부동산 상식사전 (백영록)

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★★★★☆

 

2008년 초판 발행. 2022년 5차 개정판 발행.

 

제목과 같이 '사전' 이라는 기본 틀에서 부동산과 관련된 전 분야를 야금야금 설명하고 있기에 분량도 약 580페이지에 이를 정도로 꽤 많다.

 

다양한 분야를 많이 담고 있기때문에 세부적인 내용들은 요점 위주로 간단하고 길지 않게 구성되어 있다.

 

넓은 분야를 다루면 깊이가 부족하듯이 본 도서도 어쩔 수 없이 각 마디별 부족한 깊이는 따로 보충해서 채워야 한다. 

 

따로 보충하다보면 꼬리의 꼬리를 물게 되어있어 시간이 소요되기도 하지만, 그렇게 함으로써 더 확실하게 채워지는 부분이 있다.

 

'사전' 이라는 의미처럼 거래 단계마다 찾아보는 습관을 가지면 좋을 듯 하고, 부동산의 전체적인 흐름과 틀을 잡을 수 있기에 초보자들에게 적합하다고 본다. 

 

 

Benchmarking (Action plan)

 

* 임대차 갱신 보증금 증액 시 임대인의 근저당 설정 등 담보물권 사전 체크하기.

* 거래 상대방의 주민등록증 또는 운전면허증 진위 확인 하기.

* 간접투자 리츠  활용하기.

 

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책 속으로

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공인중개사협회 공제 증권

중개사고 시 배상한도금액은 1억원까지.

사건별로 최대 1억원씩이 아니라, 해당 중개업소에서 터진 모든 사고에 대해 1억원을 배상.

앞선 사건 피해자가 한도금액까지 모두 배상받아갔다면 뒤 사건 피해자는 한 푼도 배상받지 못할 수도 있다.

 

 

공인중개사 확인

씨리얼 > 찾기서비스 > 부동산중개업조회

 

 

전세자금대출 진행

1. 임대차계약 전 은행에 방문하여 대출 예상금액 확인

2. 집주인과 임차인 간 임대차계약 체결

3. 은행에 방문하여 대출신청

4. 은행은 집주인에게 임차인의 대출 사실을 통지하고 임대차계약 사실을 확인.

5. 보증기관의 해당 대출에 대한 보증서 발급

6. 은행과 임차인 간의 전세자금대출 계약 체결, 은행은 임차인의 동의를 거쳐 대출금을 집주인 통장에 직접 입금

7. 계약 만기 시 집주인은 은행에 대출금 상환

 

 

전세자금대출 시 확정일자를 받은 계약서 사본 필요.

동주민센터에 가서 전세자금대출 때문에 왔다고 말하면 전입신고를 하지 않고서도 계약서에 확정일자를 받을 수 있음.

참고로 이사를 하기 전에 전입신고를 했을 시 현재 거주 중인 집의 보증금을 보호받을 권리(대항력/우선변제권)가 사라지니 주의.

 

 

수수료 없고 편리한 대출모집인(대출상담사) 이용

대출모집인 : 은행과 대출모집업무 위탁계약을 체결하고 해당 금융업협회에 등록한 개인이나 법인.

대개 중개업소를 통해 소개받을 수 있음.

내 조건에 맞는 대출상품을 소개해주고, 대출업무까지 무료로 대행해줌.

간혹 대출상담사의 명의를 도용한 대출사기가 발생하기도 하므로 대출상담사를 이용할 경우 직접 만나 본인 여부 확인.

대출상담사 확인 : '대출성 금융상품판매대리 중개업자 통합조회'  접속 > 대출모집인 등록번호와 성명 입력하여 은행연합회에 등록된 상담사인지 여부 확인.

만약 조회되지 않거나, 대출 조건으로 수수료 요구할 경우 이용하지 않도록. 

 

 

전세자금 대출보증 시 주택 보유 수에 포함되는 것.

은행에서 국토부 주택소유확인시스템(Homs)을 통해 보증대상자 및 배우자(결혼예정자 포함)의 주택 소유현황을 확인.

주택법 상 주택과 복합용도주택(건축물의 일부가 주택인 경우) 공유 지분도 주택 보유 수에 포함됨.

복합용도주택의 경우 주택 면적에 상관없이 주택 수에 포함됨.

 

 

전세자금 대출보증과 전세보증금 반환보증을 한 번에 해결.

주택도시보증공사 (HUG) 의 '전세금 안심대출보증' 가입.

임차인은 금융기관에 전세자금대출의 원리금 상환(전세자금 대출특약보증)과 전세보증금반환(전세보증금 반환보증)을 함께 해결할 수 있음.

대상주택 : 단독, 다중, 다가구, 연립, 다세대, 아파트, 주거용 오피스텔

전세보증금이 수도권은 7억원 이하, 그 외 지역은 5억원 이하여야 가입 가능.

 

 

거래 상대방 주민등록증 또는 운전면허증 위조 확인 방법

1. ARS전화 '1382'로 주민등록증 진위 확인

2. 정부24 홈페이지에서 주민등록증 진위 확인

   정부24 > 상단 왼쪽 '서비스' > 신청/확인/공유 > 세 번째 '사실/진위확인' > 주민등록증 진위확인/잠김해제

3. 스마트폰 앱에서 주민등록증 진위 확인

   정부24 홈 > 화면 하단 맨 오른쪽 ( 점3개 )버튼 > 왼쪽 '문서진위확인' > 세 번째 '인터넷발급문서 진위확인' > 하단 오른쪽 'Back' 버튼 > 주민등록증 진위확인/잠김해제 > 주민등록증 진위확인

4. 운전면허증 진위확인

   '경찰청 교통민원24' 앱에서 확인

 

 

집주인이 아닌 대리인과 계약할 때

대리인이 가지고 온 인감증명이 집주인 본인이 직접 서명하여 발급된 것인지 정부24 홈페이지 '서비스 > 사실/진위확인 > 본인서명발급 사실확인' 을 통해 반드시 확인.

 

 

임대차계약

근저당권의 채권 최고액과 선순위 임차인의 모든 보증금 그리고 자신의 보증금을 합한 금액이 해당 주택가격의 80%를 넘는다면 계약을 심각하게 고민해 봐야 한다.

 

 

주소변경 원클릭 서비스 ktmoving 이용

주소변경 일괄적 신청. 

 

 

중개수수료

동일한 중개대상물에 대해 동일 당사자 간의 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우 매매계약에 관한 거래금액만을 적용.

중개대상물인 건축물 중 주택의 면적이 1/2 이상인 경우에는 주택의 수수료를 내면 되고, 주택의 면적이 1/2 미만인 경우에는 주택 외의 수수료를 내면 된다.

연매출 4,800만원 미만인 간이과세자는 세금계산서를 발행할 수 없어 부가가치세를 요구할 수 없다.

(참고, 간이과세자(매출4,800~8,000만원)는 부가세 4%, 일반과세자(매출 8,000만원 이상)는 부가세 10%, 현금영수증은 모든 중개업 발급 의무)

 

 

전세권설정등기만 한 경우, 경매 시 건물 가격만 배당(보상)

확정일자를 받은 경우, 경매 시 건물+토지 가격 합한금액 배당(보상)

 

 

기존 임대차 종료 후에는 변경계약으로

[특약사항] 명기

본 계약은 보증금 증액에 관한 계약임.

기존 계약 보증금은 0000.

계약갱신요구에 따른 증액 보증금은 0000.

본 임대차계약의 보증금은 기존 보증금 000 + 증액 보증금 000 = 0000.

 

 

기존 계약서의 보증금 금액을 절대 지우지 마라.

기존 계약서의 보증금을 수정액이나 빨간색 줄로 지우고, 그 위에 기존 보증금과 올려준 보증금을 합산한 금액을 새로 적어 확정일자를 다시 받지 마라.

기존 보증금을 확인할 수 없으니.

 

 

확정일자를 새롭게 받는다고 예전 확정일자가 무효가 되는 것은 아니다.

처음 계약 당시의 보증금은 예전에 받은 확정일자를 기준으로 보호를 받음.

새로 올려준 보증금은 새롭게 받은 확정일자를 기준으로 보호를 받음.

두 보증금을 따로따로 보호받는 것임.

따라서 갱신 계약 시 근저당이 설정되어 있는지 반드시 확인.

근저당이 설정되어 있다면 증액 보증금은 후순위로 밀리므로.

 

 

청약 시 해당 아파트 분양권전매금지 기간 확인청약홈 > 청약소통방 > 분양권 정보(전매제한 등)

 

 

모자란 보증금은 이사 온 후에 준다고 우기는 세입자

부득이하게 부족한 보증금을 나중에 받기로 하고 임차인에게 세를 줘야 한다면 임대차 계약서 특약사항란에 부족한 보증금 받는 날을 명시하고, ''만약에 000년 00월 00일에 임차인이 부족한 보증금을 임대인에게 주지 않으면 본 임대차 계약은 해지된다." 라는 내용을 명기.

 

 

상가자치규약.

상가 주인들의 자체 규칙.

업종을 제한하거나, 정해진 업종이 아닌 다른 업종으로 장사를 할 수 없게 하는 등 원활한 상가운영을 위해 상가 주인들이 자체적으로 만든 상가의 규칙.

규약의 제한사항에 걸려 임차가 어려운 경우도 있으니 주의.

 

공매 재산 중 수탁재산

- 금융기관 또는 기업이 한국자산관리공사에 대신 팔아달라고 맡긴 비업무용 부동산.

- 1세대 2주택자 또는 비사업용 토지의 소유자가 양도소득세 비과세 또는 중과세 제외 혜택을 받기 위해 한국자산관리공사에 대신 팔아달라고 부탁한 부동산.

 

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