중간 혹은 실내 쪽에 단열재를 설치하는 방식 포함)에 비해 바닥면적 산정의 인센티브로 작용한다. 이는 외단열공법을 장려하기 위한 목적이라기보다는 외단열공법 마감재가 내구성이 떨어지는 스티로폼이기 때문에 이를 구조체로 볼 수 없기 때문이라는 관점으로 해석할 수 있다.

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6. 장애인 등을 위한 편의시설에 대한 바닥면적 산정 인센티브

「장애인·노인·임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률」 (이하, 약칭 ‘장애인등편의법’)은 ‘장애인등’이 일상생활에서 안전하고 편리하게 시설과 설비를 이용하고 정보에 접근할 수 있도록 하는 접근권을 보장하기 위해 제정된 법률이다. 따라서 ‘장애인등편의법’에서는 장애인등이 시설물에 접근하기 용이하게 하는 시설들을 규정하고 있으며, 이를 ‘편의시설’이라고 부른다.

‘편의시설’을 설치해야 하는 의무 대상은 ①공원, ②공공건물 및 공중이용시설, ③ 공동주택, ④통신시설이다. 이 중 ‘공공건물 및 공중이용시설’에 설치해야 하는 편의시설 17가지 중 바닥면적에 관여하는 ‘장애인용 승강기, 장애 인용 에스컬레이터, 휠체어리프트, 경사로 또는 승강장’은 바닥면적에 산입하지 않는다.

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7. 건축 관계법 등의 개정으로 「건축법」에 적합하지 않게 된 경우의 바닥면적

건축 관계법 등은 기술의 발전이나 사회의 요구와 변화에 따라 이를 법에서 수용하면서 바뀐다. 때문에 법 개정 이전에는 법에 적합하게 건축되었으나 건축 관계법이 바뀌면서 「건축법」 에 적합하지 않게 되는 상황이 발생할 수 있다. 이러한 상황을 「건축법」에서는 3가지의 경우로 수렴하여 바닥면적 산정의 제외 기준으로 제시하고 있다.

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‘안전시설등(옥외 피난계단)’의 설치로 용적률에 적합하지 않게 된 경우

건축 위험의 제1요소는 화재와 대피이다. 특히 불특정 다수가 이용하는 영업시설 중 화재 등 재난 발생 시 생명·신체·재산 상의 피해가 발생할 우려가 높은 ‘다중이용업’의 경우는 일반건 축물에 비하여 좀 더 강화된 ‘안전시설등’의 설치가 요구된다는 사회 전반의 공감대를 수용하여 「다중이 용업소의 안전관리에 관한 특별법」(약칭: 다중이용업소법)이 2006.3.24.에 제정(시행 2007.3.25.)되었다.

 

다중이용업소법은 화재 등 재난 시 인명 피해를 줄이도록 ‘안전시설등’의 설치를 규정하고 있다. 이에 따라 기존 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당)의 비상구에 연결하여 설치한 폭 1.5m 이하의 옥외 피난계단으로 인해 용적률(「건축법」 제56조)에 적합하지 않게 된 경우는 바닥면적에 산입하지 않는다. 다중이용업소에 옥외 피난계단을 설치하도록 하는 규정은 주출입구 쪽에 화재가 발생할 경우 그 반대편 비상구 쪽으로 원활한 대피가 이루어질 수 있도록 하여 인명 피해를 최소화하기 위해서이다.

더 상세히 예를 통해 설명하자면, 법에서 허용하는 최대 용적률이 100%인 대지에 용적률 100%로 건축하여 2004년 5월 29일에 사용승인을 받은 건축물이 있다. 이 건물을 산후조리원으로 용도변경을 하려고 할 경우 산후조리원은 다중이용업에 해당하므로 ‘다중이용업소법’ 규정에 따 라 옥외 피난계단을 추가적으로 설치하여야 용도변경이 가능한데, 이 경우 바닥면적이 증가하여 용적률이 법적 최대 허용치를 초과하는 불법건축물이 된다. 그래서 「건축법」에서는 고의로 불법건축물을 건축한 것이 아니라 다중이용업소법이 제 정되면서 이 법령에 부합하도록 추가로 건축하는 과정에서 발생할 수 있는 「건축 법」 위반 상황을 면해주고자 하는 것이다.

 

동일한 상황의 건축물이더라도 ‘다중이용업소법’ 제정 이후에 이미 옥외 피난계단 설치를 알고 있는 상황이라면 옥외 피난계단은 바닥면적에 포함되며, 2004년 5월 29일 이전 건축물(다중이용업소)의 옥외 피난계단만 바닥면적 산정에서 제외된다.
옥외 피난계단의 바닥면적을 포함시켜도 법에서 허용하는 최대 용적률 범위 안에 포함되는 경우는 바닥 면적에 포함된다. 예를 들어 최대 용적률이 100%인 대지에 용적률 80%로 건축한 기존 건물의 경우 옥외 피난계단 면적을 포함하여도 용적률이 100%를 넘지 않는다면 옥외 피난계단 면적은 바닥면적에 포 함된다.

 

다중이용업소의 옥외 피난계단에 대한 바닥면적 제외 요건을 요약하면 다음과 같다.

1) 2004년 5월 29일 이전에 사용승인을 받은 건축물일 것
2) 옥외 피난계단 설치로 용적률이 법정 최대 허용 범위를 초과하는 경우

이 두 조건을 모두 충족해야 바닥면적에서 제외된다.

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영유아용 대피용 미끄럼대 등의 설치로 용적률에 적합하지 않게 된 경우 어린이집을 건축하려는 경우는 「영유아보육법」 제15조에 의한 설치기준(「영유아보육법 시행규칙」 [별표1])에 맞추어 건축하여야 한다. 어린이들의 안전을 위하여 「영유아보육법」의 ‘어린이집의 설치기준’이 강화되어 기존 어린이집이더라도 기준에 맞추어 시설을 정비하여야 한다. 이때 기존(2005년 1월 29일 이전) 어린이집의 비상구에 연결하여 설치된 폭 2m 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단은 바닥면적에 포함하지 않는다. 이 규정 역시 ‘다중이용업소의 옥외 피난계단 바닥면적 제외’와 같은 개념으로 이해하면 된다.

 

어린이집의 폭 2m 이하의 영유아용 대피 용 미끄럼대 또는 비상계단의 바닥면적 제외 요건을 요약하면 다음과 같다.

1) 2005년 1월 29일 이전에 설치된 것일 것
2) 유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계 단의 설치로 용적률이 법정 최대 허용 범위를 초과하는 경우

이 두 조건을 모두 충족해야 바닥면적에 서 제외된다.

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소독설비를 갖추어야 하는 가축사육시설에서 설치하는 시설의 경우

가축전염병이 발생하거나 퍼지는 것을 막기 위하여 「가축전염병 예방법」에서는 소독설비의 설치 기준(「가축전염병 예방법」 [별표 1의2])을 규정하고 있다. 이 중 건축과 관계된 가축사육시설 (2015년 4월 27일 전에 건축되거나 설치된 가축사육시설로 한정)에서 설치하는 소독설비 시설은 바닥면적에 산입하지 않는다.

 

가축사육시설에 설치하는 소독설비 시설의 바닥면적 제외 요건을 요약하면 다음과 같다. 

 

1) 2015년 4월 27일 전에 건축되거나 설치된 가축사육시설일 것

즉, 가축사육시설에 설치하는 소독설비 시설은 2015년 4월 27일 전(2015년 4월 26일 까지 해당)에 건축되거나 설치된 것이면 모두 바닥 면적에서 제외된다.

 

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8. 포치

건축물 본체에서 돌출되어 부가적으로 설치된 지붕구조물로서 출입구나 현관용도로 사용되는 시설물(이하, 포치)의 바닥면적 산입여부에 관해서 「건축법」에서는 적극적으로 규정되어 있지는 않으나, 바닥면적의 산입은 원칙적으로 구획으로 둘러싸인 부분, 즉 실내공간의 바닥면적산정을 원칙으로 규정하고 있으므로 포치의 경우 원칙적으로 바닥면적 산입에서 제외한다고 해석하는 것이 타당할 것이다. 그러나 포치부분을 셔터, 문, 울타리를 상설하는 등 적극적 혹은 소극적으로 막아 내부용도로 사용하는 경우에는 외부 출입공간으로만 해석할 수 없으므로 바닥면적에 산입되어야 한다고 보는 것이 타당할 것이다.  

포치는 건축계획에 따라 외부로 돌출할 수도 있고, 건축물 안으로 들어가 형성될 수도 있다. 또한 건축물 외부로 돌출될 경우 지붕구조물을 지지하는 기둥이나 벽이 형성될 수도 있고, 건축물 안으로 들어와서 포치가 형성되는 경우 그 깊이에 따라 면적 전체를 제외할 것인지 등은 건축기준 적용의 투명성 및 형평성을 기하기 위해 기준마련이 요구된다.

 

[ 그림으로 이해하는 건축법 _ 서울특별시 ]