상가임대차계약 묵시적 갱신

상가건물임대차보호법 적용 시 묵시적 갱신

 

상가건물임대차 임차인은 임대차기간이 만료되기 전에 계약갱신을 청구할 권리가 있음.

임대인은 임차인의 월세지급 3회 연체 등 정당한 사유가 없는 한 이를 거부할 수 없음.

이를 통해 임차인은 임대인의 의사와 무관하게 원칙적으로 최대 10년간의 계약기간을 보장받을 수 있음.

임차인이 임대차 계약기간이 끝나기 전 6개월 ~ 1개월 사이에 임대인에게 명시적으로 계약갱신을 하겠다는 의사표시를 해야만 인정받을 수 있는 권리.

 

만일 임차인이 위 기간 사이에 아무런 의사표시를 하지 않을 경우,  임대인이 계약을 종료하고 싶다면, 임대인은 임대차 계약기간이 끝나기 전 6개월 ~ 1개월 사이에 임차인에게 계약갱신을 거절하겠다는 취지의 통지를 하면 기존의 임대차계약은 기간만료로 종료.

임대인이 위 기간 내에 위와 같은 계약갱신 거절의 통지를 하지 않고, 임차인 역시 위 기간 내에 아무런 의사표시를 하지 않았다면, 임대인 임차인 쌍방 모두 묵시적으로 계약갱신을 원했던 것으로 간주되고, 계약은 자동으로 연장된다. 묵시적 갱신은 최초 임대차계약 시점부터 10년이 넘었어도 인정될 수 있다(대법원 2009다64307 판결).

임대차조건과 관련해서는, 묵시적 갱신이 되면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보기 때문에, 보증금과 월세 조건은 종전과 동일하게 되는 것이 원칙.

상가임대차보호법이 적용되면 묵시적 갱신으로 연장되는 임대차기간은 종전 임대차계약 기간이 몇년이었는지에 관계없이 무조건 1년(제10조 제4항). 따라서, 임대인은 위 1년의 갱신되는 기간 중 임대차계약을 해지할 수 없고, 1년을 보장해 주어야 함.

 

임차인은 묵시적 갱신이 되더라도 언제든지 임대차계약을 해지 가능.

임차인이 계약을 해지하면 임대인이 해지통고를 받을 날부터 3개월이 지났을때 계약 해지의 효력 발생.

상가임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물을 전제로 각 지역별로 상가건물의 환산보증금 액수가 일정금액 이하일때만 적용

 

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상가건물임대차보호법 미적용 시 묵시적 갱신 (민법 적용)

 

환산보증금 액수가 각 지역별 기준을 초과하여 상가임대차보호법이 적용되지 않는 경우라면, 묵시적 갱신과 관련해서는 민법 적용.

임대차기간이 만료된 뒤에도 임차인이 계속 임차부동산을 사용하고 있는데 임대인이 상당한 기간내에 이의를 제기하지 않는 경우라면, 임대차가 종전 임대차와 동일한 조건으로 묵시적으로 갱신된다(민법 제639조).

이 경우 기간은 상가임대차보호법의 묵시적 갱신이 1년인 것과 다르게 기간이 정해지지 않은 묵시적 갱신으로 되고, 따라서 임대인이든 임차인이든 각 당사자는 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있음.

임대인이 계약을 해지하는 경우에는 임차인이 해지통고를 받은날부터 6개월이 지나면 임대차계약 해지

임차인이 계약을 해지하는 경우에는 임대인이 해지통고를 받은날부터 1개월이 지나면 임대차계약 해지.

 

 

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법제처 법령정보

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상가건물 묵시의 갱신

 "묵시의 갱신"이란 임대차기간이 끝난 후 당사자 사이에 계약해지에 관한 특별한 의사표시가 없는 경우 임대차관계가 지속되는 것을 말합니다.

 묵시의 갱신에는 「민법」에 따른 묵시의 갱신과 「상가건물 임대차보호법」에 따른 묵시의 갱신이 있습니다.

 

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「상가건물 임대차보호법」상 묵시의 갱신

 「상가건물 임대차보호법」은 임대차기간이 끝나기 전에 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시를 하지 않는 경우 임대차계약이 갱신되도록 하는 규정을 두고 있습니다.

 즉, 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신을 하지 않겠다는 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우 임대차기간이 끝나면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제4항).

 묵시의 갱신은 2002. 11. 1. 이후 상가건물임대차계약을 체결한 임차인 및 갱신된 임대차부터 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」부칙<제6542호, 2001. 12. 29.> 제2항).

묵시의 갱신의 요건

 임대차기간이 끝났을 것

 묵시의 갱신은 임대차기간을 정했거나(1년 또는 1년 미만으로 정한 경우), 기간을 정하지 않았거나를 불문하고 1년이 지나면 묵시적으로 갱신됩니다.

 임대차기간을 1년 미만으로 정한 임대차의 경우, 임차인은 선택적으로 1년 미만의 약정기간을 주장할 수도, 또는 1년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항).

 갱신거절 또는 계약조건변경의 통지를 하지 않았을 것

 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전이 될 때까지 임차인에게 갱신을 거절한다는 통지나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우에 묵시적 갱신됩니다.

 임대인이나 임차인 중 어느 한쪽이라도 갱신을 거절하거나 계약조건을 변경한다는 통지를 한 경우에는 그 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다.

 계약조건 변경의 통지는, 임대차기간이 끝나면 임대차계약 내용을 변경하겠으며, 만일 상대방이 응하지 않으면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지에는 변경하려는 계약조건을 구체적으로 밝혀야 합니다.

묵시의 갱신의 효과

 상가건물임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제4항 전단).

 보증금 및 차임

 묵시적으로 갱신되면, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다.

 임대차기간

 상가건물 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제4항 후단).

묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지

상가건물임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 1년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항 및 제10조제5항).

 임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제5항).

 

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「민법」에 따른 묵시의 갱신 규정의 적용 범위

 「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않는 일정액 이상 보증금의 상가건물 임대차의 경우에는 「민법」의 묵시의 갱신 규정이 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항).

묵시의 갱신의 요건

 임대차기간이 끝난 후에도 임차인은 상가건물을 계속 사용·수익하고 있어야 합니다(「민법」 제639조제1항).

 임대인이 상당한 기간동안 임차인이 상가건물을 계속 사용·수익하는 것에 이의를 제기하지 않아야 합니다(「민법」 제639조제1항).

묵시의 갱신의 효과

 묵시의 갱신이 되면, 전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(「민법」 제639조제1항).

 전의 임대차에 대해 제3자가 제공한 담보는 기간의 만료로 소멸합니다(「민법」 제639조제2항).

 「민법」 제639조제1항의 묵시의 갱신은 임차인의 신뢰를 보호하기 위한 것이고, 「민법」 제639조제2항의 제3자가 제공한 담보는 소멸한다고 규정한 것은 담보를 제공한 자의 예상하지 못한 불이익을 방지하기 위한 것이라 할 것이므로, 「민법」 제639조제2항은 당사자들의 합의에 따른 임대차 기간연장에는 적용되지 않습니다(대법원 2005. 4. 14. 선고 2004다63293 판결).

묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지

 묵시적으로 갱신된 임대차계약의 경우 해지는 기간의 약정이 없는 임대차와 같습니다(「민법」 제639조제1항).

 묵시적으로 갱신된 임대차계약은 당사자가 언제든지 계약의 해지를 통고할 수 있습니다(「민법」 제635조제1항).

 임대인이 임대차계약의 해지를 통고한 경우에는 임차인이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다(「민법」 제635조제2항).

 임차인이 임대차계약의 해지를 통고한 경우에는 임대인이 통고를 받은 날로부터 1개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다(「민법」 제635조제2항).

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※ 전세권의 경우 – 묵시의 갱신

 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 전세권자에게 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는, 그 기간이 만료된 때에 종전의 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봅니다(「민법」 제312조제4항).

 묵시적 갱신이 된 전세권은 존속기간의 정함이 없는 전세권이므로, 언제든지 상대방에게 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸하게 됩니다(「민법」 제313조).

 건물에 대한 전세권의 묵시적 갱신은 법률의 규정에 따른 전세권 존속기간의 변경이므로, 그 등기가 없어도 효력이 발생합니다. 그러나 전세권을 처분하려는 때에는 등기를 해야 합니다(「민법」 제187조, 대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결).